Síndico tem direito a férias, sim. Basta planejar

Obras de modernização valorizam o patrimônio

O síndico deve trabalhar para valorizar o condomínio, e procurar as melhores empresas e o orçamento mais justo pode ser uma tarefa gratificante

Quem quer ver seu imóvel valorizar não pode se preocupar apenas com o interior de seu apartamento, precisa prestar atenção também no prédio. As obras de manutenção e a reforma caminham junto com a valorização de um imóvel. Da fachada às áreas comuns, dos revestimentos aos pequenos detalhes, tudo faz diferença. A síndica Reginalda Machado, do condomínio La Reserve Hotel, na Barra da Tijuca, tem experiência no assunto. Por lá já foram feitas inúmeras reformas e Reginalda, há seis anos no cargo, acompanhou as mudanças de preço dos apartamentos que eram postos a venda depois de cada uma delas. A síndica garante, de acordo com sua experiência, que o incremento chega a 20%, para venda ou locação. “Esse é meu ponto de vista como síndica e proprietária. Em minha visão, acho que a reforma traz uma valorização direta. Aconteceu aqui no prédio. Um apartamento de dois quartos custava R$ 350 mil e hoje é vendido por R$ 550 mil”, revela.

O La Reserve passou, nos últimos anos, por várias obras na fachada. O edifício foi pintado e teve o parapeito de todas as varandas, que estava enferrujando, trocado. Há três anos, o foco foram os elevadores. No prédio, há três sociais e um de serviço. Quando o morador chamava, vinham todos ao mesmo tempo. O condomínio investiu em uma reprogramação. Hoje atende ao chamado do morador o elevador que estiver mais perto. A vantagem? Economia “Era muito gasto de energia. Com essa reforma, você chama e vem só o que está próximo. Isso demanda uma economia imensa de energia”, explica a síndica.

Segundo Marcello Delano, gerente regional Rio de Janeiro da empresa Atlas Schindler, a modernização dos elevadores, tanto da parte tecnológica quanto da estética, traz grandes vantagens para o condomínio. “Em uma modernização tecnológica, podemos citar a economia do consumo de energia e o fato de que a troca de peças passa a ser menos frequente. O equipamento tem sua vida útil estendida, com maior disponibilidade de uso. Com relação a um novo design, há a melhora na aparência da cabine, fator importante, já que o elevador é um item de grande atenção para um futuro comprador”, explica.

Uma forma mais econômica de realizar qualquer um dos dois tipos de modernização é optar pelo serviço passo a passo. Depois de uma avaliação técnica, é desenvolvido um plano para a melhoria do equipamento, em etapas, assim o serviço é executado sem influenciar muito a rotina do edifício, além de levar em conta a disponibilidade financeira do condomínio.

Pequenos detalhes podem também deixar um elevador antigo com aparência de novo, sem afetar tanto o bolso dos moradores. “Por exemplo, a troca apenas da botoeira traz um design mais atual à cabine e a sensação de estar em um equipamento mais novo. E a substituição do quadro de comando para um modelo com variação de frequência elimina trancos, reduz degraus entre cabine e pavimentos, economiza até 30% de energia e ainda reduz o nível de ruído na casa de máquinas”, sugere Marcello Delano.

De qualquer forma, não há como escapar da manutenção periódica. É nesse momento que é realizada a verificação dos itens responsáveis pelo bom funcionamento do equipamento e dos aspectos relacionados à segurança de seus usuários. “Nas grandes metrópoles, como São Paulo e Rio de Janeiro, a periodicidade da manutenção preventiva é definida por lei municipal, sendo realizada mensalmente”, explica Delano.

E como identificar a hora em que um elevador precisa ser trocado? Segundo Delano, o equipamento com mais de 20 anos já começa a apresentar problemas que não podem ser solucionados apenas com a manutenção preventiva ou corretiva. Entre os principais estão geração de degraus (desnível entre pavimento e cabine), ruídos além do normal, troca excessiva de peças e paralisações frequentes. “Para não deixar que o equipamento entre nessa fase mais crítica, sugerimos que nossos clientes pensem em modernizar seus elevadores quando eles estão com, aproximadamente, dez anos de funcionamento. Vale reforçar que o elevador é um equipamento extremamente resistente, desde que submetido à manutenção adequada”, aconselha.

Planejamento é sempre o melhor começo

Só de escutar sobre reforma de fachada, novo design e programação de elevadores, obras nas partes comuns dos edifícios, há muito condômino que já sai correndo, com medo de cotas extras e altos investimentos. Reginalda Machado ensina que o jeito é chegar à assembléia de condomínio com todo o material já preparado.
Assim, ao mesmo tempo em que a proposta de reforma é apresentada, há a justificativa da obra e o orçamento de várias firmas para o projeto. “Mostro o orçamento de três, quatro firmas, como vai ficar e a razão de estarmos fazendo aquilo. Provo que é o melhor a ser feito. Assim, você não precisa convencer ninguém. Tudo deve ser planejado”, explica.

O condomínio agora está passando por mais uma obra. Faz parte da área do edifício uma loja de 500 metros quadrados, que agora está sendo reformada. O objetivo, principalmente, é atender à necessidade dos moradores. O local vai abrigar uma padaria, um restaurante e uma pizzaria. Se o investimento vai trazer frutos para os moradores? Reginalda não tem a menor dúvida. “Isso, para locação de apartamento, é maravilhoso. Quando alguém liga interessado em alugar, pergunta logo se há algo por perto, que possa ser feito a pé. Como o edifício fica na Barra, onde se usa carro para tudo, esse será um ganho muito grande”, aposta.

O síndico André Castelo Branco, do condomínio Acauã, em Ipanema, também não tem a menor dúvida quanto aos benefícios que uma reforma pode trazer para a valorização de um imóvel. Só nos últimos quatro meses, ele fez uma série de reparos que trouxe grande melhora no visual do edifício. Sem dúvida, uma tarefa gratificante. As duas garagens do prédio, por exemplo, receberam nova pintura. “São garagens sem ladrilho, então, temos sempre que nos preocupar com a pintura. Melhora muito o visual. O automóvel solta muita fuligem, por isso o reparo constante”, explica. Os ambientes ainda foram equipados com carrinhos, para quando os moradores chegam com compras. Além disso, o local ganhou mais organização com um novo bicicletário, que acabou com o amontoado de bicicletas espalhadas pela garagem. Ganchos foram instalados para pendurar cada uma delas.

E as reformas não pararam por aí. Castelo Branco comprou novas lixeiras para cada andar. Pode parecer um simples detalhe, mas o síndico garante que não. Elas deixaram o ambiente com uma aparência mais limpa, o que agrada a moradores, visitantes e futuros compradores. O síndico pensou também na segurança e reforçou
a iluminação. Luzes de emergência foram instaladas nas garagens e nas escadas. “Foi uma necessidade que sentimos depois dos apagões que ocorreram na cidade neste ano”, revela.

Para embelezar as áreas comuns, o síndico não se esqueceu de incluir muito verde.“Fizemos um paisagismo no prédio e contratamos um jardineiro. Parte da piscina ganhou grandes vasos com plantas, assim como o playground e a entrada”, afirma. O síndico seguiu as sugestões do profissional, que mandou o orçamento e a opção de plantas e flores que ficariam bem no espaço disponível. O resultado não deixou ninguém
arrependido. “Ficou ótimo e muda a aparência do prédio. Fica muito mais vivo, além do quê, quem mora nos apartamentos de fundos tem acesso a toda essa área. Mudou a vista da pessoa”, comemora.

A fachada de um edifício e a portaria são o cartão de visitas de um prédio. Por isso, elas não ficaram de fora da reforma que o síndico implantou neste ano. Alguns itens importantes da portaria foram trocados, uma preparação para a obra, que deve começar ainda no segundo semestre de 2010. Os tapetes da entrada e dos elevadores foram mudados e o porteiro ganhou uma mesa nova e mais moderna. “Faz muita diferença. É a primeira coisa que a pessoa vê quando entra, e o custo não justifica deixar de fazer. Vamos agora substituir toda a decoração da portaria: esculturas, tapetes e vasos”, detalha o síndico, defendendo que trocar objetos já dá uma nova aparência ao ambiente, sem muito investimento.

A fachada foi transformada também. Com o efeito da maresia e o passar dos anos, algumas peças acabaram não resistindo e começaram a cair. Como o revestimento é de vidrotil, ele foi todo reformado, e o próximo passo será trocar toda a parte interna: “Não é resistente, por isso, vamos optar pela cerâmica.”

Segundo Geraldo Campos Lopes, diretor da SG Engenharia, o melhor revestimento depende de cada edifício. A SG, por exemplo, acabou de reformar a fachada de um prédio na Tijuca em que os moradores preferiram trocar a pastilha pela pintura. “Não existia mais uma pastilha igualzinha para fazer a reposição. Para que a fachada não ficasse manchada, optou-se por pintar”, explica. A pintura custa de R$ 30 a R$ 35 o metro quadrado, e o valor vai aumentando de acordo com o revestimento. O mármore, por exemplo, custa cerca de R$ 200 o metro quadrado. “É muito mais caro, mas dura uma eternidade”, revela.

Negociar tantas mudanças com os moradores do edifício Acauã não foi tarefa fácil. Afinal, os condôminos precisam pagar cota extra para a troca de revestimento, já que não há fundo de reserva para uma reforma desse porte. A solução foi calcular o custo total, buscar orçamentos e pedir para as empresas parcelarem o valor ao máximo. “Nunca é uma negociação muito tranquila. Mas tem que ser feita. Não é apenas uma questão estética, você está valorizando um patrimônio”, defende.

Paulo Roberto Paiva, diretor da empresa LPM Engenharia, dá algumas dicas para que os síndicos façam reformas que tragam efeitos duráveis. Segundo o engenheiro, para a fachada, o revestimento cerâmico é o mais indicado, por unir mais durabilidade e efeito estético muito melhor. A pintura acaba precisando ser refeita depois de cinco ou seis anos, enquanto a cerâmica pode durar de 20 a 30 anos. “Com certeza, é uma opção que valoriza muito o imóvel. A cerâmica você só precisa repor se algo cair e, para limpar, é mais fácil”, aconselha.

Outra melhoria no visual é a troca das caixas de ar-condicionado. Atualmente, há modelos mais modernos e caixas fechadas, que canalizam a descida de água do aparelho. Assim, os desagradáveis pingos no arcondicionado do andar de baixo são evitados e o barulho desagradável vira coisa do passado.
Os moradores agradecem o silêncio!

Reformas radicais também podem ser feitas e, quando aprovadas, aumentam muito o valor de um imóvel. É o caso, por exemplo, de edifícios que optam por construir varandas. Sim, isso é possível! Mas a obra é bastante complicada. Paiva explica que a prefeitura precisa aprovar a área de acréscimo e 100% dos condôminos têm de estar de acordo com a mudança.

Segundo o diretor, a maioria dos prédios em que há a reforma da fachada acaba incluindo no pacote a portaria. “Pequenos toques já dão grande diferença e outra cara ao imóvel. É a primeira coisa que você vê ao entrar. Na hora de vender ou alugar, a portaria conta muito”, defende.

Quando o condomínio dispõe de espaço, outra boa opção é aproveitar para criar uma área de lazer para as crianças. Sérgio Passos, gerente geral da empresa Vale Home, aconselha o síndico a ir até a loja na hora de escolher os brinquedos e agendar a visita de um representante, que pode verificar como aproveitar melhor o espaço, se é possível reformar brinquedos e qual o melhor revestimento para o chão. “Hoje é obrigatório ter um piso especial, que pode ser tatame ou grama sintética. É adequado para área externa, não desbota nem esquenta com o sol”, afirma Passos, lembrando que os brinquedos de plástico são sempre a melhor opção por serem mais seguros e apresentarem durabilidade de até dez anos.

A opinião é unânime de que o investimento em reformas sempre vale e, além disso, acaba evitando gastos ainda maiores no futuro. Sem manutenção, pequenas obras acabam virando grandes substituições de revestimento ou equipamento. Manter e modernizar um condomínio é o mesmo que cuidar e valorizar o próprio patrimônio.

Como perceber que seu elevador precisa de modernização? Preste atenção nos sinais!

• Formação de degraus entre a cabine e o pavimento;
• Excesso de trancos nas partidas e nas paradas;
• Manutenção corretiva frequente e excessiva troca de peças;
• O revestimento e o modelo da cabine estão desatualizados.

Se você optar pela troca do equipamento, preste atenção nos itens incluídos na hora de assinar o contrato. Lembre-se, por exemplo, de que a ventilação, nem sempre incluída, é imprescindível.

Atitudes importantes para o sucesso de sua reforma!

• Na hora de optar pelo revestimento da fachada, saiba que a cerâmica, apesar de mais cara, é muito mais durável do que a tinta. Enquanto a pintura precisa ser refeita depois de cinco ou seis anos, a cerâmica pode durar de 20 a 30 anos.
• A portaria e a fachada de um edifício são seu cartão de visitas. Trocar objetos e móveis já pode dar um novo visual à entrada.
• Não se esqueça das áreas verdes. Um bom jardim traz vida ao ambiente. Na falta de espaço, vasos são uma boa opção.
• As reformas podem ser radicais. Nesse caso, aumentam o investimento mas também a valorização. Um exemplo é a inclusão de varandas. A obra é complicada e precisa de autorização da prefeitura e 100% dos moradores de acordo.

Como convencer os moradores da importância do investimento?

• Reformas não apenas mantêm o patrimônio, mas também valorizam o imóvel. Esse deve ser o lema!
• Na hora de apresentar a proposta aos moradores, vá preparado. Peça o orçamento para cerca de quatro empresas diferentes.
• Negocie com as empresas facilidades no pagamento, como maior número de parcelas.
• Mostre como vai ficar a obra pronta.
• Explique a importância da manutenção ou da reforma.

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