A boa convivência em condomínios é sempre um desafio. Conflitos envolvendo moradores, funcionários e o próprio síndico são comuns e demandam uma boa dose de paciência e imparcialidade.

Nem sempre uma conversa amigável ou simples notificação resolve, tornando-se irremediável buscar respaldo para a aplicação de advertências e multas.

Convenção e RI do condomínio

O primeiro passo é consultar o que define a convenção ou o regulamento interno sobre a aplicação de multas e advertências. É recomendado que todos os moradores tenham cópias atualizadas dos documentos e que o síndico reforce as principais condutas através de resumos fixados em áreas comuns.  Assim evita-se dar margens à subjetividade dos diferentes interesses, principalmente em situações mais recorrentes. Se a infração não estiver descrita, busca-se avaliar o impacto na perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores.

Fatos

Advertir ou multar um condômino requer do síndico segurança e certeza sobre os fatos ocorridos. Ele deve buscar provas que confirmem a existência de um ato infracional, pois o acusado certamente terá o direito de defesa frente ao conselho ou assembleia.

A orientação é usar provas materiais como fotos, gravações de áudio e vídeo e, principalmente, relatos por escrito nos livros de registro. Os moradores devem ser direcionados a registrar qualquer reclamação no livro.

Multas

Algumas vezes apenas uma advertência não trará qualquer efeito e a melhor opção é logo a multa.  Se a convenção ou RI não forem explícitas sobre a obrigatoriedade de advertir previamente, o síndico deverá usar uma análise crítica do impacto e prejuízos decorrentes da infração e aplicar ou não a multa.

A convenção e a RI também orientam o síndico sobre o valor das multas, que podem ficar mais altas em caso de reincidência. Preferencialmente usa-se como referência a taxa condominial ordinária, sem incluir rateios ou despesas extras. Costuma-se aplicar no máximo cinco vezes o valor da taxa.

Para multar condôminos que infringem com frequência o regulamento interno e a convenção, pode-se chegar a aplicar até 10 vezes o valor da taxa condominial se houver anuência da assembleia.

Quando for o caso apenas de notificação, deve-se procurar ser bem objetivo, com dados concretos sobre o que foi desrespeitado conforme o item da convenção ou RI, o horário, o local etc.

No capítulo sobre condomínios do Código Civil, os artigos 1336 e 1337 discorrem sobre a aplicação de multas.

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