Sabendo que as locações de imóveis são regidas pela lei do inquilinato 8.245/91 e o Código Civil de 2002 vigente nos casos em que a lei especial é omissa, é sabido que a legislação proíbe a cobrança antecipada do aluguel salvo nas locações por temporada (máximo 90 dias). Nesta situação temos que o locatário primeiro utiliza o imóvel durante todo o mês e depois efetua o pagamento do aluguel do mês que utilizou, isto para contratos com algum tipo de fiança.

Nos contratos sem qualquer fiança o aluguel é pago até o 6º dia útil do mês de uso como forma de proteção ao locador. A antecipação do aluguel ocorre realmente nas locações por temporada, em que o locador pode cobrar todo o período antecipadamente e o locatário não tem como exigir o contrário.

A explicação acima vale como alerta para que não se confunda “quitação antecipada do contrato” com “cobrança antecipada dos alugueis”. A primeira permitida em lei quando a legislação determina como válidos os acordos entre as partes e a segunda somente permitida nos casos explicados no inicio desta postagem.

A lei do inquilinato 8.245/912, como o próprio nome diz, é uma lei de proteção ao inquilino, regulando as relações entre este e o locador. Esta lei impõe às partes algumas situações que nem por acordo podem ser modificadas como é o caso do pagamento adiantado do aluguel e permite em outras situações livre acordo. Assim, por livre acordo a quitação antecipada do contrato pode ser acertada entre as partes.

Quitação antecipada do contrato

Conceito

É a quitação de todos os aluguéis mensais somados, multiplicado pelo tempo do contrato, pagos à vista ao locador pelo locatário, na assinatura do contrato de locação. Pode ou não incluir as taxas de condomínio e IPTU.

Valor

O pagamento abrange o total dos aluguéis e taxas (opcional).

Forma

Determinada em contrato de locação escrito, em que conste, de forma inequívoca, que a quitação antecipada foi solicitada pelo locatário e aceita pelo locador

Obrigatoriedade

Não pode ser imposta ou proposta pelo locador. Sempre será proposta pelo locatário e fará referência no contrato de locação.

Período

Locações residenciais, ou não, de período curto, em geral até 12 a 15 meses de prazo contratual.

Desocupação

Permanece a obrigação de devolver o imóvel como foi recebido ou indenizar o locador na reforma de entrega conforme vistoria.
Modelo de cláusula

Cláusula xx: Da forma de pagamento: por solicitação do LOCATÁRIO e aceite do LOCADOR as partes de comum acordo estabelecem a QUITAÇÃO ANTECIPADA do contrato locatício com o pagamento integral dos aluguéis e taxas de condomínio e IPTU no valor total R$ xx.xxx,xx, abrangendo todo o tempo do contrato determinado na CLÁUSULA XX o qual o locador dá plena e irrestrita quitação, ficando de acertar no final do tempo do contrato apenas as reformas referentes a entrega do imóvel, se houver, conforme termo final de vistoria do imóvel locado.

Parágrafo primeiro: o LOCATÁRIO fica responsável pelo pagamento de diferenças na taxa mensal de condomínio devendo arcar com os custos se vier a maior ou ser devolvido pelo locador a diferença se vier a menor face a variação da cota de rateio da conta de água.

Parágrafo segundo: as contas mensais de energia elétrica e TV a cabo são de responsabilidade do LOCATÁRIO que ao final do contrato deverá apresentar a quitação ao LOCADOR.

Fraude ao contrato

É expressamente prejudicial ao LOCADOR a tentativa de impor ao LOCATÁRIO a quitação antecipada do aluguel sob a ameaça de se ele não concordar não efetua a locação do imóvel. A tentativa de fraudar a legislação cobrando antecipadamente o aluguel sem que tenha sido iniciativa do LOCATÁRIO quitar o contrato é considerado crime punível com indenização de até 24 aluguéis. Basta que o locatário faça a denuncia à justiça logo após assinado o contrato imposto com uma testemunha, para que o LOCADOR venha a ser responsabilizado pela ilegalidade cometida.

Conclusão

Sempre presente nas relações do inquilinato, a legislação visa principalmente proteger os inquilinos dos abusos dos locadores. Parece injusto, mas surgiu justamente para conter abusos que antigamente estes mesmos locadores que hoje reclamam, cometiam contra inquilinos quando os reajustes locatícios e a retomada do imóvel era mais fácil e rápido. Mesmo com o rigor da lei se ambos a cumprirem e agirem de forma correta estarão protegidos.

Fonte: http://saberimobiliario.blogspot.com.br

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