reformaQuem nunca ouviu falar de uma situação assim ou passou por ela? A proposta chegou 40% mais barata que as outras duas, com prazo de execução menor e pagamento parcelado. Para completar, o vendedor conhecia o zelador do condomínio vizinho, que tinha ficado satisfeito. O síndico aprovou a empresa em assembleia, assinou o contrato e, três semanas depois, estava explicando para os moradores por que a fachada que deveria estar impermeabilizada estava cheia de bolhas e por que a escada de serviço tinha cedido durante a obra, mandando um operário para o pronto-socorro.

A história pode até ter alguns elementos diferentes – como o bairro, o tipo de obra e o valor da proposta –, mas o roteiro é sempre o mesmo. “Obra mal contratada é a maior fonte de demanda jurídica no setor condominial”, afirma Cristiano Tebaldi, síndico do Condomínio Perfetto Présidence, no Rio de Janeiro, administrado pela Cipa. “Hoje não assino nada sem checar CNPJ, certidão negativa, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e comprovante de seguro. Parece exagero até o dia que não parece mais.”

Numa gestão anterior, o condomínio contratou uma empresa para modernizar o circuito interno de câmeras. Não demorou para o problema aparecer. “Durante a execução, percebi que faltava expertise à empresa. O cronograma começou a atrasar, gerou transtornos operacionais, aumento de custos e muita insatisfação entre os moradores”, relata Tebaldi. Foi preciso rescindir o contrato e admitir um novo prestador. Prazo e orçamento originais foram para o espaço. “Foi ali que aprendi que qualificação técnica não é opcional.”

O roteiro que evita repetir o erro – Depois do episódio das câmeras, Tebaldi desenhou um processo que segue até hoje. “O primeiro passo é definir exatamente o escopo da obra para que todas as empresas apresentem propostas com base nos mesmos parâmetros. Sem escopo comum, comparar orçamento vira loteria.”

Definido o escopo, devem ser solicitadas, no mínimo, três propostas, sempre. E a comparação não pode ser só de preço. “Comparamos a qualidade dos materiais especificados, o prazo de execução, a metodologia de trabalho, as garantias oferecidas e a experiência da empresa em serviços semelhantes”, diz. Junto com o preço, vem a exigência de documentação completa: certidões negativas fiscais e trabalhistas, comprovante de regularidade previdenciária, referências verificáveis.

“Um orçamento muito barato costuma excluir itens importantes que acabam sendo cobrados depois como aditivo. Aí a obra que parecia a mais em conta vira a mais cara”, reforça o síndico.

O que a NBR 16280 exige – Essa norma estabelece que qualquer intervenção em condomínio, por menor que seja, exige um plano de reforma elaborado por um profissional habilitado, com Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, ou Registro de Responsabilidade Técnica, o RRT, registrado no Crea ou CAU. A norma vale para obras nas áreas comuns e para reformas nas unidades que possam afetar a estrutura ou a segurança do prédio.

“Do ponto de vista jurídico, há diferença entre reformas meramente estéticas e intervenções estruturais. Pintura e troca de revestimentos, em regra, não apresentam risco à estrutura. Já a remoção de paredes e alterações na rede hidráulica, no sistema elétrico ou em instalações de gás exigem análise técnica”, explica o advogado Fernando Alvarenga, ressaltando que a unidade é privada, mas a estrutura é coletiva. 

Alvarenga lembra que o próprio Código Civil impõe limites quando há risco para a segurança ou prejuízo para os demais condôminos. A norma técnica da ABNT detalha, inclusive, quais sistemas da edificação – como estrutura, vedação, impermeabilização e instalações – demandam atuação de empresa especializada quando houver intervenção.

O advogado alerta ainda que, em alguns casos, a reforma irregular pode deixar de ser apenas um conflito interno e se transformar em responsabilidade civil significativa. “A própria NBR 16280 prevê que, constatada a irregularidade técnica ou alteração do escopo aprovado, a obra deve ser suspensa até sua legalização”, afirma.

Por isso, quando um síndico autoriza uma obra sem a documentação necessária, ele assume um risco não respaldado pela lei. Em caso de acidente, a ausência do plano técnico pode configurar negligência, com consequências civis e, em casos graves, penais. “A realização de obra sem comunicação prévia, sem documentação técnica ou em desacordo com as regras internas pode gerar multa, com base no art. 1.336, §2º, do Código Civil. Em casos mais graves ou reiterados, pode haver aplicação de multa agravada, prevista no art. 1.337. Se houver dano estrutural ou prejuízo a terceiros, a situação pode evoluir para responsabilidade civil, com obrigação de reparação integral”, informa o advogado.

Como convencer a assembleia – Apresentar três propostas e explicar por que a mais barata não deveria ser a escolhida é um momento sempre difícil. A pressão por economia é real. Tebaldi trata isso como parte central do trabalho do síndico. “O foco não deve ser apenas o menor preço, mas, sim, o melhor custo-benefício e a redução de riscos. Uma proposta muito abaixo das demais pode indicar ausência de planejamento adequado, materiais inferiores, falta de estrutura técnica ou até irregularidades trabalhistas e fiscais.”

Quando a diferença de valores é grande, ele apresenta comparação objetiva entre as propostas, item por item. “Orçamentos excessivamente baratos costumam omitir itens essenciais que, mais tarde, serão cobrados à parte, inflacionando o custo final da obra.”

O que fazer se um operário se acidentar? A primeira pergunta é: a empresa contratada estava em situação regular? Se a resposta for não, o condomínio responde subsidiariamente pelos custos do acidente, direitos trabalhistas do operário e eventuais indenizações.

“O síndico que contrata pelo menor preço sem verificar regularidades está, na prática, assumindo o passivo trabalhista da empresa”, resume Tebaldi. “Já vi condomínio pagar duas vezes pela mesma obra. Uma para a empresa barata que fez errado e outra para a empresa séria que veio consertar. Sem contar o processo que veio depois.”

O que jamais entra em contrato – Existe um conjunto de exigências de que Tebaldi não abre mão. A ART ou RRT vem primeiro. Depois, um contrato detalhado com cláusulas sobre escopo, prazo, cronograma físico-financeiro, responsabilidades trabalhistas e previdenciárias, multas por atraso, garantias dos serviços e possibilidade de rescisão em caso de descumprimento.

“Toda a mão de obra utilizada deve ser regularmente registrada, e a empresa precisa apresentar periodicamente comprovantes de recolhimento de encargos trabalhistas e previdenciários. Isso reduz significativamente o risco de futura responsabilização do condomínio em ações trabalhistas.”

O caso das câmeras deixou uma lição clara para o síndico Tebaldi: a pressa é inimiga da segurança jurídica. O rigor na contratação pode até ser visto como burocracia desnecessária até que uma falha na prestação do serviço prove o contrário.