Quando o uso do espaço comum é um problema

Ser síndico de um condomínio não é das tarefas mais fáceis. A quantidade de serviços, detalhes e problemas a serem solucionados é assustadora e exige muita organização e competência para encarar o universo que é a administração de um condomínio. Lidar com pessoas já não é muito simples, e ter que aguentar ansiedades, problemas e frustrações dos moradores pode ser ainda mais complicado. Para obter êxito na função, o síndico deve ter como meta fazer com que todo o condomínio funcione perfeitamente e evitar queixas dos moradores. Falando nisso, uma reclamação muito comum entre os condôminos é a respeito do uso da área comum.

As áreas de uso comum são aquelas que estão à disposição de todos os condôminos, como salão de festas, quadra de esportes, playground, espaço gourmet, piscina, churrasqueira, corredores, garagem, escadas e recepção. A partir do momento em que esses espaços precisam ser compartilhados, é necessário que todos estejam cientes das normas de uso que acabam levando à boa convivência – ou não.

Um problema muito corriqueiro com relação aos espaços comuns é que, na maioria das vezes, por não ter espaço suficiente dentro do apartamento, o morador se acha no direito de ocupar uma área que parece vazia. Muitas pessoas ignoram as regras da convenção ou do regimento interno do próprio condomínio e insistem em acumular objetos nos locais destinados à utilização de todos os moradores, o que é proibido em todos os condomínios.

Bruno Morais é morador de um condomínio localizado na zona sul do Rio de Janeiro e conta que de vez em quando esbarra em objetos pelos corredores de seu condomínio. “Eu moro em um condomínio misto e, no meu andar, existem duas unidades que sempre armazenam objetos do lado de fora. Uma deixa um carrinho de bebê e a outra, um carrinho de feira. Também já vi móveis nas escadas e mais uma série de objetos de uso pessoal que deveriam estar dentro dos apartamentos de onde vieram. Cheguei a reclamar formalmente e preenchi, inclusive, o registro de ocorrências na portaria. Depois de alguns dias de minha denúncia, não vi mais esses objetos no caminho. Parece que justificaram dizendo que havia pouco espaço no apartamento e que tais itens não atrapalhavam nem obstruíam a passagem, mas mesmo assim é feio, esteticamente desagradável. Tinha vergonha quando recebia visitas e via aquelas coisas espalhadas, mas acho que agora o síndico conseguiu resolver o problema”, diz.

Para evitar problemas como esse, o síndico deve disponibilizar cópia da convenção e do regimento interno aos moradores para que todos fiquem conscientes do que é permitido ou não no condomínio. Caso haja necessidade, outra dica é fazer
campanhas específicas, por meio de circulares que devem ser enviadas a todos os condôminos, em que é explicado que nesse caso, não é possível guardar objetos nas áreas comuns.

Sandro Rodrigues é síndico, desde 2015, do Condomínio Marbella Residence Service, localizado na zona oeste do Rio de Janeiro, com 124 unidades autônomas. “Nosso condomínio é dividido em sete lotes contíguos, composto por nove prédios, que se dividem em sete condomínios autônomos, cada qual com sua personalidade jurídica e representado por seu síndico que, por força da convenção, doou as partes comuns de seus condomínios e formou a área comum do Complexo Verano Residence Park, que, por causa de seus diferentes espaços de entretenimento e serviços variados, pode ser considerado um resort. Essa área comum é administrada por um representante da CIPA Síndica e pelo conselho dos sete síndicos, representantes legais de cada um dos condomínios. Os espaços comuns que costumam apresentar problema em razão de exagero dos moradores são, geralmente, os salões de festas, as churrasqueiras e o parque aquático. Algumas outras ocorrências também acontecem nas garagens, nos corredores, nas escadas e nos elevadores, mas essas são administradas diretamente pelo síndico do próprio condomínio, pois estão sob sua jurisdição. Algumas infrações são tratadas com avisos, pedidos de atenção às regras estabelecidas e até notificações, dependendo do grau de importância. Não estamos relevando ou minimizando fatos ou acontecimentos, estamos tentando esclarecer ao morador a importância daquela regra e as consequências de seu não cumprimento; não basta multar a unidade; procuramos orientar os moradores, mostrar a ele como é importante seguir as regras, lembrar que tudo isso que está disponível para seu uso e gozo faz parte do patrimônio dele e que valoriza o próprio investimento”, explica.

Rodrigues diz ainda que tenta “conscientizar os moradores de diversas maneiras, motivo pelo qual algumas regras, apesar de parecerem sem sentido, precisam e devem ser cumpridas; é o princípio coletivo. Certos casos somente são resolvidos com a aplicação de multas, como o uso indevido das vagas de garagem, o caso mais comum de desrespeito às regras, que afeta diretamente o condomínio, pois expõe aquele que autorizou, por bom senso, uma exceção. É preciso saber administrar e cobrar o cumprimento das regras, isso é importante, pois evita a necessidade de explicação daquelas concessões. O morador precisa entender que o síndico tem por obrigação cumprir e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno e as leis em vigor, sob pena de não fazê-lo. Não foi o síndico que criou as regras, e se elas são inócuas ou ultrapassadas podem ser atualizadas e até mesmo suprimidas, bastando para isso seguir o que está descrito na convenção e/ou no regulamento interno”, ressalta.

O síndico ainda avalia: “Temos uma missão árdua todo dia, mas é gratificante quando um dos moradores agradece alguma coisa que você tenha realizado e que agradou. Hoje, consigo a aprovação de muitos moradores; na maioria das ações implantadas ou sugeridas, estamos em busca de excelência. A missão do síndico, no meu entender, é proporcionar aos moradores satisfação, por meio de suas realizações, valorizando e cuidando do patrimônio de todos, com o cumprimento das leis e das determinações em vigor”, diz.

Sandro Souza, assessor de Condomínios da CIPA, explica que existem muitos caminhos para os casos de descumprimento das regras nos espaços de uso comum. “Acredito que o diálogo seja a melhor forma de solucionar problemas. No caso do uso indevido das áreas comuns, eu sempre sugiro que o síndico converse e explique que esses espaços são de uso coletivo e que não podem conter objetos pessoais dos condôminos. É importante que o síndico deixe claro que essas regras foram criadas para o bom convívio de todos e que é preciso segui-las em prol da harmonia coletiva. O síndico também deve providenciar comunicados que informem a proibição dos objetos nesses espaços. Caso o condômino insista em desobedecer às regras, ele deverá ser notificado. Se a notificação não surtir efeito, o condômino deverá ser multado e, por último, caso nada tenha dado certo e a ação seja respaldada pela convenção do condomínio, os objetos poderão ser retirados à revelia”, finaliza.