CQCS - Coluna do Corretor, 02/set

O seguro de condomínio é espécie triplamente tipificada, porque prevista no Decreto-Lei 73/1966, na Lei 4.591/1964, e no atual Código Civil (Lei 10.406/2002).

A proteção do patrimônio comum é um dever-direito de todos os condôminos, e uma obrigação do condomínio, que recai sobre o seu representante legal, uma vez que a este compete a administração do condomínio e a prática de todos os atos de defesa dos interesses comuns.

O seguro do condomínio, de natureza patrimonial, é uma exigência da lei, e a sua contratação representa uma das diversas atribuições impostas ao síndico, podendo, sobre este, recair responsabilidade civil e até criminal se, no caso concreto, restar constatada negligência, omissão ou imperícia, que culminem lesão ao direito dos condôminos.

Estabelece a Lei nº 4.591/1964 que o seguro deve compreender as áreas comuns e as unidades autônomas, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, restando descumprida a lei se a garantia abranger, como é comum, apenas o risco de incêndio.

O custo do seguro deve ser computado nas despesas ordinárias do Condomínio, sendo desnecessária autorização da assembléia para aprovar a contratação do seguro, cabendo ao Síndico propor a escolha da companhia para a contratação da apólice.

De igual forma, o Decreto-Lei 73/1966 prevê que o seguro deve garantir os bens do condomínio, contra riscos provenientes de causa externa, enquanto o Código Civil (Lei 10.406/2002), no art. 1.346 prescreve que o seguro deve abranger toda a edificação, contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Ineficaz, assim, eventual decisão dos condôminos para não contratar o seguro, uma vez que a obrigatoriedade decorre da lei.

Ocorre, entretanto, que é comum a dificuldade de se contratar cobertura para riscos como desmoronamento ou alagamento, porque nem sempre as seguradoras disponibilizam todas as garantias necessárias, contudo, independentemente das espécies de coberturas ofertadas, remanesce a obrigação de contratar o seguro da forma mais ampla conforme disposição legal.

Saliente-se que a não contratação do seguro enseja pesada punição à pessoa que, tendo o dever de contratar o seguro não o faz. O art. 112 do DL 73/66, com redação modificada pela Lei Complementar nº 126/2007, estipula multa em valor correspondente ao dobro do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável, ou de 10% da importância segurável, com valor mínimo de R$ 1.000,00 (mil reais).

Considerando o fato de que atualmente as taxas e os prêmios dos seguros, inclusive os obrigatórios, são definidos pelas próprias seguradoras, a expressão “valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável” tornou-se letra morta, porque a legislação específica normalmente não mais define o preço do seguro.

Em vista desta circunstância, a multa corresponderá a 10% do valor do bem, ou seja, do valor pelo qual deveria ser contratado o seguro, seja pessoa jurídica ou ente despersonalizado, como no caso do condomínio.

Com relação ao valor, o síndico deve efetuar a contratação do seguro pelo valor de reposição do bem, conforme expressa exigência da lei (art. 23 do DL 73/1966), uma vez que, contratando por valor inferior, poderá, em caso de sinistro, responder por perdas e danos perante os prejudicados.

Outro ponto a salientar é que o seguro tem por objeto garantir o apartamento, entendendo-se aqui os bens que integram a unidade autônoma padrão e as partes comuns, não importando que tenha o condômino dado causa ao evento, salvo se comprovada má-fé. Inexistindo o seguro obrigatório, a responsabilidade recairá sobre o Condomínio, especificamente sobre o síndico, uma vez que este, repita-se, tem o dever de contratar o seguro, a teor do art, 1.348 do Código Civil de 2002.

Outro ponto importante é o fato de que integram os prejuízos indenizáveis pelo seguro aqueles resultantes ou conseqüentes do risco, como sejam os estragos ocorridos para evitar o sinistro, minorar o dano ou salvar o bem, ainda que tais danos não tenham sido ocasionados pela autoridade competente no combate ao sinistro.

Os danos ao conteúdo da unidade, as benfeitorias, e outros bens que não integrem a unidade padrão não estarão obrigatoriamente amparados pela garantia do seguro.

Por último, é importante anotar que o condomínio deve também contratar o seguro de Responsabilidade Civil, embora não tenha dever legal de fazê-lo. Esta modalidade de seguro visa a proteção do patrimônio do Condomínio contra eventual desfalque, na hipótese de ter que indenizar terceiro que venha a ser prejudicado por sinistro a que o condomínio der causa.