Por CIPA
Em 25/01/2017
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Economia é o pilar principal de 2017

O ano novo chegou, mas a crise ainda não passou. Os preços dos serviços estão cada vez mais altos, e o síndico precisa de muita criatividade para passar por esse período mais conturbado da economia brasileira sem gastar mais e, consequentemente, sem aumentar as taxas condominiais. Manter o condomínio no azul e ainda com alguma sobra financeira para investir nas necessidades, no embelezamento ou em obras de emergência não é tarefa fácil, mas é possível. As palavras de ordem são controle e criatividade. Uma gestão que compreenda o significado desses termos e os aplique no dia a dia do condomínio só pode ser vitoriosa.

Michel Brito Loureiro é preposto da CIPA Síndica no Residencial Jardim, localizado na zona oeste da cidade, há mais de três anos. O condomínio conta com oito blocos, 1.292 apartamentos e cerca de 6.600 moradores. Um lugar tão grande, que poderia apresentar inúmeros problemas, vem mostrando que uma gestão bem planejada é capaz de fazer melhorias significativas em todos os espaços, contemplando todos os condôminos. Eles fecharam 2016 com um balanço muito positivo, mesmo depois de fazer inúmeras reformas e benfeitorias, como restauração do piso no fox e nas churrasqueiras; reforma do armário com chave; sala de monitoramento climatizada e monitorada por 549 câmeras; criação de um bicicletário no bloco 1; reforma nas rampas de acesso a seis blocos; instalação de semáforos nas rampas de quatro blocos para não haver colisão; criação de vagas para pessoas com necessidades especiais e sinalização com placas; revitalização do Pipi Dog; restauração do subsolo; fortificação de duas colunas; troca das lâmpadas incandescentes pelas de LED; colocação de um chuveirão na quadra de areia; construção de rampa nos parquinhos do condomínio para facilitar a mobilização de cadeirantes; redes de futebol e de basquete novas; reforma da pista de skate e do minigolfe; cinemas com Wi-Fi e TV a cabo; e restauração de todos os pergolados, com plantas. “Para manter as contas do condomínio em dia, sempre fazemos cotação com, pelo menos, três empresas no mercado, para termos o melhor preço dentro do possível, respeitando a previsão feita no ano de 2016. O segredo é este: respeitar a previsão orçamentária, reduzindo gastos desnecessários, e, caso haja despesas extraordinárias, levar sua aprovação para o colegiado (conselho consultivo) do condomínio”, diz Loureiro.

E os planos para este ano já estão começando a tomar forma no Residencial Jardim. “A previsão orçamentária para este ano ainda está em análise. Estamos realizando reuniões com os subsíndicos dos blocos, para trabalharmos em cima das demandas de cada bloco (necessidade de obras e reparos não contemplados na previsão orçamentária de 2016). Mas a ideia é respeitar os índices de reajuste dos contratos, bem como o dissídio coletivo de empresas terceirizadas dentro do empreendimento. Os prédios já têm cinco anos, e temos que fazer um planejamento administrativo e financeiro para realizar a pintura da fachada. Temos que viabilizar um caixa inicial, provavelmente de uma cota extraordinária aprovada em assembleia geral. Estamos sempre procurando soluções inovadoras para manter o condomínio no azul. Nós já havíamos contratado uma empresa especializada em eficiência energética e fizemos a troca de lâmpadas comuns por lâmpadas de LED em toda a garagem. Hoje já temos uma economia de mais de R$ 226 mil, que já pagou o projeto. Agora, recentemente, finalizamos todos os andares dos oito blocos com as lâmpadas de LED”, reforça Loureiro.

Independentemente do tamanho do condomínio, os síndicos têm buscado alternativas para reduzir o impacto das cotas nos orçamentos dos condôminos, inclusive com a adoção de medidas que ajudem na geração de renda. É o que acontece no Sunshine Residence, também localizado na zona oeste do Rio, comandado pelo síndico Sérgio Pitanga há quase oito anos. A gestão do condomínio, que tem 120 apartamentos e cerca de 360 moradores, também tem se mostrado muito eficiente. “O balanço de 2016 foi positivo; fizemos reforma no parque infantil, na miniquadra de futebol, na telefonia, no sistema interno de câmeras de segurança e na pintura dos blocos, entre outras ações. Fazemos um acompanhamento diário do fluxo de caixa e, com essa informação, definimos as prioridades em relação às despesas. Estamos sempre atentos à inadimplência e pensamos em ações para manter o equilíbrio do recebimento das cotas. Para este ano, temos como metas a reforma da fachada, a instalação do gerador, a implantação de tags na portaria e a modernização da academia e do salão de festas. Os recursos serão viabilizados por meio do aperfeiçoamento dos custos operacionais. Já temos um reservatório para captação de água da chuva, com capacidade para 350 mil litros, e estamos substituindo as lâmpadas incandescentes pelas de LED, tudo isso de olho na economia do condomínio. Atualmente, desligamos o aquecimento da piscina durante o dia e o ligamos apenas à noite – somente com essa ação reduzimos a conta de energia. Nós temos dez elevadores divididos em dois blocos e, para reduzir gastos, vamos desligar algunsdeles por determinados períodos, com respeito ao fluxo de moradores. Continuamos procurando soluções criativas no relacionamento com os condomínios vizinhos. É muito importante para o síndico verificar oportunidades de melhorias nas operações do condomínio, com isso, eliminamos o desperdício e reduzimos os custos operacionais”, indica Pitanga.

A economia da lâmpada de LED

A lâmpada de LED chegou para ficar. Comprovada sua eficiência na redução do consumo de energia elétrica, ela é a nova arma dos síndicos que querem e precisam diminuir os custos no condomínio. Segundo Fernando Freitas, diretor comercial da Ecobrasil Energia, empresa especializada em eficiência energética, instalações elétricas, manutenção residencial, comercial e industrial, com atendimento em todo o estado do Rio de Janeiro, a substituição de lâmpadas fluorescentes e incandescentes por lâmpadas de LED é vantajosa: “As lâmpadas de LED oferecem três grandes vantagens em relação às lâmpadas fluorescentes – gastam menos energia, demandam menos manutenção e duram muito mais. O apontado pelos especialistas é que o uso do LED pode diminuir em mais de 50% a conta de luz das áreas comuns do condomínio. As lâmpadas de LED são mais caras do que as fluorescentes e incandescentes, mas proporcionam outras vantagens e economia, e a principal delas diz respeito ao uso de sensores de presença. Enquanto as comuns apresentam perda na vida útil em quase 40%, o LED apresenta perda zero. Em média, as lâmpadas de LED de boa qualidade duram 30 mil horas. Outra dica é fazer uma vistoria preventiva da instalação elétrica com uma empresa especializada, pois, no período de verão, as instalações elétricas ficam muito sobrecarregadas em função do uso de diversos equipamentos. Por fim, o síndico que deseja economizar na conta de energia elétrica deve pesquisar sobre retrofit de iluminação (somos representantes da Philips) e diagnóstico de consumo. Em média reduzimos até 40% do gasto elétrico de nossos clientes.”

Elevadores podem ajudar na economia

Quanto mais antigos os elevadores, mais eles consomem energia, mas o diretor comercial da TBRio Elevadores, Marco Antônio Nogueira Nascif, dá algumas dicas para o síndico economizar quando o assunto forem os elevadores. A TBRio atua no mercado de manutenção, conservação e modernização de elevadores no município do Rio de Janeiro há 36 anos e, atualmente, é responsável por 2.600 elevadores. “Uma boa medida de economia de eletricidade relacionada com os elevadores está na troca do sistema de comando antigo eletromecânico para um moderno, computadorizado, que pode gerar uma economia de até 40%. Outra medida muito utilizada seria alternar o funcionamento dos elevadores fora do horário de pico, deixando sempre um deles desligado. Existe também a possibilidade de os elevadores assimétricos utilizarem o sistema inteligente duplex, em que o mais próximo atende à chamada prioritariamente”, explica. Mas Nascif acredita na importância de uma campanha de conscientização. “Algumas recomendações devem ser passadas para os usuários: não acionar dois elevadores ao mesmo tempo, ou seja, chamar apenas um de cada vez; para subir ou descer um andar, procurar utilizar as escadas; respeitar o número máximo de passageiros indicado na cabina; apertar o botão de chamada uma única vez. Essas dicas, a nosso ver, são de grande valia, pois, além de reduzirem o consumo de energia, evitam o desgaste dos equipamentos, o que mais tarde pesará no bolso dos moradores. Também orientamos que o síndico execute as revisões anuais que forem necessárias e apontadas pela empresa responsável pela manutenção dos elevadores, além de escolher uma empresa especializada e habilitada na Gerência de Engenharia Mecânica (GEM) e no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) para fazer a conservação mensal dos equipamentos. Uma dica que alguns condomínios já fazem hoje é, quando forem escolher a empresa de manutenção, em razão da grande concorrência que existe, que se tomem algumas precauções, como verificar sua estrutura e o tempo de mercado; pedir referências; se informar se ela oferece atendimento 24 horas e tem almoxarifado para reposição de peças com rapidez; se é associada ao Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado do Rio de Janeiro (SECMIERJ) e, principalmente, solicitar, no ato da contratação, que a empresa escolhida apresente a documentação em dia”, explica.

Muita segurança com pouco custo

A segurança dos condomínios é uma das áreas em que os síndicos não podem deixar de investir. Mas será que é possível fazer isso sem aumentar muito as despesas? Segundo Aline Sartório, sim, isso é possível. Sartório é diretora comercial da ABC Telecom, empresa especializada em fornecimento, instalação, locação e consultoria de sistemas, como circuito fechado de TV digital HD com ou sem monitoramento; controle de acesso com ou sem biometria; catracas eletrônicas; automação de portas, portões e cancelas; PABX; comunicação condominial; cerca eletrificada; alarmes e sonorização. Para Sartório, é possível que o síndico consiga aliar segurança e economia nos condomínios. “Uma boa alternativa é automatizar portas e portões, incluindo interfonia digital com abertura pelos apartamentos, em conjunto com o sistema de segurança eletrônica (CFTV) e visualização pela internet (celular ou tablet) ou pelos apartamentos, através de um canal de vídeo. Desse jeito, além de o morador confirmar quem está acionando seu apartamento pelo porteiro eletrônico, por meio da visualização da imagem na TV da câmera, ele poderá abrir ou não a porta, de modo que o síndico pode diminuir a quantidade de funcionários, como os porteiros do prédio.

A diretora comercial da ABC Telecom conta que outros sistemas de segurança também possuem baixo custo e são eficientes, como a cerca eletrificada, que é barata e é um dos grandes inibidores de invasão, por causa da aparência de perigo que ela causa. “Mas não é em todo prédio que se pode instalar esse sistema, então, o mais recomendado ainda é o sistema de circuito fechado de TV digital, pois, mesmo que iniba menos, existe a vantagem da gravação e visualização remota do local, o que facilita as buscas pelo invasor ou até sua apreensão imediata e surpresa”, diz. Outro ponto importante diz respeito à contratação: “Contratar uma empresa especializada é ter a certeza de que estará adquirindo um serviço adequado, com a segurança de não ser enganado e, principalmente, a confiança de que essa empresa terá capacidade de avaliar o melhor e mais adequado sistema para aquele local. Hoje em dia, esse mercado de segurança, infelizmente, ‘se prostituiu’ de tal forma que qualquer pessoa faz um curso e se diz consultor ou instalador de sistema de segurança eletrônica e, com isso, a qualidade dos serviços caiu muito. Além do e-comerce, que dificulta muito a venda dos produtos junto com os serviços. Também é importante ressaltar que, para que o síndico assuma a responsabilidade de contratar uma empresa, sobretudo ligada à segurança de seu prédio, é necessário que ele pesquise bem e não feche somente com a que apresentou o orçamento mais barato. Vale lembrar que é importante que a empresa seja registrada no CREA-RJ e nos órgãos reguladores desse ramo, pois, assim, o condomínio terá como denunciar caso a empresa falhe. O síndico deve buscar referências de instalação para que possa conferi-las; deve saber se a empresa tem uma sede no Rio de Janeiro, se tem equipes especializadas, frota de veículos e rádio ou comunicação via celular para que os serviços sejam mais ágeis; se certificar de que a empresa escolhida tem uma central de atendimento e departamentos separados para solução de cada caso, supervisores disponíveis para visitar os prédios e os serviços prestados por sua equipe, entre outras coisas. Além de tudo isso, é muito importante que a empresa especializada preserve a manutenção mensal corretiva e preventiva dos sistemas para que não deixem de funcionar na hora mais necessária.”

É possível economizar com água e sistema hidráulico no verão?

Parece tarefa difícil, principalmente em condomínios que têm muitas piscinas ou outros espaços que utilizem água, mas, com as soluções certas, é possível reduzir os custos com o consumo de água. A Hidroluz, empresa fundada em 1963, atua em manutenção preventiva e corretiva de bombas d’água; sistemas hidráulicos e elétricos; pressurização inteligente e hidrômetros para medição individualizada de água, em condomínios residenciais e comerciais, indústrias e outros segmentos. “Somos especializados na manutenção preventiva e corretiva de bombas e motores elétricos, abrangendo equipamentos afins, como quadros de comandos elétricos, tubulações, barriletes e colunas de distribuição, atendendo aos sistemas de abastecimento, pressurização, combate a incêndio, tratamento de piscina, exaustores e esgotamento. Além disso, temos plantão 24 horas para clientes que possuem contrato de manutenção. A empresa é capacitada e certificada pelo Corpo de Bombeiros para manutenção preventiva e corretiva nos sistemas de combate a incêndios”, explica Cláudio Carvalho, sócio-diretor da empresa.

Luiz Alberto Carvalho, que também é sócio-diretor da Hidroluz, conta quais são as soluções mais indicadas para o síndico que quer economizar com a conta de água do condomínio: “O conjunto dessas atividades, tanto de medição individual como de adequação e manutenção preventiva de bombas, sistema elétricos/pressurização, contribui para a economia de água e de energia nos condomínios. A solução que tem gerado grande redução na conta de água dos condomínios é a medição individual, que consiste na instalação de hidrômetros para medir o consumo de água de cada unidade, em prédios novos e antigos. O percentual médio que temos observado nos prédios em que instalamos o equipamento é de 35% na redução dos custos com a água. No entanto, a economia já atingiu 70% em alguns condomínios. Além da economia, visto que cada condômino passa a pagar efetivamente pelo que consome, há uma real justiça na cobrança da água e transparência na apresentação da conta. E ainda há a questão da conscientização e da preservação da água, além da valorização dos imóveis de aproximadamente 5% em seu preço final, segundo especialistas do mercado imobiliário.”

Cláudio Carvalho conta que a conservação preventiva de sistemas hidráulicos e elétricos reduz, comprovadamente, os custos de manutenção. “Além de evitar o desperdício de energia elétrica, a manutenção preventiva estende a vida útil dos equipamentos e previne danos maiores, por meio da inspeção mensal do técnico, que deve realizar revezamento dos equipamentos, limpeza, lubrificação e ajustes dos componentes. Além disso, deve aferir a corrente dos motores e identificar qualquer anormalidade no sistema, a fim de prevenir eventuais paradas. Assim, a manutenção preventiva pode, na verdade, reduzir os custos do condomínio com conservação, além de garantir o pleno funcionamento dos sistemas hidráulicos. Para economizar energia, uma medida que tem trazido grandes resultados é a substituição de bombas antigas por outras de melhor desempenho, que, ao consumirem menos energia, geram grande economia na conta de luz. Para isso é necessário dimensionamento preciso de qual marca e modelo gerará melhor resultado, o que deve ser realizado por empresa especializada. Dispomos ainda de sistema de informação, que cruza dados da instalação hidráulica existente e fornece as curvas de funcionamento das bombas, auxiliando na seleção do equipamento. Outra medida de economia de energia se obtém com sistemas de pressurização inteligentes, em que se utiliza apenas a energia necessária para atender à demanda de água, que varia de acordo com a abertura e o fechamento de torneiras e chuveiros, por exemplo. A instalação de um sistema de pressurização inteligente, automatizado e perfeitamente adequado às características do condomínio, pode promover conforto, segurança e economia de energia”, afirma o especialista.

Luiz Alberto Carvalho acredita que existem outras possibilidades que visem à economia de água, como campanhas internas de conscientização do consumo; verificação periódica de vazamentos; substituição de torneiras e descargas por modelos econômicos; instalação de redutores em torneiras e chuveiros etc. “No entanto, a administração do condomínio não tem como garantir que os condôminos colaborarão e mudarão seu comportamento de consumo e que farão o monitoramento adequado de vazamentos ou mesmo a substituição de torneiras ou outros componentes que resultem em economia de água. Esse trabalho de conscientização deve ser permanente e feito não apenas pelo condomínio, mas por toda a sociedade”, diz. Mas além de adotar medidas econômicas, é importante contratar uma empresa especializada para executar esses serviços. “Os condomínios devem optar por empresas de idoneidade e experiência comprovadas, com observação da satisfação dos clientes, quantidade de reclamações no Procon etc. Os sistemas de medição individual de água mais confiáveis são os de leitura por telemetria, por causa da precisão e segurança nos dados, que permitem que cada condômino saiba, via relatórios e por um portal na internet, quanto consome no mês, se está dentro de sua média, se há ou houve vazamentos e até o consumo diário, com total segurança de inviolabilidade dos dados. A empresa contratada deve ainda realizar a gestão do consumo e enviar, mensalmente, um extrato digitalizado desse consumo por unidade, inclusive detectando e informando consumos fora do padrão, o que pode caracterizar possíveis vazamentos”, explica Luiz Alberto Carvalho. “A pressão por medidas que economizem água e energia tem crescido substancialmente nos últimos anos, tanto pela pressão governamental e pela consciência ecológica quanto pela real necessidade de economizar todas as formas de energia”, diz Cláudio Carvalho. Nós fornecemos algumas dicas, mas
existem muitas outras soluções que podem auxiliar os síndicos na árdua tarefa de economizar os recursos do condomínio. Com um pouco de criatividade e seguindo o planejamento econômico estipulado, os problemas tendem a diminuir, tornando as tarefas do síndico menos complicadas.

 

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