Por CIPA
Em 17/04/2017
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Um ajuste aqui, outro ali ou mesmo uma grande obra podem ser necessários. E isso tem que ser levado a sério!

Essa tal de autovistoria já deu o que falar e ainda está dando, pra falar a verdade. O fato é que quando o condomínio contrata uma empresa para dar aquela geral no prédio, percebe que tem, sim, alguns ajustes a fazer.

Quem já fez a autovistoria sabe do que estamos falando. Quando não são pequenos acertos, são obras vultuosas mesmo e que demandam muito mais dinheiro. E isso invariavelmente representa cotas extras e despesas não previstas. Mas há que se levar a sério pela segurança da coletividade.

Mas não é bem isso que vem acontecendo. Quatro anos após ser aprovada pela Assembleia Legislativa do Rio de Janeiro (Alerj), a lei que torna obrigatória a realização da autovistoria de prédios públicos e privados ainda não foi cumprida por 67% dos condomínios do Rio.

Segundo levantamento da Secretaria Municipal de Urbanismo, Infraestrutura e Habitação, proprietários e administradores de apenas 45 mil edifícios informaram a Prefeitura sobre a inspeção.

A síndica do Condomínio Denise, Eliana da Terra Pereira, fala sobre sua experiência nesse assunto: “Nós contratamos uma empresa para fazer a autovistoria em 2013. E era muito necessário, pois ficamos 22 anos sem nenhuma obra por aqui. As únicas coisas que fazíamos eram pintura e lavagem da fachada.”. O condomínio fica na zona sul da cidade, é administrado pela CIPA, tem 58 apartamentos, oito andares e quatro funcionários. A síndica lembra que a vistoria durou um dia inteiro e as obras necessárias, quase dois anos.

A empresa que fez a vistoria constatou problemas dos mais diversos: o telhado foi impermeabilizado; foram retiradas antenas desnecessárias; havia uma parede condenada; pastilhas estavam se soltando; o PI do gás foi reformado; o PC de luz idem; o painel de luz da casa de máquinas do elevador também foi trocado; foi feita pintura da garagem e de paredes internas. A síndica lembra que o condomínio também teve que instalar uma bomba para dar alarme em caso de incêndio e que os bombeiros foram até lá para checar o trabalho do técnico. “O alvará dos bombeiros para dar o laudo de segurança contra incêndio e pânico era necessário”, ressalta a sempre atenta síndica.

Na empolgação com as obras, o condomínio resolveu reformar a portaria também. Eliana lembra que o porteiro não ti-
nha nem uma mesa para trabalhar. “Não havia nem um balcão. Agora temos um de mármore e uma boa portaria”, comemora.

Você deve estar se perguntando como o condomínio pagou tudo isso. Eliana explica: “Usamos o fundo de reserva todo, o valor de um imóvel que devia 10 anos de condomínio e que foi a leilão e ainda fizemos cotas extras.”.

Depois disso tudo o Condomínio Denise, totalmente reformulado, já repôs o fundo de reserva e encerrou as cotas extras. Agora eles têm apenas um fundo de obras para pequenos reparos, como troca de barbará, por exemplo, “além do 13o salário, que cobramos ao longo do ano para não pesar para ninguém em dezembro”, explica a síndica.

Eliana finaliza comentando que os moradores do condomínio até imaginavam que teriam muitas obras para fazer por conta da autovistoria: “Mas levamos um baita susto com o vulto dos consertos necessários. Mas valeu a pena. Foram muitas pendências, mas posso dizer que agora temos um prédio novo e que isso valorizou o patrimônio de todos de forma expressiva”, ressalta a síndica.

Relembrando

Cumprir a Lei da Autovistoria significa fazer uma vistoria técnica no condomínio. Isso é necessário para verificar a condição de conservação, estabilidade e segurança da edificação. Depois disso, o profissional deve elaborar o laudo técnico de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a Lei Estadual do Rio de Janeiro no 6.400, de 5 de março de 2013, e a Lei Complementar no 126, de 26 de março de 2013, regulamentadas pelo Decreto no 37.426, de 11 de julho de 2013; emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do CREA/RJ ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do CAU/RJ e comunicar à Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) da Prefeitura (pela internet), regularizando, portanto, o edifício. Após o comunicado, as obras, se necessárias, devem ser feitas.

O engenheiro civil e perito judicial em engenharia civil do Tribunal de Justiça do Estado Marcus Rodrigues acha que a Lei da Autovistoria foi a melhor coisa que já aconteceu nos últimos 50 anos em termos de manutenção preventiva para os prédios. Segundo o engenheiro, os síndicos têm que agir de forma séria e atenta para não serem responsabilizados no futuro. “Ao contratar uma empresa para fazer a autovistoria, o síndico deve, em primeiro lugar, saber se ela está habilitada para tal tarefa.” O engenheiro ressalta que os síndicos devem checar a conformidade fiscal atualizada de cada empresa (ou profissional autônomo) perante seu conselho (CREA ou CAU). Se houver alguma restrição para a emissão da ART (CREA) ou do RRT (CAU), não será possível que o condomínio cumpra a lei e informe à Prefeitura que o laudo foi feito.
“A emissão da ART ou do RRT é imprescindível e deve ser enviada à Prefeitura junto com o laudo. As restrições de uma empresa ou profissional podem se dar pela empresa já ter prestado um mau serviço ou por estar devendo anuidade a seu conselho”, explica.

E mais: segundo Marcus Rodrigues, “até por uma questão de ética, o especia lista que detecta os problemas não deveria ser o mesmo que realiza a obra nem deveria indicar alguém para fazê-la”. Ele também acredita que o executor da obra deve ser seu próprio fiscal, afinal, é o responsável pelo resultado de seu trabalho. “Mas se o síndico preferir, ele pode chamar um fiscal para acompanhar os reparos. Entretanto, quando a obra terminar, o especialista que fez a autovistoria deve voltar ao edifício para avaliar se tudo foi realizado da forma correta”, enfatiza.

Rodrigues avisa que “quem passou por alguma situação desagradável com engenheiro ou arquiteto que tenha sido pago para fazer o trabalho e não o fez (não emitiu ART ou RRT), deve entrar em contato com o conselho em questão e avisar o ocorrido.”.

O engenheiro alerta, ainda, para quem não sabe, que a vistoria das unidades é obrigatória por lei. “Não faz sentido você olhar o prédio por fora e não saber, por exemplo, se uma viga foi retirada em um apartamento”, observa. E ressalta: “Em caso de recusa do morador, o síndico pode, por meio de notificação extrajudicial, exigir o acesso do vistoriador ao imóvel, uma vez que o interesse comum se sobrepõe ao interesse individual em casos de risco para a coletividade, justo o que a Lei da Autovistoria pretende eliminar. Todas as instalações individuais – elétricas, de gás, hidrossanitárias, mecânicas etc. – devem ser verificadas, assim como a infraestrutura e a supraestrutura; marquises e varandas em balanço; fixação de esquadrias e aparelhos de ar-condicionado. O vistoriador pode, inclusive, se valer de outros profissionais, formando uma equipe multidisciplinar para abranger todas as variáveis dentro de uma edificação.”.

E, por fim, um alerta: “Há empresas que oferecem laudos que não mostram a real situação de um prédio para evitar que ele seja obrigado a fazer obras ‘napoleônicas’ e os vendem por R$ 600. Já vi isso acontecer, só que, no fim, o grande culpado acaba sendo o síndico. Essa prática, além de ilegal, é perigosa para todos os moradores.”.

Trocando em miúdos

Luiz Sérgio de Souza Stamile é arquiteto e diretor da Stamile Vistorias Prediais, tem 40 anos de experiência no setor e resume para nossos leitores o principal motivo de uma vistoria predial: “A finalidade é detectar indícios de problemas que afetem a segurança física, estrutural, de funcionamento e de utilização do prédio.”. Para o arquiteto, as principais falhas que devem ser corrigidas com urgência são as relativas a estrutura, vazamento de gás e instalação elétrica. “Danos nesses setores podem ocasionar eventos como desmoronamento, intoxicação, incêndio e explosão de proporção incalculável”, avisa.

Prazos e prioridades

Stamile diz que, ao efetuar uma vistoria, sua empresa gera o laudo técnico no qual aponta todos os problemas detectados no prédio. “De acordo com a urgência dos apontamentos, formulamos uma lista de prazos que deverão ser cumpridos pelos responsáveis dos imóveis.”

O arquiteto, que já viu desde graves fissuras em vigas e pilares e vazamento de gás até quadros de luz completamente irregulares e com possibilidade de curto-circuito e explosões, dá um conselho aos síndicos: “Não deixem de fazer a autovistoria, pois os síndicos respondem civilmente por eventuais danos materiais ou pessoais causados por problemas técnicos no prédio.”.

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