Por CIPA
Em 20/07/2017
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Sistemas elétricos ultrapassados colocam o condomínio em risco

Todo condomínio tem uma série de assuntos que garantem, além da segurança de condôminos e funcionários, a sanidade do síndico, e um deles é a manutenção das instalações elétricas. Imagine um condomínio inteiro sem energia por causa de um deslize do síndico? Imagine, ainda, a fúria dos moradores ao descobrirem que todo o transtorno poderia ter sido evitado apenas com o cumprimento das datas propostas para revisões e manutenções? Pense, ainda, nas inúmeras reclamações dos moradores: comida estragada; doentes que talvez precisem de energia elétrica para eventuais tratamentos com máquinas; eletrodomésticos queimados e mais uma série de infortúnios que é melhor nem listar. Para nem precisar se preocupar com essas situações, o síndico precisa estar muito atento ao calendário de manutenção elétrica e deve cumprir todas as exigências necessárias para o perfeito funcionamento da rede elétrica condominial.

O síndico Vanderlei de Carvalho, que há três anos está à frente do Condomínio Beach, na zona central do Rio de Janeiro, conta que conduz uma obra de reforma nas instalações elétricas do prédio desde o início de seu mandato. “Nosso condomínio é residencial, composto por um bloco com 25 apartamentos e cerca de 80 moradores. Nunca havia sido feita nenhuma vistoria ou manutenção nas instalações elétricas. Então decidimos, eu como síndico e o conselho, mudar toda a parte elétrica do condomínio. Com base na verificação de que as instalações elétricas estavam velhas e com sobrecarga, resolvemos trocá-las e modernizá-las com a instalação de um sistema trifásico e aumento de carga. Na verdade, todo o processo tornou-se uma novela, pois já faz dois anos e meio e ainda não terminou, embora eu acredite que já esteja sendo finalizado. Primeiro, a decisão de modernização foi aprovada em assembleia; depois, abrimos licitação, escolhemos a empresa que nos pareceu mais habilitada e que apresentava melhor preço. Quando decidimos executar o serviço, concluímos que seria fundamental deixar o sistema elétrico o mais moderno e eficiente possível. Infelizmente, problemas sempre existem, como a demora na conclusão do serviço e exigências de ordem técnica e burocrática da Light. O importante mesmo é buscar empresas com experiência, credibilidade e certificadas pelo CREA, pois só assim há a possibilidade de que as dores de cabeça sejam menores. Uma empresa especializada e certificada pelo CREA é fundamental para a segurança de um serviço bem-feito”, diz Vanderlei.

Coincidentemente, a síndica Marilena da Rocha, responsável pelo Condomínio Alexandre, localizado na zona norte do Rio, conta que também está tendo dificuldades para finalizar uma obra de reforma nas instalações elétricas de seu edifício, iniciada ainda na gestão anterior. O condomínio misto possui três lojas comerciais e 44 unidades. “Depois de morar 38 anos no condomínio, resolvi assumir essa responsabilidade e fazer algumas mudanças. Uma delas foi tentar agilizar o processo de reforma das instalações elétricas. Assumi o condomínio em outubro do ano passado e essa obra já estava rolando desde março de 2016. Quando completei um mês à frente do condomínio, recebi uma carta da Light informando
que o PC não estava dentro das normas. Fui atrás da empresa contratada, conversei com o responsável e ele simples mente me ignorou e nada fez. Eu cheguei a cobrar inúmeras vezes, mas não obtive nenhum retorno. Nós havíamos parcelado o valor da obra e ainda faltava uma parcela a ser paga, no valor de R$ 6 mil. Deixei claro que só faria esse último pagamento após a homologação, mas a empresa simplesmente abandonou tudo e me deixou na mão. Agora, já contratamos outra empresa que está nos auxiliando no processo de legalização que ainda é necessário. Após esse episódio lamentável, fiz uma reunião e informei que, a partir de agora, só trabalharemos com empresas idôneas, e não com ‘firminhas’ de terceira, que não cumprem o combinado. Nesses seis meses como síndica, busco muita orientação e indicações de empresas na revista da CIPA, pois acredito que são idôneas e cumprem o prometido. Também conto com a ajuda de meu assessor de Condomínio na CIPA, que me orienta bastante. Estou tentando fazer o melhor, e ainda há muitas coisas que quero realizar aqui, mas, agora, só com empresas confiáveis”, diz.

Além da vontade de sempre fazer o melhor, como a síndica Marilena, é importante que o síndico tenha sempre em mente a grande vantagem de manter as manutenções e reformas necessárias em dia. A manutenção preventiva, especialmente em instalações elétricas, é sempre mais segura, rápida e econômica do que a corretiva. Ao menor sinal de problema, é fundamental que o síndico haja proativamente, evitando transtornos e prejuízos maiores.

E como saber a hora de fazer a manutenção?

Sérgio Soares, diretor técnico da Seven Powers, empresa especializada em instalação elétrica em geral, manutenção e reforma de PC, que atende a todo o Rio de Janeiro, explica que a manutenção elétrica predial poderá ser feita anualmente, porém, dependendo do estado e da complexidade das instalações, é recomendável fazê-la de seis em seis meses. “Ao realizar a conservação preventiva, que apontará os pontos nevrálgicos da instalação e permitirá as correções, o síndico pode evitar sobrecarga, gastos desnecessários com energia e até incêndios. Os condomínios precisam modernizar o PC de acordo com as normas atuais da Light, se as instalações elétricas não estiverem em conformidade com a NBR-5410. Em geral, as instalações elétricas apresentam alguns sinais de que podem dar problema, como queda de tensão, desligamento de fusíveis e aquecimento de fiação. Estes são os mais comuns, mas como a eletricida de é invisível, existem outros sinais que um bom técnico saberá detectar. Ao não realizar a preservação adequada, o condomínio corre muitos riscos, algo como um motorista que pretende fazer uma viagem com a família e não revisa seu carro antes. É fundamental destacar a importância da contratação de uma empresa especializada, pois, além de contar com uma equipe técnica, ela utiliza equipamentos adequados para detectar e sanar problemas, de forma que pode dar garantia do serviço feito, sem contar que ela tem, ainda, um engenheiro especialista, registrado no CREA. Para finalizar, gostaria de dizer que a energia é o coração do prédio; sem energia, até água falta aos moradores”, explica.

Eduardo Mataranga Teixeira, sócio-gerente da Matarangas Engenharia e Sistemas, empresa que oferece serviços elétricos, hidráulicos e estruturais, entre outros, afirma que a manutenção preventiva tem por objetivo evitar que situações de risco ocorram, além de ser menos onerosa que a corretiva. “Um dos objetivos da autovistoria é buscar a adequação dos prédios em relação a seus sistemas. Quanto ao sistema elétrico, de acordo com a NBR 5674 – Manutenção de edificações –, é aconselhável fazer, a cada seis meses, o teste dos disjuntores e dos contatos e, se for necessário, efetuar reparos. A cada ano, é importante rever o estado do isolamento das emendas dos fios, verificar e reapertar todas as conexões do quadro de distribuição. Em relação a tomadas, interruptores e pontos de luz, é fundamental, a cada dois anos, reapertar as conexões e verificar o estado dos contatos elétricos, substituindo as peças que apresentarem desgaste. O sistema elétrico é o grande vilão, sobretudo, dos edifícios antigos, visto que a modernidade necessita de mais demanda energética por causa da quantidade de aparelhos elétricos que se tem hoje em dia. Muitas vezes, os circuitos entram em colapso de modo silencioso, não sendo percebido pelos condôminos. Dessa forma, é aconselhável o estudo de um novo projeto elétrico visando ao aumento da carga do condomínio para que equipamentos elétricos não queimem, disjuntores não desarmem e até mesmo o quadro de distribuição não sobreaqueça e leve a um incêndio”, explica.

Segundo o sócio-gerente da Matarangas Engenharia e Sistemas, a modernização do PC de luz é aconselhável de acordo com o tempo da edificação, mas não exclui a necessidade da troca de peças quando o problema ocorrer em prédios novos. “Vale lembrar que é melhor fazer a readequação – pelo fato de o sistema se encontrar fora do padrão atual – do que ocorrer um problema mais grave, como um incêndio. Quando o quadro possuir disjuntores do tipo faca, sinais de curto-circuito ou quadro de madeira, a modernização necessária deverá ser efetuada de acordo com as normas em vigor. Outro ponto importante é que, ao notar o desarme dos disjuntores quando são acionados diversos aparelhos juntos, o aumento de carga deve ser estudado. A principal vantagem é que, com a carga dimensionada corretamente, o sistema está fora de perigo em relação ao aquecimento. Em geral, os sinais mais comuns de problemas na instalação elétrica são o aquecimento dos fios e das tomadas; a ineficiência do sistema com piques de luz; choques elétricos; quedas de energia com o disjuntor desarmando e cheiro de queimado. É importante ressaltar que os condomínios correm risco ao não fazerem a manutenção adequada das instalações elétricas, como superaquecimento dos fios, choques elétricos, curtos-circuitos e até mesmo incêndio. Também devemos salientar que o condomínio tem o dever de realizar qualquer obra – seja de reparo, seja de instalação – com um profissional habilitado e, preferencialmente, um engenheiro. É muito importante que esses serviços sejam feitos por empresa especializada e que tenha profissional com registro associado ao CREA-RJ. Essa é a garantia de que teremos o profissional qualificado e responsável para a realização dos serviços. Ao longo de nossos mais de 21 anos atuando no setor de manutenção predial, nos deparamos com síndicos que ainda realizam serviços com autônomos sem capacitação e, nesses casos, não estão assistidos pelas garantias legais de cada serviço prestado”, explica Eduardo Mataranga Teixeira.

Comprando na fonte e barateando custos

Atualmente, em um cenário caracterizado por uma forte crise econômica qu acaba afetando a receita de muitos condomínios, principalmente em razão do aumento da inadimplência da taxa condominial, buscar economizar nas obras é o objetivo de todo gestor.

Os síndicos que querem gastar menos compram o material elétrico solicitado pelo engenheiro eletricista diretamente com representantes comerciais. É o que explica Mônica Caliman, sócia da empresa Caliman Representações, que presta um serviço muito personalizado, voltado para as necessidades de cada condomínio, além de buscar o melhor custo-benefício na compra de material. “Nós representamos sete empresas, entre fabricantes e distribuidores de material elétrico, Equipamento de Proteção Individual (EPI) e madeiras para grandes obras. Essa gama de fornecedores nos permite buscar as soluções mais adequadas para cada cliente. Um bom exemplo é que, às vezes, dependendo do material, o distribuidor tem um preço melhor do que o do fabricante, pois compra em grande quantidade, consegue baixar o custo e, consequentemente, o preço final para o cliente. Além de representar essas empresas, nós orientamos com relação aos preços e à qualidade do material. Também é comum que os clientes vejam preços de queima de estoque e fiquem animados, mas é importante que eles saibam que, muitas vezes, esses produtos saem de linha e é impossível encontrá-los para eventuais reposições, fazendo com que o barato saia bem mais caro no fim das contas. Nós estamos no mercado desde 1998 e disponibilizamos todo o corpo de engenharia dessas empresas que representamos para sanar as dúvidas do síndico e/ou do engenheiro responsável pela obra no condomínio. O melhor de tudo é que nossa consultoria não tem custo”, conclui Mônica Caliman.

 

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