Por CIPA
Em 16/07/2018
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Manutenção, conservação e modernização são fundamentais para alcançar um bom desempenho do equipamento

Não é preciso ir muito longe para achar um monte de gente apressada ou atrasada para algum compromisso. O excesso de atividades diárias impacta nesse imediatismo exagerado, que quer que tudo funcione de acordo com as necessidades de cada indivíduo. Nos condomínios, sejam eles residenciais ou comerciais, é muito comum ver pessoas reclamando da fila para os elevadores ou porque o elevador está fazendo muitas paradas antes de chegar ao andar de destino. Se os reclamões da vez forem os proprietários dos imóveis, quem acaba ouvindo os protestos é o síndico.

O condômino impaciente só tem razão quando o condomínio fica na desvantagem e deixa de contar com um, dois ou até mais elevadores por causa da falta de manutenção. Para não correr esse risco, o síndico deve ter o auxílio de uma empresa especializada que faça a manutenção necessária e que ajude não só a programar as datas de vistoria, mas também esteja atenta às necessidades específicas de cada equipamento, que envolvem desde segurança até modernização.

Para Marco Antônio Nogueira Nascif, diretor comercial da TBRio Elevadores, empresa que oferece serviços de manutenção, conservação e modernização tecnológica de elevadores, com atendimento em todo o município do Rio de Janeiro, a manutenção preventiva é de vital importância nos elevadores e deve ser realizada a cada 30 dias. “Com uma boa manutenção podemos identificar as partes móveis e fixas dos equipamentos que precisam de lubrificação e regulagem para maior conforto da viagem e até mesmo diagnosticar peças com desgaste acentuado que necessitam de substituição, o que proporcionará economia ao condomínio e segurança a seus usuários”, diz.

O síndico José Ferreira Gomes é responsável, há quatro anos, pelo Condomínio Imperatriz, localizado na zona norte do Rio de Janeiro. O edifício de um bloco é composto por 49 unidades divididas em oito andares. Por lá, os problemas com os elevadores eram constantes, mas a verba do condomínio não permitia a substituição deles. “Nosso prédio tem 34 anos e os elevadores eram obsoletos, por isso estavam sempre dando problema, apesar da conservação que fazíamos frequentemente. Era muito comum que os condôminos ficassem presos e tínhamos que chamar os técnicos quase sempre por esse motivo. Nós precisávamos fazer a substituição do equipamento, e fui atrás de recursos para isso. Procurei uma empresa de telefonia, já que temos o prédio mais alto do bairro, e conseguimos alugar nosso terraço para a colocação de uma antena. Com o dinheiro desse aluguel, realizamos a troca do elevador social. Trocamos absolutamente tudo e agora temos um elevador novo, moderno e que não dá nenhum tipo de problema. A cabine é de aço inoxidável com botoeira novinha, tem ventilador, luz de LED, interfone e câmera, que transmite as imagens para nossa portaria. É como se tivéssemos comprado um carro zero”, brinca.

Mas as melhorias não param por aí. Gomes conta que assinou contrato para a substituição do elevador de serviço. “É um trabalho muito minucioso e, por isso, demorado. São estimados cerca de 226 dias para a entrega, e a previsão é que a instalação desse novo elevador aconteça em janeiro de 2019. Fora a instalação, a empresa vem para fazer a manutenção uma vez por mês e, em caso de necessidade, eles enviam uma equipe técnica para realizar o conserto. Os moradores estão muito satisfeitos porque não temos mais problemas com o elevador novo, que, além de mais bo – nito, é mais seguro, também. Eu como síndico também fico mais tranquilo porque escolhemos uma empresa de renome, que presta um ótimo e rápido atendimento”, diz.

Segundo Fernando Peiter, diretor de vendas e marketing da Elevadores Otis para a América Latina, a manutenção de elevadores deve ser realizada mensalmente por uma empresa especializada e credenciada pelos órgãos de fiscalização, com a supervisão de um engenheiro responsável, seguindo um plano de manutenção previamente estruturado. “Na manutenção preventiva, as partes técnicas do elevador normalmente não acessíveis ao usuário (como poço, passadiço, topo de cabina e casa de máquinas) são vistoriadas, limpas e têm seus componentes lubrificados. Além disso, é possível prever a necessidade de substituição de peças que apresentam desgaste, bem como propor atualização tecnológica que melhora a segurança e a performance do equipamento. A qualidade e frequência da manutenção são diretamente proporcionais à performance e ao funcionamento dos elevadores, por isso a manutenção mensal é imprescindível e obrigatória por lei. O elevador é um equipamento seguro, mas é fundamental que os usuários contribuam com uma conduta adequada de utilização para minimizar possíveis danos e garantir o funciona – mento contínuo. Quando observado comportamento indevido por parte dos usuários, os síndicos devem sensibilizá – -los, alertando-os de que o dano ou a má utilização é perigosa e pode colocar em risco a vida dos usuários”, diz.

Edson Parmejano de Carvalho, engenheiro responsável e sócio-diretor da União Elevadores, explica que, para continuar funcionando perfeitamente e de modo regular, com garantia de segurança dos usuários, os elevadores necessitam dos serviços de manutenção e conservação tão logo sejam instalados. “Esses serviços, que devem ser executados somente por empresas especia – lizadas, possibilitam a identificação e a correção de eventuais problemas, assegurando o desempenho do elevador e contribuindo para o aumento da vida útil do equipamento. Devidamente habilitada e credenciada perante os órgãos oficiais competentes, a União Elevadores oferece a seus clientes os serviços de conservação e manutenção preventiva e corretiva de elevadores residenciais e comerciais. A manutenção preventiva – que abrange o conforto, a segurança e a limpeza do elevador – deve ser feita mensalmente e engloba limpeza, lubrificação, análise de ruídos e da temperatura do equipamento, regulagem etc. No entanto, diariamente, o usuário ‘fiscaliza’ a condição do elevador, quando ouve ou sente algo estranho no equipamento, como calor (por causa de alta temperatura), odores diferentes, ruídos e vibrações. Nesses momentos, o porteiro chefe deverá ser informado e, com – provados tais fatos, o condomínio de – verá chamar a empresa de manutenção, que fará um ajuste corretivo, se necessário. A empresa dever ter sempre, 24 horas por dia, uma equipe para atender às solicitações dos clientes e repassá-las aos técnicos”, explica.

Administração de Condomínios, Locação e Venda de Imóveis e Seguros

Elevadores inteligentes: de olho na economia

Em tempos de crise econômica – e alta inadimplência por parte dos condôminos – qualquer economia é bem-vinda nos condomínios. Para Nascif, da TBRio Elevadores, uma boa medida para a economia de energia com os elevadores é a troca do comando eletromecânico obsoleto por um computadorizado, que pode gerar até 40% de economia no consumo de energia elétrica. “Outras ações são importantes, como chamar apenas um elevador de cada vez; recomendar a utilização de escadas para moradores que querem subir um andar ou dois; desligar um dos elevadores em horário de menor movimento; respeitar o número máximo de passageiros indicado na cabina ou apertar o botão de chamada uma vez. Lembramos que existem elevadores computadorizados no sistema inteligente que atendem de forma prioritária o passageiro mais próximo. Esses equipamentos, anteriormente instalados apenas em prédios comerciais, também estão sendo muito utilizados nos residenciais. Tudo isso é de grande valia, pois, além de reduzir o consumo de energia, evita o desgaste dos equipamentos”, explica.

O síndico José Ferreira Gomes também está craque em economia e faz de tudo para gastar o mínimo de energia possível com os elevadores, inclusive segue uma das dicas de Nascif. “Como a substituição do elevador de serviço ainda não começou, continuamos com os dois em atividade e fazemos um esquema simples para economizar. Das 6h às 9h, os dois elevadores funcionam porque é quando temos o maior fluxo de entrada e saída de pessoas do condomínio. Das 9h às 17h, apenas um elevador funciona. Das 17h às 22h, quando os condôminos estão voltando para casa, disponibilizamos os dois elevadores novamente. E das 22h às 6h, apenas um fica em serviço. Somente essa mudança já impacta no consumo de energia, positivamente”, explica.

Carvalho, da União Elevadores, afirma que a principal dica para a economia de energia é a modernização técnica do elevador. “Especialmente com a utilização de comandos eletrônicos microprocessados em vez de sistemas antigos à base de relés. Com o sistema VVVF (variable voltage, variable frequency), por exemplo, o elevador parte com uma corrente muito menor, o que possibilita uma economia de aproximadamente 40% de consumo de energia elétrica. Importante que a empresa encarregada possua um engenheiro responsável pelo projeto que realize uma vistoria prévia, na qual ele colete dados e analise o fluxo de passageiros e, consequentemente, as reais necessidades do condomínio. Outra dica seria instalar energia fotovoltaica no prédio para alimentar os elevadores, no entanto, essa tecnologia ainda não está solidificada na cultura, porém, com um estudo prévio do engenheiro é possível saber a viabilidade técnica para tal”, diz.

Modernize já!

Segundo Peiter, da Otis, com o passar dos anos, muitos elevadores, mesmo que submetidos à manutenção preventiva e corretiva frequente, precisam renovar sua estética e tecnologia. Os elevadores mais antigos estão mais suscetíveis a falhas do que os atuais. “Um quadro de comando de um elevador de 30 anos atrás tinha dezenas de relés, com possibilidade de falhas bem maior do que uma placa eletrônica existente nos elevadores novos, além do consumo de energia maior e mais itens mecânicos do que os de hoje, em que a parte eletrônica é a base do controle. Os ‘sintomas’ mais frequentes do desgaste causado pelo tempo de uso são partidas e paradas bruscas; desnivelamento da cabina com relação ao piso do andar; alto consumo de energia e elevados gastos com manutenção por causa da reposição de peças. Estes são os sinais importantes para pensar numa modernização.

De 60% a 70% dos elevadores instalados no Brasil necessitam de alguma modernização. Esse processo nada mais é do que a atualização tecnológica de seus principais componentes. Ela traz diversos benefícios: mais segurança; melhoria de performance; eliminação de ruídos e vibrações, proporcionando viagens mais confortáveis; economia de energia; redução de custos com manutenção e elevadores mais econômicos. A modernização torna o elevador seguro, eficiente e mais atrativo. Como resultado, o edifício ganha uma imagem mais moderna e valorizada, além da otimização do desempenho e confiabilidade do equipamento”, conclui.

Mas é muito importante estar atento na hora de escolher a empresa que vai fazer a modernização ou até mesmo a manutenção dos elevadores de seu condomínio. Confira este checklist para não ter problemas:

• verifique se a empresa tem CNPJ e inscrição estadual;

• cheque o alvará de funcionamento e sua validade;

• exija da empresa o certificado de regularidade perante a Rio Luz (GEM) e o CREA;

• faça uma visita à empresa; conheça o escritório e a oficina, se tem espaço mínimo adequado;

• pergunte se a empresa possui equipe de plantão 24 horas;

• solicite referências de sua carteira de clientes;

• peça cópia da apólice do seguro de responsabilidade civil.

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