Por CIPA
Em 17/04/2017
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O segredo de um prédio bem conservado está nos pequenos cuidados para manter o conjunto da obra saudável e bonito

Manter um condômino satisfeito não é lá a tarefa mais fácil do mundo. O síndico precisa cumprir um conjunto de muitas pequenas e grandes funções que interferem em absolutamente tudo que diz respeito ao condomínio. Limpeza, funcionários, reciclagem, portaria, elevadores, iluminação, garagem, play, área de eventos e conservação, além de milhões de outras obrigações que já fazem parte do cotidiano de todo síndico. Também é função do síndico manter o condomínio, assim como todos os seus itens e espaços, bem conservado, pois, além de agradável esteticamente, isso interfere diretamente na segurança de todos, seja funcionários, seja visitantes ou moradores.

A conservação do condomínio é tão importante que isso pode impactar diretamente na valorização dos imóveis. E a fachada, como é o cartão de visitas de qualquer condomínio, precisa estar sempre em ótimo estado de conservação. Prédios com tempo de construção parecido e apartamentos com metragem semelhante podem ter valores completamente distintos graças à aparência de suas entradas. A verdade é que todo mundo gosta do que é bonito e aconchegante, por isso é importante ter em mente que uma fachada moderna, arrojada e limpa pode fazer toda a diferença na compra e venda das unidades.

Há cerca de seis anos, João Sérgio Ramalho de Castro é síndico do Condomínio do Edifício Netunia, localizado na zona sul do Rio de Janeiro. Composto por um único bloco com 12 andares, 69 unidades e cerca de 120 moradores fixos, além dos moradores por temporada, o síndico explica como funciona a questão da manutenção da fachada por lá. “Não há um cronograma definido. Foi realizada uma limpeza na fachada em 2010 e, em 2016, fizemos somente a revitalização da fachada do primeiro andar (portaria). A manutenção da limpeza do andar térreo, por exemplo, é realizada por nossos funcionários. Já a conservação das obras fica por conta de empresas especializadas. A contratação de uma empresa habilitada em obras de manutenção tem total importância, pois ela se responsabiliza tecnicamente pela execução da obra em si, além de dar garantia pelo serviço. Outro ponto importante é a responsabilidade com os funcionários, que fica toda com a empresa, e ela responde por todos eles. Conforme identificamos as demandas – limpeza, pintura ou reforma –, discutimos, em assembleia, a necessidade de execução, orçamos os serviços e definimos pela contratação.”

O síndico ainda conta que encontrou resistência de moradores quando optou pela restauração da fachada: “A fachada de nosso condomínio foi reformada no ano passado, quando revitalizamos somente o primeiro andar. Inicialmente, tivemos muita resistência, principalmente de moradores mais velhos, que eram contra a mudança. Depois das obras, as opiniões mudaram, pois a portaria ficou muito bonita e acabou por valorizar o condomínio. Um grande inconveniente que encontramos foi em decorrência de o prédio ser muito antigo, pois, conforme a obra ia progredindo, surgiram diversas demandas que até então estavam escondidas sob camadas e mais camadas de cimento, tinta etc., como colunas com problemas estruturais, tubulação rompida, cabos elétricos corroídos. Tudo isso não foi orçado inicialmente, e quando descobrimos esses danos, não pudemos negligenciá-los, o que acabou por onerar o valor final da obra.”

No comando de um condomínio bem maior, com cerca de 2.400 moradores, o síndico profissional Sullivan Rodrigues investe pesado na manutenção da fachada do Condomínio Life, na zona oeste da cidade. O empreendimento tem apenas sete anos e conta com 624 unidades divididas em 12 blocos. “Aqui no condomínio temos o arco de entrada e de saída, mas é importante frisar que tudo que dá para a área comum é fachada. E a fachada é o principal fator de embelezamento do condomínio, por isso temos um funcionário responsável por olhar tudo, diariamente. Ele fiscaliza a pintura e outras instalações fora do padrão. A princípio, notificamos a unidade em desacordo e, caso o morador insista em se manter fora do padrão estabelecido pelo condomínio, nós enviamos a multa. Os casos mais comuns pelos quais multamos são aparelho de ar-condicionado que goteja e instalação de objetos não permitidos nas varandas”, esclarece Sullivan Rodrigues.

Sullivan Rodrigues explica ainda que há uma rotina de conservação da fachada que se divide em atividades mensais e diárias: “Diariamente, lavamos todas as entradas dos prédios e cuidamos da jardinagem. Também limpamos as portas de vidro de cada rol uma vez a cada dois dias e os telhados uma vez por mês. Assim, mantemos o condomínio sempre asseado e preservado.”. Mas o síndico explica que pretende fazer mais manutenção para valorizar o patrimônio dos condôminos: “Em maio, quero colocar para a aprovação dos moradores uma cota extra para restaurarmos a pintura de cada prédio, incluindo as varandas das unidades. A estimativa é que a obra demore aproximadamente um ano, fazendo um bloco por mês. No caso de conseguirmos aprovar essa revitalização, contrataremos uma empresa especializada que tenha atestado de capacidade técnica e know-how. Eu sempre cobro os certificados no nome de cada funcionário, seguro de vida e todos os outros documentos que credenciam a empresa ao trabalho. Desse jeito, minimizamos os riscos de problemas com acidentes.”

Prevenir é melhor que remediar

A manutenção preventiva é a melhor solução para os síndicos que querem evitar dor de cabeça com qualquer parte do condomínio, e com a fachada não seria diferente. Além de limpa, é importante que a fachada do condomínio esteja apresentável e bem conservada, já que é ela que passa a primeira impressão sobre o condomínio e pode ser crucial na hora de decidir pela compra de um imóvel. A contadora Wladya Lúcia Souza conta que desistiu da compra de um imóvel na zona sul carioca por conta da aparência e do cheiro presente logo na entrada do condomínio: “Eu estava buscando apartamento para comprar e vi umas fotos pela internet. Um dos apartamentos que vi era perfeito para mim, pois tinha todas as especificações que eu procurava e ficava a apenas alguns metros da estação do metrô. No dia da visita, fi-
quei frustrada quando cheguei ao prédio e dei de cara com uma fachada caindo aos pedaços e uma portaria que parecia abandonada. O cheiro da portaria também era horrível. Mesmo assim fui ao apartamento e confirmei que ele era exatamente o que eu queria, mas não podia continuar a negociação por causa daquela entrada. Como eu iria receber visitas com aquela apresentação? Acabei desistindo do imóvel pela falta de conservação do condomínio, que já era notável logo na entrada.”.

Para Stanley Barbosa, presidente da Stanley Engenharia, empresa que atende a todo o Rio de Janeiro e é especializada em recuperação e reforma de fachada, o ideal é que o condomínio faça a conservação preventiva de três em três anos. “Indicamos esse período até por uma questão de coerência, pois um prédio novo tem a garantia de cinco anos. Sendo assim, para um prédio antigo que possui seu revestimento completamente desgastado pelo tempo, três anos é o recomendável. Só que o brasileiro não tem o costume de se precaver, então, que faça ao menos de cinco em cinco anos, até porque a Prefeitura exige que seja feita a autovistoria nesse período e, certamente, o engenheiro ou o arquiteto, por uma questão de segurança, exigirá a manutenção usual. Independentemente de o custo da manutenção preventiva ser bem menor, acaba-se com o risco de uma tragédia quando um revestimento se solta.Se os síndicos soubessem que eles mesmos respondem civil e criminalmente, se preocupariam mais com a conservação de suas fachadas”, explica.

O presidente da Stanley Engenharia também conta quais os principais problemas que acontecem com as fachadas e como evitá-los: “Infiltração causada pelas esquadrias; danos na base de sustentação de guarda-corpos e varandas; e, principalmente, deterioração das coberturas. Tais estragos podem ser evitados aplicando, periodicamente, silicone nas esquadrias e na base dos guarda-corpos, impermeabilizando as varandas e o piso externo das coberturas; nesse caso, é importante que as mantas sejam colocadas até o topo da mureta. Estamos no mercado há mais de 35 anos e já vimos muitos acidentes ocasionados pelo descolamento de revestimento de fachada. Há prédios que fizeram a última manutenção há mais de oito anos. Basta andar pela cidade para ver vários imóveis em situação precária. O ideal é que os síndicos sigam o período de três anos para a manutenção preventiva ou de cinco anos para a manutenção usual.”

Stanley defende que a execução de obras em fachada de prédio deve ser feita por empresa especializada somente em fachadas. “As empresas que fazem todos os serviços usam funcionários do tipo ‘faz-tudo’, que não possuem especialidade em nada. É de suma importância que a mão de obra seja treinada e capacitada para realizar serviços em fachadas; para que possa dialogar com o engenheiro num caso de, por exemplo, encontrar um ferro estrutural que necessita de restauração. Uma vez que o funcionário não tem a expertise necessária, ele vai emboçar por cima do ferro oxidado e o que vai parecer bem-feito será apenas uma bomba relógio prestes a explodir, pois o volume do ferro oxidado vai se expandir e expulsar o revestimento, seja de mármore, granito, emboço etc. Quando o funcionário é especializado, ele analisa o estado das ferragens para trocá-las ou tratá-las. Em nossas obras, os funcionários já sabem o que fazer quando encontram ferragem exposta”, conta Stanley. Na hora de contratar uma empresa para esse tipo de serviço, o síndico deve tomar muito cuidado. “O síndico deve ir à empresa, verificar a documentação original, inclusive o alvará, ligar para, no mínimo, 10 referências e verificar se há ações trabalhistas. Se o prédio tem mais de dez andares, é importante que a empresa apresente a execução de serviços de fachada de aproximadamente outros 30 prédios da mesma altura, pois há uma diferença enorme entre executar um prédio de quatro e outro de 15 andares. O vento e a altura fazem a obra ter um alto risco na execução”, aconselha Stanley.

Juliana Correia é gerente administrativa da Mantenge Manutenção e Reformas, empresa que atende a todo o município do Rio de Janeiro e é especializada em restauração de fachadas, reforma de telhados, impermeabilização em geral e serviços de pintura e hidráulica. Para ela, é preciso analisar vários fatores para definir a necessidade de obra em uma fachada. “Entendo que não seja razoável fixar critérios cronológicos para programar a manutenção da fachada, principalmente quando consideramos que as edificações possuem idades diferentes e também não estão sujeitas às mesmas intempéries. Os principais procedimentos consistem em verificar o estado do sistema de revestimento (chapisco, emboço e pintura, revestimento cerâmico, textura, mármore, granito), refazendo as partes comprometidas. Durante o processo, podem ser necessários a análise e o tratamento das armaduras de ferro e também de determinadas trincas. Além de questões atreladas à conservação e à valorização da edificação, a manutenção preventiva pode evitar problemas relacionados com infiltrações e graves acidentes provocados pela queda de parte do revestimento da fachada. As condições do ambiente interferem significativamente na manutenção da fachada, de forma que aquelas menos ensolaradas, comumente expostas a chuvas/umidade, tendem a se deteriorar em menor tempo. Outra questão importante é o escoamento da água da chuva e também da água dos aparelhos de ar-condicionado. É fundamental criar medidas, como a instalação de pingadeiras e/ou de colunas de dreno de ar-condicionado, para manter a durabilidade e a estética do revestimento”, diz Juliana Correia.

Para Juliana, os principais riscos que um condomínio corre ao não fazer a manutenção da fachada são prejuízo com infiltração e acidentes, por isso, é importante que o síndico fique atento aos indícios de que a fachada precisa de cuidados: “O revestimento começa a apresentar sinais, por meio de manifestações patológicas, como infiltração, bolhas, descascamento da tinta, descoloramento, estufamento e falhas no a importância de contratar uma empresa especializada para realizar esses serviços: “Acredito que o cerne da questão esteja relacionado com a segurança do trabalho, uma vez que envolve atividade realizada em altura. São muitas as medidas de segurança que devem ser observadas, como a instalação de telas de proteção e/ou apara-lixo; utilização de equipamentos de içamento normatizados e homologados (an-
daimes e cadeiras suspensas); ancoragem desses equipamentos; utilização de itens de segurança; treinamento dos operáriosde acordo com os ditames da NR 18 e NR 35, entre outros. O Ministério do Trabalho e o Ministério Público do Trabalho programam fiscalização periódica. O síndico deve observar e exigir que se cumpram as medidas relacionadas com a segurança do trabalho, uma vez que, como tomador de serviços, a responsabilidade do condomínio érejuntamento.”. A gerente administrativa da Mantenge ainda destaca subsidiária. Importante também verificar se a empresa possui registro no CREA/RJ. Tratando-se de pessoa jurídica, não basta a apresentação de engenheiro responsável, a empresa deverá também estar regularmente inscrita.”. Seja prédio antigo ou novo, o síndico precisa estar de olho nas necessidades da fachada, que vão desde enormes obras de reforma até pequenos reparos e substituições que podem ter custo reduzido e grande impacto visual. A boa aparência da fachada é imprescindível não só para que as unidades sejam valorizadas, mas também para que condôminos e visitantes sintam-se abraçados pelo condomínio e verdadeiramente em casa.

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