Por CIPA
Em 26/04/2018
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Com esse acabamento perfeito, a valorização do patrimônio está garantida

A sabedoria popular consagrou que a primeira impressão – seja de pessoas, comidas, objetos, experiências ou lugares – é a que fica. Também dizem que são os detalhes que causam os maiores impactos. Agora, experimente pensar em seu condomínio. Quando alguém chega a ele pela primeira vez, fica impactado positiva ou negativamente?E qual é o fator mais importante na hora de determinar se um condomínio está, aparentemente, em ordem ou não? Se você respondeu que é a pintura, provavelmente está certo. O acabamento é fator decisivo na hora de avaliar se um condomínio é bonito e agradável ou não.

A fachada é o cartão de visitas de um condomínio. É a partir dela que qualquer pessoa forma sua opinião a respeito do empreendimento. É claro que outros fatores, como limpeza, organização e acessibilidade, influenciam esse julgamento, mas um síndico atento mantém tudo em ordem para causar a melhor impressão, sempre, e o segredo para isso está resumido em uma palavra: manutenção.

Dar uma nova roupagem ao condomínio exige muito dos síndicos, a começar pela aprovação. O assunto precisa ser discutido em assembleia e os condôminos têm que concordar com a necessidade da realização do serviço. Após a aprovação, outro passo importante é a cotação, que deve ser realizada com, no mínimo, três empresas diferentes que prestem o mesmo serviço para, só depois disso, escolher a que melhor atende às demandas específicas do condomínio.

João Maria Monteiro é sócio administrador e responsável técnico da Riomam, empresa que oferece vários serviços: e manutenção predial em geral e em telhados; impermeabilização; recuperação estrutural e recuperação de fachadas; troca de revestimentos de fachadas; refixação de revestimento de fachadas; elétrica, hidráulica, esgoto e águas servidas; reforma de portarias; laudo de autovistoria; laudo de marquise; demolição de marquise e pinturas externas em geral. De acordo com Monteiro, as pinturas internas e as da fachada podem ter durabilidade diferente. “Para as fachadas dos prédios, a pintura de manutenção deverá ser feita a cada cinco ou seis anos, levando em consideração os elementos: localização, tipo de revestimento externo, material utilizado e manutenção periódica. Os prédios localizados em avenidas de muito movimento tendem a acumular mais fuligem dos que outros que estão em ruas tranquilas. A incidência de sol também é determinante na questão da umidade, criando o surgimento de algas, fungos e incrustações no revestimento externo. Para maior durabilidade, é recomendado que seja feita uma lavação completa a cada três anos, para a retirada de fuligem, algas e fungos, já que, nesse período, a tinta ainda está saudável e os resultados serão melhores. Já as áreas internas suportam um pouco mais de tempo, pois não sofrem a ação das intempéries. Também devemos considerar o tipo de revestimento, o material utilizado e a manutenção
periódica”, explica.

A voz da experiência

Adailton Xavier de Brito é síndico do Condomínio Dei Marmi há cinco anos, mas já esteve por lá nessa mesma função anteriormente, por mais de 15 anos. O empreendimento, localizado na zona norte do Rio de Janeiro, conta com 20 unidades e cerca de 50 moradores em um único bloco. Brito explica que pinta o condomínio sempre que necessário. “A pintura geral acontece, em média, a cada 10 anos, mas fazemos os reparos necessários nos anos seguintes. Recentemente, nós pintamos o condomínio e levou cerca de oito meses até concluirmos o trabalho. Nas semanas chuvosas, a pintura ficou paralisada, mas não afetou muito a execução e os prazos previstos, pois os trabalhos continuaram normalmente após esses dias de chuva. Usei meus conhecimentos técnicos de engenharia e a disponibilidade de verba do condomínio com análise de fluxo de caixa”, diz. O síndico ainda fala sobre a importância de contratar uma empresa especializada para realizar a pintura no condomínio. “Devemos contratar uma empresa idônea com referências de mercado de obras realizadas. Apesar de termos escolhido e avaliado a empresa contratada, isso não impediu a existência de pequenos problemas durante a obra, pois houve a necessidade de reparos na pintura executada. Devemos atentar também para a garantia dos serviços oferecida pela empresa, verificando se a qualidade dos produtos empregados está de acordo com a especificação constante no contrato, pois caso contrário, poderão surgir inúmeros imprevistos na execução do serviço”, alerta.

Monteiro explica que a utilização de material de qualidade faz toda a diferença na hora de executar a pintura de um condomínio. “Usar material adequado e de primeira linha, aliado a um serviço de qualidade, executado por empresa idônea, é fundamental. Atualmente, existem tintas especiais com princípios ativos que duram mais, além de apresentarem maior rendimento e mais qualidade no resultado final. As empresas que atuam no ramo e os fornecedores possuem conhecimento dos produtos a serem aplicados. Quando hou- ver dúvida, não hesite em consultar profissionais e empresas fornecedoras idôneas. A contratação de empresa especializada garante ao contratante que os serviços  serão executados, com critérios técnicos exigidos, qualidade, segurança e garantias, segundo a legislação aplicada. O síndico não pode se ater somente ao valor da pro- posta. Para escolher a empresa que fará essa benfeitoria, antes da contratação, ele precisa observar alguns detalhes: saber se no quadro de empregados constam arquitetos ou engenheiros; certificar-se de que essa empresa pode executar esse tipo de serviço; ver especificações no CNPJ; consultar o CAU ou CREA da região; checar o CNPJ e saber se a empresa está em ordem, sem dívidas trabalhistas e previdenciárias; verificar referências, buscando os clientes e consultando-os; verificar se a empresa emite RRT ou ART para esse tipo de serviço; solicitar exemplos; solicitar atestado técnico para obra similar executada e com firma reconhecida e, sempre que possível,verificar a capacidade técnica e financeira da empresa para executar a obra”, sinaliza.

O engenheiro Marcelo Saad, que é diretor da subempreiteira Decisão, empresa que atende todo Rio de Janeiro e executa reformas de fachadas e de partes internas (pintura e cerâmica), impermeabilizações e reformas gerais, reforça que uma pintura bem-feita pode durar bastante. “Desde que as superfícies sejam bem preparadas, como com a substituição do emboço deteriorado, limpeza geral, sobretudo nas áreas onde houver concentração de fungos, aplicação de selador acrílico e pintura com tinta acrílica, a durabilidade tem uma média de 10 anos. Somente em regiões muito úmidas ou com pouca ventilação, a pintura não terá a mesma durabilidade, principalmente se não tiver um tratamento diferenciado com acabamento com tinta especial como o esmalte acrílico jumbo ou similar. O normal é fazer acabamento com tinta acrílica à base de água; já na orla marítima, o ideal é que seja usada uma tinta de melhor qualidade, acrílica, à base de solvente, além de outros procedimentos indispensáveis”, esclarece.

Saad ainda dá dicas valiosas para os síndicos: “A melhor recomendação para garantir a manutenção da pintura é pedir aos moradores que mantenham os peitoris das janelas sempre limpos, caso contrário, a sujeira neles acumulada, com a incidência das chuvas, causará manchas nas paredes externas. Na hora da escolha, é importante contratar uma empresa especializada em obras externas que, naturalmente, tem profissionais experientes e toda a infraestrutura para criar um sistema de segurança que evite acidentes e prejuízos às unidades residenciais. Existem requisitos de que o síndico não pode abrir mão: o engenheiro responsável deve ser um dos donos da empresa; certidões negativas dos cartórios de protesto, principalmente dos 1o, 2o, 3o, 4o e 7o ofícios, devem atestar as condições financeiras da contratada e o patrimônio dos sócios. Com isso, o condomínio tem a garantia de que as obras terão início e fim.”.

A aparência do condomínio é fator crucial para a valorização do imóvel. Muitas vezes, o apartamento é lindo e atend às necessidades de quem procura, mas o condomínio é malcuidado, e isso pode prejudicar as negociações de aluguel e a venda dos imóveis. Prédios em mau estado de conservação e com pintura por fazer ou desgastada tendem a afastar pessoas interessadas, por isso, a pintura predial, tanto da fachada como das áreas internas e externas do condomínio, é fundamental para conferir valor às unidades e ao patrimônio coletivo.

Estar atento às necessidades do condomínio é papel do síndico, que deve sempre buscar o apoio dos moradores para aprovação de obras de conservação, a fim de deixar o empreendimento não só bonito e agradável, mas valorizado no mercado.

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