Por CIPA
Em 24/07/2019
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É preciso mais que fé para lidar com obras em condomínios

A maioria dos condomínios passa por obras frequentemente. Seja de pequeno ou grande porte, de prevenção, manutenção ou correção, o síndico está quase sempre envolvido com obras. Aquelas que extrapolam o tempo previsto são conhecidas como obras de igreja, já que as reformas nesses templos costumam demorar muito por conta das dificuldades financeiras e do fluxo de caixa das entidades religiosas. Mas por que tanta demora? Por que, na maioria das vezes, o prazo estabelecido não é cumprido? O que é culpa do condomínio, o que é culpa da empresa contratada e o que
é culpa de fatores alheios aos envolvidos diretamente com a obra?

De acordo com o arquiteto Alexandre Rocha, diretor técnico da Cetor Manutenção Predial, empresa que atende a todo o Brasil e tem foco em reformas de fachada de edifícios comerciais e residenciais, muitos imprevistos, que já nem são tão imprevistos assim, podem atrapalhar a entrega da obra no prazo correto. “Atuo nesse mercado há 28 anos, e toda obra precisa ser planejada para que eventualidades não aconteçam. Muitas vezes, até a escolha da cor da tinta que será utilizada pode atrasar a obra. Outra situação que atrapalha tem a ver com a liberação das coberturas para fazer a ancoragem dos equipamentos, pois existem situações em que precisamos ter acesso, todos os dias, às coberturas para a descida de um alpinista e/ou a troca de equipamento. Outro problema frequente é quando os moradores deixam carros estacionados próximo ao local que vai sofrer intervenção. O apoio da administração do condomínio durante a obra é um dos fatores que contribuem muito para que o resultado final seja bom, pois dependemos da liberação das áreas em que estamos trabalhando, como em prédios residenciais, onde sempre aconselho os síndicos a avisarem os condôminos – todos os dias – que acessaremos as fachadas, para evitar que nossos colaboradores flagrem algum morador desavisado com trajes inapropriados eisso gere desconforto”, explica.

Stanley Barbosa, diretor da Stanley Engenharia Empreendimentos, empresa que atua com reforma e recuperação de fachadas em todo o Rio de Janeiro, concorda que um dos maiores problemas é
quando o morador da cobertura não é avisado pelo síndico a respeito da obra: “Nesses casos, o condômino costuma criar dificuldades para a montagem do andaime elétrico, por causa da necessidade de os cabos de aço serem fixados em seu apartamento. O síndico precisa mostrar para esse morador sua responsabilidade, para facilitar a obra, como tirar as telas de proteção das janelas e varandas e/ou antenas de TV a cabo da fachada, entre outras providências, quando os serviços forem executados na fachada.”

 

Experiência ruim

A síndica Rosa de Fátima Lima, que está à frente do Condomínio Três Américas, localizado na zona sul da cidade, há cerca de um ano, teve um início de gestão turbulenta e com atrasos na obra
contratada pela síndica anterior. “Temos três prédios residenciais compostos por seis andares cada um e cerca de 200 moradores no total. A síndica anterior contratou uma empresa para fazer a impermeabilização da cobertura do prédio, e a obra que tinha previsão de durar seis meses acabou durando um ano. Alguns fatores atrapalharam sua conclusão: a empresa tinha muitas obras aqui
na região e acabava negligenciando um pouco a nossa; faltavam profissionais para tocar a reforma – no início, eram quatro funcionários, depois, passou para dois, depois, para um e, quando chovia, eles não vinham –; quando não era isso, a chuva atrapalhava. Cheguei a bloquear o pagamento dos serviços por três meses para tentar resolver a situação. No final, mais um problema: a água estava empoçando e parte da obra precisou ser refeita. Acredito que tenha faltado comprometimento por parte da empresa, que, apesar de ser legalizada, não cumpriu o combinado. A escolha por essa empresa foi equivocada, mas me deixou uma lição importante: na hora de contratar, vou ler atentamente o contrato e prestar atenção em todos os detalhes, pois um dos erros da síndica anterior foi não atentar ao que eles colocaram no contrato. A placa da obra, que combinamos ficar no condomínio por seis meses, acabou ficando por 12 meses, o tempo do parcelamento do valor devido, pois estava no contrato assinado, entre outras coisas. O dono da empresa até nos dava atenção, mas o trabalho não era rápido, não ia para a frente e sempre surgia um problema. Os parafusos que eles tiraram das telhas, por exemplo, sumiram. Eu tinha que subir até a cobertura com frequência para supervisionar a obra e era sempre uma dificuldade, pois não temos escada para lá. Além de tudo, não gostei do trabalho. Foi uma obra grande que não ficou como gostaríamos, mas estamos confiando na garantia de cinco anos dada pela empresa”, desabafa a síndica.

Contudo, nem sempre a culpa pelo atraso da conclusão das obras é da empresa. Segundo o arquiteto Alexandre Rocha, existem alguns fatores que podem comprometer a duração da reforma, como a escassez de determinados materiais no mercado. “Muitos prédios antigos têm pastilhas de porcelana como revestimento e a maioria já não é produzida. Quando isso acontece, temos que mandar uma amostra para o fornecedor nos indicar algum material próximo, mas quando o fabricante não atende à demanda, precisamos mandar fabricar as peças, e esse processo leva, no mínimo, 90 dias, então, temos que eliminar possíveis riscos, tratar o local e aguardar a chegada do material. Na maioria dos prédios comerciais antigos, os revestimentos também podem não existir mais, assim como vidros coloridos e peças de alumínio que já não são mais fabricadas, aí também temos que encontrar no mercado alguma opção ou mandar fabricar. Esses fatores podem trazer problemas para o andamento da obra e resultar em atraso, por isso, o planejamento é tão importante. No trabalho que desenvolvemos, de manutenção de fachadas prediais, nossos maiores inimigos são as intempéries (ventos e chuvas) e a comunicação entre a administração do condomínio e seus condôminos. As condições climáticas podem atrasar e muito uma obra.
Este ano, tivemos muitas chuvas no Rio de Janeiro e o grande problema é que não perdemos somente o dia da chuva, muitas vezes, perdemos o dia seguinte também. Por exemplo, não temos condições de pintar um prédio que esteja com a parede úmida da chuva do dia anterior ou da madrugada, precisamos esperar a superfície estar totalmente seca para realizar a pintura”, explica.

 

Obra lenta, mas eficiente

Fátima Noronha é síndica do Condomínio Dois Rios, localizado na zona norte do Rio, há cinco anos. Os dois blocos do condomínio totalizam 214 unidades e têm, em média, 500 moradores. Fátima conta que os prédios estavam abandonados pelas gestões anteriores e, como moradora, ela precisava fazer alguma coisa pelo lugar em que morava. “Quando entrei, estava um caos. Um síndico passou 33 anos e outro mais cinco anos na gestão e não fizeram absolutamente nada nesse período, então, havia muitos problemas para serem resolvidos. As obras necessárias não eram de manutenção, mas de restauração. Nossos prédios são muito antigos – têm 64 anos –, e acho que só não caíram porque têm uma estrutura muito boa. Ao todo, foram dois anos e meio para fazer as reformas do playground, das garagens e das cisternas. Os três locais dependiam um do outro, pois o play estava infiltrando para as garagens e as cisternas. Inicialmente, fizemos a obra do play e colocamos as mantas, a fim de cessar as infiltrações. Depois partimos para as cisternas, que estavam com as ferragens à mostra”, conta. Foi aí que a síndica teve uma decepção com a empresa que prestava o serviço de limpeza das cisternas a cada seis meses. “O dono da empresa que já fazia esse serviço há anos queria agendar a manutenção e me disse que tínhamos quatro cisternas, quando, na verdade, eram seis cisternas. Convoquei-o para uma reunião pessoalmente, falei que ele nunca limpou nada e disse que não queria mais os serviços dele. Depois disso, fizemos a limpeza com outra empresa e tiramos 132 baldes de lama apenas de duas cisternas! Também havia um ralo direcionado para uma delas e tivemos que fazer uma reforma enorme. Só nas cisternas, ficamos 10 meses até restaurar tudo”, diz.

Mas os problemas da síndica não pararam por aí. Finalizada a obra das cisternas, era hora de restaurar as garagens. “Quando chegamos a essa parte, descobrimos que oseguro do condomínio não cobria aquela área porque os canos estavam corroídos e vazava água por todos os cantos. A casa de máquinas estava em estado de calamidade. Eram fios emendados por toda a parte. A obra, que ficaria pronta em 320 dias úteis, levou seis meses a mais. Fiquei dentro da obra, acompanhando tudo de perto”, conta.

 

A escolha da empresa

Decidir pela empresa que vai cuidar das obras do condomínio não é tarefa fácil, mas, com os cuidados necessários, pode ser recompensador. A síndica Fátima conta que fez contato com seis empresas e foi escolhida uma de pequeno porte, que fazia obra no apartamento de um condômino e se mostrou muito competente. “Desde o início, tivemos a liberdade de dizer como queríamos as coisas, e se eu não gostasse do resultado, eles refaziam. O trabalho era lento, mas com perfeição, com carinho. A empresa é composta por pessoas íntegras, muito organizadas e limpas, tanto que a
maioria dos condôminos quer contratá-los para tudo. Eles fazem tudo o que está no contrato e, se precisar de algum extra, fazem até sem cobrar a mais, tudo isso pelo respeito com que os tratamos. Outra coisa que atrapalhou nossa obra foi que o prédio vizinho tinha vazamentos em nossas cisternas e garagens. Além disso, eles também não tinham caixa de gordura, então, precisamos acionar a Cedae e tivemos que ceder nossa equipe para fazer o trabalho no prédio deles. Também custeamos 50% da obra do prédio vizinho, pois eles não tinham interesse em realizá-la e nós precisávamos resolver o problema. Lá foi necessário arrancar o piso, colocar a manta até uma parte das paredes, fazer o contrapiso e o trabalho da caixa de gordura. Estávamos sendo prejudicados e nosso advogado aconselhou que fizéssemos um acordo, para evitar uma briga desgastante e demorada na Justiça. E foi o que fizemos. Depois de mais de um mês nessa obra, eles
voltaram para terminar a nossa. Demorou, mas as garagens parecem até de shopping, sinalizadas e com borrachões e tem até jardim de inverno”, conta orgulhosa. “A obra
foi lenta, pois era feita por poucas pessoas, mas tudo aconteceu da melhor maneira possível. Demorou, mas saiu como eu queria. Não me arrependo de nada e os contrataria novamente mil vezes. O Denilson Pereira, nosso assessor na CIPA, é um grande conselheiro e me orienta com relação a todas as decisões. Tudo mesmo. Hoje está tudo regularizado com relação aos funcionários, muito por conta dele, que também me indica advogados e profissionais de todas as áreas. Sou muito bem assessorada por ele. Posso dizer que foi uma luta muito grande, mas quero ser reeleita para fazer
as obras no PC de luz e no guarda-corpo, que já estão condenados. Já estamos fazendo cotação para essas reformas”, planeja Fátima.

Stanley Barbosa diz que é fundamental que o síndico escolha uma empresa especializada para a realização das obras do condomínio, principalmente em serviços de fachada de prédio, porque existe o risco de os revestimentos se soltarem. “Os funcionários de uma empresa habilitada já fizeram centenas de vezes o mesmo serviço, então, eles dão a melhor solução para cada situação. Na hora da contratação, o síndico deve visitar a sede da empresa, solicitar todos os originais das certidões negativas e ver trabalhos executados por essas empresas há pelo menos cinco anos. Existem firmas novas no mercado ou que trabalhavam com hidráulica, por exemplo, e que passaram a realizar obras de restauração de fachada. Elas apresentam um preço bem reduzido ou usam outros artifícios e acabam fechando várias obras, só que os problemas vão aparecer depois. O difícil não é fechar obra, e sim executá-la muito bem, e isso só com experiência”, garante.

 

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