Conhecida como a “constituição” do condomínio, a convenção é um documento importante que dita os direitos e deveres de todos, além das regras internas relacionadas à administração, finalidade das unidades, pagamento das contribuições dos condôminos e sanções, entre outros assuntos que, no final das contas, normatizam a convivência entre os moradores.

Via de regra, muitas convenções redigidas há décadas, vão se tornando obsoletas com o passar dos anos e acabam sem força jurídica para manter a ordem e o bem-estar de todos no condomínio. Por esta razão, é recomendável revê-las de tempos em tempos, identificando as necessidades e anseios dos moradores, itens que devem constar na nova convenção.

De acordo com a Dra. Alessandra Saad, do Escritório Saad Advogados Associados, a sociedade mudou, as pessoas mudaram e a convenção que regulamenta as relações também tem que mudar, espelhar a realidade, e as necessidades de cada condomínio. “É um erro pegar uma convenção na internet ou emprestada de outro condomínio, pois embora algumas regras devam estar em todas, seguindo o código civil, outras devem ser o espelho do condomínio, e nem todos os condomínios são iguais, pois as necessidades mudam, as pessoas e as edificações também, enfim, são realidades diferentes”, conclui a advogada.

Entretanto, quando se pensa em atualizar a Convenção, o condomínio esbarra em dois grandes entraves: o custo que vai envolver esta ação e o quórum necessário para aprovação do novo documento.

Segundo a Doutora Alessandra, o custo para atualizar a Convenção envolve, basicamente, os gastos referentes ao cartório. Já para saber os valores exatos, é necessário levar a convenção no cartório da localidade a ser registrada para que se tenha um orçamento preciso.  “Isto porque o valor vai depender da localização, do valor venal do imóvel e do número de apartamentos, pois isto reflete diretamente no tempo de conferência das informações de cada proprietário que assina a convenção. Sem contar, é claro, a contratação de um advogado especializado em direito imobiliário, que é aconselhável neste caso”, esclarece Alessandra.

Para o Preposto CIPA Síndica André Ricardo, acomodar as finanças do condomínio a todos estes custos e trâmites burocráticos para registrar uma nova convenção é uma das principais razões para que esta ferramenta tão importante acabe ficando ultrapassada com o passar do tempo. “É necessário um eficaz planejamento para garantir que a saúde financeira do condomínio fique mantida mesmo com os gastos referidos”, acrescenta.

Já no que compete ao quórum necessário para atualizar a Convenção, o síndico precisa avaliar se conseguirá a aprovação de dois terços dos condôminos, já que é este o número exigido pelo Código Civil, em seu artigo 1.333. De acordo com a Dra. Alessandra, só podem assinar os proprietários que tiverem o seu título devidamente registrado, segundo o Registro Geral de Imóveis (RGI), ou que possuam justo título, efetivamente registrado junto ao Cartório de Notas. “Caso contrário, a Convenção Condominial poderá cair em exigência, a fim de que os moradores possam cumprir, registrando o justo título”, afirma.

Neste aspecto, o Gerente Geral de Condomínios da CIPA, Claudio Affonso explica que alguns moradores acabam se tornando “legisladores”, “especialistas em direito imobiliário”, e passam a redigir a convenção com base em palpites, a tornando muito aquém do que a já existente. “O caminho utilizado, na maioria das vezes, é o síndico e/ou o condômino usar, indevidamente, dispositivos da Convenção que já não possuem mais validade jurídica e, que portanto, podem ser objeto de anulação”, alerta Claudio.

Portanto, torna-se fundamental conscientizar os condôminos sobre a importância da atualização desta ferramenta usando os trâmites legais. “Esse trabalho de conscientização é um importante meio para facilitar e estimular os moradores a participarem do processo de atualização da Convenção, seguindo a forma legal e a adequando sempre às novas necessidades que surgem ao longo dos anos. Todos devem não só respeitar o Regulamento Interno, mas a Convenção do Condomínio também”, conclui o Preposto André Ricardo.

André ainda acredita que uma boa estratégia para alcançar essa conscientização é fazer uso da comunicação interna, por meio de comunicados, cartas e afins. “Acredito que seja no dia a dia, no contato síndico-morador, que esse trabalho possa se fortalecer”, completa.

Lembrando que a CIPA pode orientar você sobre as melhores formas para atualizar a convenção de seu condomínio, auxiliando na comunicação com os condôminos, além da consultoria com o SAAD Advogados Associados, para dúvidas que envolvam os trâmites legais.
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