O Globo, Cartas, 28/jun

Antissocial

No prédio em que moro, enfrentamos vários problemas com um dos inquilinos. O horário de silêncio não é respeitado, o cachorro dele é bastante ruidoso, o morador lava o carro com a água do prédio, a criança desta família anda de bicicleta na parte reservada para a circulação de carros etc. O condomínio é registrado e tem convenção. Gostaria de saber mais sobre como aplicar multas. É uma para cada infração? O proprietário do apartamento em questão tem alguma responsabilidade quanto a essa situação? Como proceder se as multas não forem pagas?
Helio Barbosa (Vila Valqueire, Rio)

O condômino deve, primeiramente, registrar as ocorrências no livro de reclamações do prédio. Quanto à aplicação de multas, é necessário analisar os termos da convenção e do regimento interno, pois cada condomínio estabelece suas regras. A multa deverá ser aplicada à unidade autônoma e, no caso de não pagamento, é possível o ajuizamento da ação de cobrança em face do proprietário, com base no artigo 275 do Código de Processo Civil. O locador tem direito regressivo em face do inquilino, inclusive, poderá propor também ação de despejo por infração contratual.

Caução

Aluguei um imóvel e fiz depósito de três meses como garantia do aluguel. Gostaria de saber: quando eu me mudar, terei esse dinheiro de volta? Ou eu perco? O contrato vence em março.
Celso Rodrigues (por e-mail)

A lei 8.245/1991, em seu artigo 38, estabelece que a caução em dinheiro - que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel - será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo poder público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do inquilino todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. Logo, não havendo falta de pagamento ou qualquer outro tipo de infração ao contrato, o inquilino, ao fim da locação, tem o direito de levantar a quantia dada em caução com as devidas correções.

Uso de drogas

Sou morador do quarto andar de um edifício de nove andares. Um rapaz que mora no imóvel do terceiro andar é consumidor diário de drogas, principalmente maconha. O cheiro incomoda toda minha família, visitantes e funcionários que prestam serviços na minha casa. Já solicitei à proprietária do apartamento (mãe do rapaz) que tomasse providências, mas ela prefere que ele faça uso de drogas dentro de casa. Também já falei diretamente com o rapaz, registrei o fato no livro de ocorrências do condomínio, solicitei ajuda à síndica e ao Conselho Consultivo e nenhuma providência foi tomada. Existe no condomínio um temor quanto a possíveis represálias que possam vir do usuário de drogas e seus amigos. Existem providências legais que possam ser tomadas por mim? O condomínio tem responsabilidade e poder para intervir?
Geraldo de Oliveira Almeida (Botafogo, Rio)

Esta questão é muito delicada. Fazer um registro numa delegacia não é aconselhável, primeiramente porque o morador ficará muito exposto, e, depois, pela questão da prova do fato. Assim, é recomendável que, caso o vizinho venha a causar incômodo por força do seu estado - com gritos ou brigas -, seja solicitada a presença de autoridade policial no prédio para as providências cabíveis.

Rua fechada

Tenho um imóvel, há cerca de 20 anos, numa pequena rua, fechada pelos moradores. Há uns três anos, fundaram uma associação de moradores que cobra uma contribuição mensal destinada a pagar os salários dos porteiros e outras despesas. Alguns moradores não se associaram e outros não aceitaram pagar. Gostaria de saber se existe lei sobre o assunto e o que ela dispõe.
Maria Rosa Silveira (Jacarepaguá, Rio)

A Lei dos Condomínios (4.591, de 1964) e o Novo Código Civil não estabelecem regras para os condomínios de fato - ou seja, aqueles que não possuem as características do condomínio edilício, em que existe a presença da fração ideal correspondente às unidades autônomas e áreas comuns. Contudo, a jurisprudência de nossos tribunais vem acolhendo a cobrança, por analogia, nos casos de despesas destinadas a empregados, segurança e limpeza.

Barulho

Moro num apartamento térreo, ao lado da bomba d'água do prédio. Trabalho durante todo o dia e, três vezes por semana, também à noite, chegando em casa por volta de 23h30m. Assim que chego, a síndica liga a bomba d'água, e o barulho é insuportável. Nos outros dias, ela liga a bomba durante o dia. Não tenho a quem reclamar. Ninguém contraria as ordens da síndica, que se perpetuou no cargo. A Lei do Silêncio é pertinente neste caso? A quem posso recorrer?
Sonia de Andrade (por e-mail)

Inicialmente, é aconselhável registrar no livro de reclamações e notificar o condomínio, na pessoa da própria síndica, solicitando mudança no horário para alimentação da bomba d'água, indicando a lei estadual nº 126, de 1977, que dispõe sobre a poluição sonora. No caso de não atendimento, o remédio jurídico é levar o tema à discussão judicial.

Síndica

Sou proprietária de um apartamento. A cota de condomínio é paga diretamente à sindica, que emite, aos condôminos, um simples boleto de papelaria como comprovante. Já ouvi casos em que moradores não pagaram o condomínio e ela deixou por isso mesmo. Gostaria de saber se este recibo é válido, inclusive para dedução no imposto de renda. Que comprovantes dos gastos condominiais ela deve apresentar aos moradores mensalmente? No caso de obra no prédio, que percentual de moradores deve estar de acordo? Estes devem ser todos adimplentes com o condomínio? Há obrigação de pedir orçamentos a diferentes firmas empreiteiras antes de se estipular o valor de uma cota extra? Quero ainda tirar outra dúvida: tenho o direito de alugar a minha vaga de garagem para não moradores? Devo formalizar um contrato?
Samantha Terra (Bonsucesso, Rio)

O recibo de quitação é válido. Contudo, os condôminos devem cobrar da síndica a prestação de contas em assembleia e o envio do balancete mensal. O artigo 1.341 do Código Civil estabelece quórum especial para obras voluptuárias (de embelezamento) e úteis. No caso de obras voluptuárias, o quorum será de dois terços dos condôminos e, no caso de úteis, da maioria dos condôminos. O síndico deverá apresentar orçamentos aos condôminos em assembleia para que a mesma venha a deliberar sobre as propostas. Somente as obras necessárias e urgentes poderão ser realizadas, pelo síndico ou por qualquer condômino, antes de aprovação em assembleia. À luz da lei, é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia, desde que esteja quite com suas obrigações. Quanto à locação a terceiros, o artigo 1.338 do mesmo diploma legal consigna que, resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, deverá dar preferência a qualquer dos condôminos em vez de estranhos, e entre todos, aos proprietários.

Abuso de poder

No prédio em que moro, o síndico tomou várias deliberações: a) ao alterar o local do bicicletário, decidiu que algumas bicicletas de moradores fossem jogadas no lixo, alegando que não servem mais. Pode o síndico tomar esta decisão sobre bens de terceiros?; b) ao verificar que alguns automóveis deixam eventuais marcas de óleo no piso da garagem - não falo de derramamento de óleo - decidiu forçar os moradores a providenciarem reparos, sob pena de impedir o acesso destes moradores às suas respectivas vagas. Pode o síndico deliberar sobre bens de terceiros?; c) ele instituiu aos funcionários do prédio o regime de 24 horas de trabalho por 36 de descanso: é legal esta decisão?
Davidson Conde (Laranjeiras, Rio)

O síndico deve zelar pela vida condominial sem extrapolar as suas atribuições, como determina o artigo 1.348 do Código Civil. Assim, as duas situações apresentadas pelo leitor não podem ser tomadas livremente pelo síndico. Cabe aos condôminos prejudicados registrar no livro de reclamações o ocorrido e, se for o caso, destituir o síndico, com o quórum determinado pela convenção. Quanto à jornada dos empregados do condomínio, é aconselhável verificar o dissídio coletivo da categoria em seu município. No município do Rio de Janeiro, o regime é de 12 horas de trabalho por 36 de descanso.

Casa de zelador

Sou dona de um apartamento num prédio onde a moradia do zelador foi transformada num apartamento por uma das proprietárias, que recebe o aluguel há 19 anos. Essa unidade não consta do Registro Geral de Imóveis e não tem licença da prefeitura. Como fazer para reaver na Justiça a moradia do zelador?
Penha Silvestri (Vila Isabel, Rio)

Confirmando a ilegalidade, é aconselhável levar a situação para uma assembleia geral e deliberar pelo ajuizamento da competente ação de demolição, uma vez que, de acordo com o artigo 1.331 do Código Civil, as áreas comuns de uma edificação não podem ser alienadas separadamente ou divididas.

Atraso na obra

Comprei um imóvel na Barra de uma renomada construtora em março de 2008. Nesta data, a previsão de entrega seria em outubro do mesmo ano. Contando com certo atraso, fiz um planejamento financeiro visando à entrega do apartamento em janeiro de 2009. Paguei tudo em dia. Para a quitação, vendi o imóvel no qual residia. Hoje vivo neste mesmo imóvel, porém alugado, e pago a lojistas taxas de armazenamento por todos os móveis que comprei. A construtora tem até 180 dias de atraso para entregar o imóvel. O prazo expirou em março. Gostaria de saber se procede entrar com um processo contra a construtora.
Rodrigo Jorge (por e-mail)

Sem dúvida, o leitor pode ajuizar uma ação contra a construtora, requerendo reparação dos danos materiais, incluindo lucros cessantes.