Por CIPA
Em 05/05/2015
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Para que sua obra seja bem sucedida, é preciso que a impermeabilização esteja em dia

A infiltração é um dos grandes vilões dos imóveis, sejam casas ou apartamentos, e, em geral, acaba causando umidade, goteira, mancha e bolor nas paredes, além de estragar a pintura e, muitas vezes, estufar pisos e azulejos. Em casos mais graves, a água pode comprometer até as estruturas de concreto e de ferro do imóvel. Mas se engana quem acredita que esse é um problema apenas das construções antigas. Há muitas ocorrências
em novas edificações também, e isso ocorre, na maioria das vezes, por conta da falta de impermeabilização.

A impermeabilização tem a função de proteger as estruturas de uma construção e impedir a passagem de líquidos e vapores através delas. Essa técnica consiste, basicamente, na aplicação de produtos desenvolvidos para proteger o esqueleto da edificação contra a ação da água, seja ela vinda através da chuva, de lavagens, banhos etc. A grande maioria dos profissionais recomenda que esse serviço seja realizado ainda no início da construção, pois se estima que seu valor fique entre 2% e 3% do preço total da obra, caso seja feito de maneira preventiva. Se for necessária uma intervenção depois de a obra estar pronta, de maneira corretiva, pode custar até 20% do valor do imóvel, já que, muitas vezes, é preciso quebrar partes da casa, retirar pisos e azulejos para fazer a aplicação dos produtos e depois refazer tudo para ter a casa em ordem novamente.

Causas das infiltrações

De acordo com José Luiz Pólvora André, engenheiro técnico responsável do Grupo Vértice e Engepoli Engenharia, a causa mais frequente de infiltração e outras ocorrências, como trincas, rachaduras e mofo, é a falta de impermeabilização adequada e de tratamento das anomalias encontradas nas edificações, provenientes do desgaste natural dos revestimentos. “Podemos citar alguns causadores de infiltração: telhas quebradas; telhados sem manutenção; calhas com impermeabilização deficiente ou inexistente; áreas descobertas como terraço e lajes de cobertura de casas de máquinas que apresentam falência na impermeabilização. Para áreas verticais, citamos as trincas no emboço e/ou em algum tipo de revestimento, como pastilha, cerâmica, granito e mármore, que permitem a passagem de água em fachadas, áreas de ventilação, prismas e empenas”, conta.

Daize da Silva Santos conta que está tendo problemas de infiltração no Condomínio Míriam, localizado no Rio Comprido, onde é síndica desde 2011. “Nós temos um terraço onde ficam a caixa-d’água e uma antena de telefonia celular. Abaixo desse terraço temos um apartamento, que seria o do porteiro, um banheiro e uma cozinha, para pequenas festas e eventos dos moradores, e a casa de bombas. Toda essa área está com infiltração, e percebemos que isso aconteceu depois que alugamos uma parte do terraço para a instalação da antena de telefonia celular. Acredito que, quando eles quebraram para acomodar a antena, tiraram a impermeabilização da laje, o que ocasionou toda essa infiltração. Agora estamos cotando orçamentos para darmos início às obras”, conta.

Para Solange Filippo, sócia da Filippo Construções Ltda., a edificação, assim como o corpo humano, apresenta sinais ou sintomas, e um profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto, assim como um médico, é quem pode identificar as principais causas da infiltração corretamente. “Eu gosto muito dessa comparação e queria passar para os leitores que a edificação é como um corpo humano, em que o engenheiro é o médico; o esqueleto, as estruturas; os músculos, a alvenaria; a pele, o revestimento; e as artérias, as instalações. As infiltrações têm duas causas principais: vazamento em algum ponto da rede hidráulica e deficiência de impermeabilização na laje do teto. Qualquer construção, por seu peso, tende a provocar pequenos movimentos no solo em que se apoia. Esses movimentos de acomodação podem causar rachaduras nas paredes, no sentido horizontal ou vertical. Esse defeito pode se dar também pela simples rachadura do revestimento em virtude de alterações climáticas; no entanto, rachaduras em diagonal, em grande quantidade ou de rápido desenvolvimento indicam que algo grave pode estar acontecendo e que é necessário providenciar uma vistoria em caráter de emergência pela Defesa Civil Municipal”, afirma.

O síndico Afonso Celso Fayad de Paula, responsável pelo Condomínio do Edifício Nina Rodrigues, no Jardim Botânico, conta que precisará fazer a impermeabilização de um espaço. “Pretendemos fazer a impermeabilização de toda a área do playground, que é a mesma do térreo. O fato é que essa área, por ser aberta e revestida de pedras portuguesas, está causando seriíssimas infiltrações na garagem, que fica logo embaixo. A obra ainda não foi iniciada, mas estamos com o suporte de um engenheiro especialista, que, no momento, prepara um memorial descritivo, escopo da obra, a ser observado pelas empresas que participarão da licitação, e a empresa será eleita com base no binômio preço/técnica”, conta.

Vantagens da impermeabilização

Só quem já passou por problemas com infiltração e todos os inconvenientes que a acompanham é que sabe a importância da impermeabilização. Além do prejuízo financeiro, os desgastes físico e emocional vêm de brinde, pois é preciso solucionar o problema antes que ele se torne ainda maior e afete a saúde dos moradores. A associação de um ambiente úmido com poeira, por menor que seja, provoca a proliferação de fungos e ácaros, e esses micro-organismos podem desencadear várias doenças respiratórias, como alergia, asma e rinite. Tendo em vista todos esses problemas, fica clara a necessidade desse processo em todos os imóveis.

Para o engenheiro técnico José Luiz Pólvora André, as principais vantagens da impermeabilização estão em “proteger o patrimônio e, dependendo da área prejudicada, o patrimônio alheio, e prolongar a vida útil do bem, já que a água é uma das piores ‘doenças’ que ataca as edificações”. Segundo ele, a técnica não é indicada apenas para as áreas molhadas, que são banheiros, cozinhas, lajes de cobertura e áreas descobertas, mas também para as áreas verticais, geralmente fachadas, empenas, prismas de ventilação e juntas de dilatação, e áreas enterradas, que são fundações, subsolos e garagens. “É importante fazer a impermeabilização de todas as áreas que tenham incidência de umidade, seja vertical ou horizontal. As áreas molhadas geralmente são as áreas horizontais, mas devemos ter cuidado com as áreas verticais, principalmente para evitar queda de revestimentos, proveniente das infiltrações, que atinjam um transeunte”, alerta o especialista.

Lei e norma estimulam a impermeabilização de imóveis

Os sinais de uma infiltração são facilmente percebidos, mas ainda assim é preciso que todos estejam atentos aos primeiros indícios para que as providências cabíveis sejam tomadas o mais rapidamente possível. Segundo Pólvora, é importante fazer o acompanhamento e a revisão do serviço de três em três anos, no mínimo. “Para as áreas verticais, existe legislação municipal que obriga que todos os edifícios façam a revisão dessas áreas a cada três anos. Já para as áreas horizontais, como telhado, cobertura e calha, o acompanhamento de revisão deve ser anual”, explica. A lei a que o engenheiro se refere é a Lei Complementar nº 126/2013, mais conhecida com Lei da Autovistoria, que institui a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos, nas edificações existentes no município do Rio de Janeiro, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras. Segundo a lei, essa vistoria deverá ser realizada por um profissional legalmente habilitado, engenheiro ou arquiteto, com registro nos respectivos conselhos profissionais, CREA/RJ ou CAU/ RJ, que deverá elaborar laudo técnico que ateste as condições da edificação. A finalidade da realização periódica de autovistoria, de cinco em cinco anos, é prevenir quaisquer ocorrências que venham a comprometer a segurança e o bem-estar dos moradores na edificação vistoriada.

Além dessa lei, existe uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a nova versão da NBR 15.575, Edificações Habitacionais – Desempenho, que exige que todos os sistemas que compõem os edifícios habitacionais (estrutura, cobertura, parede de vedação, instalação prediais etc.) atendam a um nível mínimo de desempenho ao longo de vida útil determinada em projeto, e isso afeta diretamente a parte da impermeabilização da edificação, já que passará, obrigatoriamente, a ser considerada desde o projeto do edifício, pois a norma explicita as exigências relativas à necessidade de garantia da estanqueidade da obra. Na prática, a ela pretende garantir que o imóvel seja planejado e construído para assegurar durabilidade e condições adequadas de uso e ocupação.

Por ser capaz de proteger as estruturas do imóvel contra a ação prejudicial da água e da umidade e, assim, impedir sua deterioração, a impermeabilização é considerada técnica fundamental para assegurar a resistência da edificação, mas, para atender às exigências dessa norma, o síndico precisa estar atento, pois, ao constatar a necessidade de intervenção em determinada área, é necessário acompanhar de perto todas as etapas que envolvem o projeto, desde a seleção do material e a escolha dos fornecedores até a execução da obra. Cuidados na escolha de material e mão de obra são fundamentais para que tudo aconteça da maneira como foi planejado, sem surpresas e gastos extras.

Como escolher o material e os profissionais para esse serviço

Na hora de contratar qualquer tipo de serviço, o síndico deve estar atento a alguns detalhes que podem fazer a diferença e evitar possíveis transtornos. Conhecer o histórico da empresa ou dos profissionais pode evitar, inclusive, ações judiciais. Procurar uma empresa especializada em impermeabilização, com registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), e que seja sócia do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI) também garante um pouco mais de segurança ao síndico.

Outros detalhes são muito importantes e podem ser fundamentais na hora de escolher a empresa que prestará o serviço, como a qualidade do material que eles costumam utilizar. Caso a empresa apresente um orçamento com material de baixa qualidade, procure outra que trabalhe com produtos de qualidade reconhecida no mercado. O síndico também deve estar atento às empresas que cobram um valor muito abaixo do que as outras empresas; geralmente, além de não utilizarem bons produtos, elas fazem valer aquela máxima “o barato sai caro”, pois o trabalho pode não sair como o esperado e exigir que seja refeito, o que implicará outros gastos, tornando a obra muito mais cara. “Para a escolha da empresa, é necessário que ela tenha registro no CREA e engenheiro responsável com conhecimento técnico adequado a esse tipo de trabalho. Também é importante que tenha um histórico/ currículo de execução desse tipo de serviço. O síndico deverá, de preferência, visitar a sede da empresa, para conhecer suas instalações e estrutura”, aconselha José Luiz Pólvora André.

Atualmente, no país, existem muitos produtos impermeabilizantes, de marca, origem, modo de aplicação e qualidade diferentes. Todos têm a mesma finalidade – garantir condições mínimas de proteção à construção contra a passagem de líquidos e vapores para sua estrutura –, mas é importante lembrar que, para cada área do imóvel, existem soluções e produtos específicos, por isso, é tão importante a contratação de mão de obra especializada para evitar falhas de aplicação e uso incorreto do produto.

As normas classificam os tipos de impermeabilização de acordo com o principal material que constitui a camada impermeável, que pode ser argamassa com aditivo impermeabilizante; argamassa modificada com polímero; argamassa polimérica e cimento modificado com polímero. O asfáltico inclui: membrana de asfalto modificado sem adição de polímero; membrana de asfalto elastomérico; membrana de emulsão asfáltica; membrana de asfalto elastomérico em solução e manta asfáltica. O síndico Afonso Celso Fayad de Paula conta que já fez, anteriormente, a impermeabilização das lajes superiores e que costuma fazer, periodicamente, de maneira preventiva, a impermeabilização do rejunte das pedras portuguesas e das jardineiras. Ele aconselha
que esse serviço seja realizado por profissionais. “Pela experiência adquirida no decorrer dos anos, considerando que a impermeabilização envolve técnica e material complexo, vejo como recomendável o acompanhamento de um engenheiro especialista, pois, do contrário, não há como avaliar se os métodos e materiais foram realmente corretos. Deve-se considerar também o aspecto da responsabilidade atribuída ao síndico em atestar o recebimento da obra. Na quase totalidade dessas obras, os síndicos não têm conhecimento técnico específico para atestar se o que foi contratado foi realmente executado e com a eficácia esperada.”

Após a escolha da empresa que realizará a obra, o síndico deve exigir que o contrato discrimine todas as etapas do serviço, os custos e o tipo de material que será utilizado, o valor da mão de obra, os encargos sociais, os impostos, o cronograma, o prazo de execução e, principalmente, o termo de garantia, pois é fundamental que a empresa garanta o serviço por determinado período. Visitar uma obra que a empresa esteja executando no momento e contatar outros síndicos e/ou clientes que já trabalharam com a empresa ou profissional também são formas de assegurar a qualidade dos serviços que a contratante presta.

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