O Globo, Isabel Kopschitz, 17/jan

O ano de 2010 promete ser de mudanças para os condomí nios. Quatro projetos de lei que estão tramitando na Câmara dos Deputados, em Brasília, criam polêmica pela natureza das alterações que propõem, caso sejam sancionados. O de número 5.252, de 2009, limita em até 30% a taxa condominial paga a mais pelo imóvel maior em relação à paga pelo menor do mesmo empreendimento.

Já o 4.816/09 permite aos condomínios se constituírem como pessoa jurídica, desde que a medida seja aprovada por dois terços dos condôminos. Isso poderia significar, na prática, mais agilidade em processo burocrático de compra e venda de imóvel.

Outro projeto de lei que tramita na Câmara é o 5.472/09, que estipula um prazo de 120 dias para que sejam obtidas as assinaturas de dois terços dos proprietários, necessárias para a votação de obras de embelezamento de áreas comuns, caso esse quórum não seja obtido na reunião.

Isso facilitaria a implementação desse tipo de obra. Hoje é necessário que dois terços dos condôminos votem para as obras consideradas "não úteis", enquanto que para as "úteis" é necessária apenas uma maioria simples. Por último, o projeto 4.516, de 2008, torna obrigatória a existência, no condomínio, de um cômodo reservado para vestiário e o eventual pernoite de porteiros, empregados e prestadores de serviço.

Em relação aos benefícios de transformar os condomínios em pessoa jurídica, a maioria dos especialistas concorda que a medida poderia agilizar processos burocráticos, mas a ressalva é que o condomínio passaria a ter que pagar Imposto de Renda (IR), o que hoje não é obrigatório.

Segundo o advogado Hamilton Quirino, caso se torne pessoa jurídica, o condomínio teria vantagem em algumas situações, como a compra e venda de imóvel: - Se um condômino não paga as cotas, por exemplo, e seu imóvel vem a ser leiloado, muitas vezes o condomínio adjudica o imóvel, ou seja, fica com o imóvel.

O problema é que alguns cartórios do Registro de Imóveis não fazem o registro, alegando que o condomínio não é pessoa jurídica. Isso atrasa o trâmite legal.

Coberturas ficarão mais valorizadas

O presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio), Pedro Wähmann, dá peso maior às consequências econômicas do novo status jurídico: - Como não está sujeito a recolhimento de tributos federais, pois não tem receitas e sim arrecadação de cotas, não gozará de qualquer redução de impostos ou tributos federais - diz. - Seria muito bom simplificar certos processos, mas acho que esse projeto de lei não garantiria isso.

A preocupação do presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Pedro Carsalade, é que a transformação em pessoa jurídica traga mais obrigações, responsabilidades, prazos e outras mazelas para os condomínios.

- Condomínio é uma situação especial e bem peculiar. Não pode ser caracterizado por pessoa física nem jurídica. Mas é equiparado a essa última para fins de recolhimento de tributos e contribuições em nome de terceiros, já que precisa contratar pessoas e serviços.

O projeto que reduz a taxa de condomínio dos imóveis maiores é igualmente controvertido, e divide a opinião dos especialistas.

O advogado Washington Almeida, especialista no setor imobiliário, alerta para o risco de redução da arrecadação anual, por conta da lei. Porém, há um aspecto com o qual todos concordam: os proprietários de coberturas seriam especialmente favorecidos, tendo, inclusive, seu imóvel valorizado.

Os dirigentes tanto do Secovi quanto da Abadi acreditam que a lei engessaria a forma de rateio de despesas, que hoje é atribuição da convenção, de acordo com o Código Civil.

- O condomínio é quem melhor tem condições de estipular a forma mais adequada de rateio de suas despesas, desde que o critério seja claro, objetivo e aprovado pela maioria - defende o advogado Giovani Oliveira, do setor jurídico da administradora Apsa, uma das maiores do Rio.

Todos os projetos de lei estão em caráter conclusivo, ou seja, não precisam ir a plenário, exceto se houver recurso - fato raro de ocorrer.

Nova regra, afirmam especialistas, atrasaria obras de embelezamento

Tanto o presidente da Abadi-RJ, Pedro Carsalade, quanto o presidente do Secovi-Rio, Pedro Wähmann, acreditam que o projeto de lei que pretende facilitar a obtenção de votos para a decisão sobre obras de embelezamento em condomínios não terá o efeito esperado. A ideia é que, caso não haja o quórum especial - de dois terços dos condôminos - em assembleia, ela seja suspensa e os votos possam ser recolhidos durante os 120 dias seguintes. Para os especialistas, em vez de dar mais agilidade ao processo, a nova regra poderia até torná-lo mais moroso.

- O ideal seria um projeto que reduzisse o quórum nesse caso. Um condomínio tem que deliberar sobre vários assuntos. Suspender uma sessão por 120 dias implicará deixar a ata em aberto até a próxima, e isso pode confundir os condôminos ou gerar questionamentos. Além do mais, não há garantias de que o quórum será alcançado - ressalta Carsalade.

Ele lembra que hoje os condôminos ausentes nas assembleias podem votar por meio de procuração, não havendo necessidade de suspender sessões para colher assinaturas.

Já o projeto que determina que o vestiário seja item obrigatório nos condomínios, na opinião de Hamilton Quirino, não deverá passar na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ):

- Essa é uma medida de competência do município.

Confira as mudanças nas propostas

PL 5.472/09: Determina que, se não houver o quórum necessário para votação de obras de embelezamento em áreas comuns (consideradas "não úteis"), a assembleia poderá ser suspensa por até 120 dias para a coleta dos votos dos condôminos ausentes.

O objetivo seria tornar ágil a votação desse assunto. Entretanto, para alguns especialistas, a lei não garantiria esse propósito.

PL 5.252/09: Estabelece o teto de 30% a mais para a taxa condominial paga pelo imóvel maior, em relação à paga pelo menor, num mesmo condomínio. Isso porque não haveria justificativa para cobrar taxas tão díspares num mesmo prédio, já que portaria, limpeza e iluminação são usados de forma igualitária pelos moradores.

Alguns acreditam que a lei engessaria a forma de rateio de despesas, que hoje é atribuição da convenção.

PL 4.816/09: Permite aos condomínios se constituírem como pessoa jurídica. Isso poderia significar mais agilidade em processos burocráticos de compra e venda de imóveis. Mas há desvantagens. Por exemplo, o condomínio passaria a ter que pagar Imposto de Renda, o que hoje não é obrigatório.

PL 4.516/08: Torna obrigatória, nos condomínios, a existência de um cômodo para vestiário e eventual pernoite de seus empregados. Os padrões das construções deverão ser especificados por meio de lei municipal. Especialistas dizem que o assunto é de competência do município e, portanto, não deveria ser aprovado.