Negócio milionário tira do Leblon mais uma casa

O Globo, Isabela Bastos, 20/nov

Imóvel na quadra da praia teve apartamentos de até R$6,5 milhões vendidos antes mesmo da demolição

Uma das últimas casas das quadras da Praia do Leblon vai ao chão em breve para dar lugar a mais um prédio de apartamentos de alto padrão. Localizado na Rua José Linhares 21, o imóvel de dois andares e subsolo foi vendido há três meses à construtora Concal, que pretende erguer no local um empreendimento com três apartamentos - dois duplex e um triplex. Fora do perímetro da Área de Proteção ao Ambiente Cultural (Apac) do Leblon e a poucos metros da orla, a casa, erguida num terreno de cerca de 200 metros quadrados, foi negociada numa transação milionária, cujos valores são guardados a sete chaves pela construtora. Batizado de Conde San Remo, o novo prédio já teve as unidades vendidas - por valores variando entre R$4,5 milhões e R$6,5 milhões - antes mesmo de o imóvel ser demolido.

- Não posso dizer o valor. O terreno custou um bocado de dinheiro, mas foi um bom negócio. Vamos receber a casa na semana que vem e ela deverá ser demolida em 15 dias - diz o presidente da Concal, José Conde Caldas, sem esconder que um terreno de 360 metros quadrados no Leblon não sai por menos de R$5 milhões.

A construtora já obteve da Secretaria de Urbanismo (SMU) as licenças para demolir a casa, que pertencia ao jornalista Ricardo Boechat, e construir o prédio, que terá 25 metros de altura - o máximo permitido para a rua pelo Plano de Estruturação Urbana (PEU) do Leblon. Os apartamentos terão entre 195 e 321 metros quadrados e pelo menos duas vagas de garagem cada um.

Casas fora da Apac são cobiçadas por construtoras
As casas da praia ou próximas a ela não são os únicos alvos do mercado imobiliário no Leblon. Com os espaços para construção ficando cada vez mais escassos no bairro, os olhos das construtoras têm se voltado aos pequenos prédios não protegidos pela Apac. De acordo com o presidente da Concal, de 50 a 60 pequenos imóveis multifamiliares são considerados hoje potenciais negócios futuros. Eles reúnem condições favoráveis por não contarem com garagens ou elevadores, acumularem problemas de conservação ou dívidas em tributos ou terem proprietários mais permeáveis a negociações. Só a Concal ergue no momento cinco obras na área, sendo quatro no Leblon e uma em Ipanema. E está em negociação avançada com os donos de outros três imóveis.

- Essas cinco obras estão totalmente vendidas antes de estarem prontas. Para cada unidade construída hoje no Leblon, temos uma lista de espera de três pessoas - diz Caldas.

Raridades no bairro, poucas casas ainda resistem aos apelos do mercado imobiliário. Com a iminente demolição na José Linhares 21, restarão ainda, nas quadras da praia, um conjunto de três casas na esquina das ruas Rainha Guilhermina e General San Martin, duas delas ocupadas por empreendimentos comerciais; uma na Rua Aristides Espíndola 19, onde funciona o tradicional restaurante Antiquarius; dois imóveis geminados na Avenida Delfim Moreira; e as casas de vila da Rua Leblon.

Fora da quadra da praia, na Rua José Linhares 110, uma segunda casa também sucumbiu há dois meses ao mercado imobiliário e dará lugar ao empreendimento Conde Monnerat, da Concal. O prédio que está sendo erguido em frente ao Bar Bracarense, também já foi todo vendido.

Ontem, o Diário Oficial da prefeitura publicou um pedido de licença de demolição para uma antiga casa na Rua Leblon. A casa está desocupada, mas, segundo a SMU, há um pedido de licenciamento de construção de outra casa - com três andares e terraço descoberto - para o mesmo local.

O avanço do mercado imobiliário sobre casas e pequenos prédios do Leblon se traduz em números. Segundo dados da SMU, mesmo com o freio imposto pela criação da Apac, em 2001 - que tombou seis imóveis e preservou outros 218 -, nos últimos nove anos foram concedidas 255 licenças de demolição e 214 licenças de obras. O levantamento não informa quantos pedidos de demolição ou de obras foram levados a termo, mas serve de termômetro para a escalada da ocupação imobiliária que preocupa entidades representativas de moradores e urbanistas.

A presidente das AMA-Leblon e da Associação Comercial do bairro, Evelyn Rosensweig, reclama da demolição de mais uma casa:

- O Leblon não aguenta mais novos prédios, adensamento, caçambas com entulhos de obras, trânsito pesado e problemas na rede de esgoto.

Para o arquiteto e historiador Nireu Cavalcanti, ex-membro do Conselho Municipal de Patrimônio Cultural, internacionalmente já se adota o conceito de que é importante preservar imóveis mesmo sem interesse histórico para manter a memória da ocupação original dos bairros.

Proposta facilitaria compra de casa por pessoas físicas
Para o professor do Departamento de Urbanismo da UFF, Sérgio Bahia, os proprietários de imóveis no Leblon sofrem hoje uma pressão incomum do mercado imobiliário por conta do alto potencial construtivo da área, dado pelo PEU do bairro para imóveis não "apacados". Para combater isso, Bahia defende a adoção de um Índice de Aproveitamento de Terreno (IAT) baixo na cidade. O IAT é o parâmetro urbanístico que, multiplicado pela área do terreno, calcula a quantidade de metros quadrados que se pode construir.

O professor defende que o IAT da Zona Sul, que hoje é de 3,5, seja diminuído para 1. A medida, diz ele, faria o preço dos terrenos cair, permitindo a compra de casas por pessoas físicas interessadas em mantê-las:

- O IAT baixo não muda nada para as construtoras, que poderiam continuar a construir acima do IAT pagando contrapartida à prefeitura. Mas a medida abre o campo para a compra da casa por famílias. Hoje em dia, só sendo um mecenas para manter uma casa de pé no Leblon.
O mercado imobiliário se defende. Para Caldas, a construção de novos prédios no lugar de imóveis multifamiliares antigos ajuda a valorizar o bairro.

- Os novos prédios ajudam a tirar os carros que dormem na rua porque os prédios antigos não têm garagem.

- Já protegeram toda uma fatia do Leblon com a Apac. Não é necessário preservar tudo - concorda o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi), Rogério Chor.

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