Por CIPA
Em 17/07/2018
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Mas e o que dizer de duas, três, quatro ao mesmo tempo?!

É preciso cuidar para não desvalorizar. Isso é fato. Quando você vê seu patrimônio se deteriorando e tem consciência de que não precisava ser assim é hora de agir. Não dá para ficar vendo de camarote, digo, da varanda, tudo ir por água abaixo.

Foi mais ou menos o que aconteceu com José Carlos Ebert, atual síndico do Condomínio Solar Dona Mariana, zona sul da cidade. O prédio tem 15 andares, 60 apartamentos, sete funcionários, salão de festas, duas piscinas, sauna e um playground enorme. Ebert é engenheiro aposentado e atuou na área de gestão financeira, o que dá certa vantagem para estar à frente da administração de um condomínio. Ele já foi síndico pelo menos três vezes, uma delas em São Paulo, onde morou um período da vida. No prédio atual ele reside há pelo menos 10 anos, e a falta de conservação era evidente ali.

Ebert resolveu ser síndico porque percebia que as coisas não estavam indo bem: “Notei que o patrimônio estava perdendo valor e as coisas mínimas não eram feitas. Manutenção básica necessária não era realizada. Por exemplo: o vidro de uma parte do guarda-corpo do play estava quebrado há muito tempo e não era trocado. Isso trazia uma aparência de abandono que não se justifica pelo valor envolvido na questão. Além do risco que oferece, que pode ser até fatal. Não é nem necessário uma assembleia para trocar isso. A conservação é a obrigação mínima exigida de qualquer sindico”, justifica.

Segundo ele, a mesma pessoa estava na administração anterior nos últimos 10 anos: “Num primeiro momento, resolvi ser subsíndico para tentar ajudar, mas o terreno não foi fértil, a dinâmica não funcionou. Então resolvi me candidatar, pois não encontrei apoio para fazer as coisas necessárias à coletividade. Amadureci a ideia de me tornar síndico mesmo não sendo minha intenção, mas é difícil ver seu patrimônio se deteriorando e não conseguir fazer nada. O estado de abandono das partes comuns estava gritante”, lembra.

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Muitas obras pela frente

Na assembleia, Ebert foi eleito, aliás, ninguém queria assumir a situação, e isso foi em março de 2017: “Sabia que tinha muitas obras para fazer. Mas comecei pelo começo. Como domino completamente o programa de planilhas Excel, comecei fazendo um relatório da situação financeira, o que tinha em caixa e o que tinha de passivo e as obras urgentes e necessárias. Elenquei todas e estabeleci prioridades. Entre elas, terminar a obra da piscina, que estava há dois verões sem uma solução. Contratamos uma empresa no ano anterior, mas não deu certo, foi então que acertamos com uma empresa séria, a Primer, e seis meses depois as duas piscinas estavam funcionando perfeitamente”, lembra.

Mas as surpresas não paravam de acontecer… Quando o síndico foi to – mando conhecimento que o condomínio reunia uma série de pendências e que ele teria apenas um ano (prazo de um mandato) para fazer tudo o que não tinha sido feito em dez anos, ele começou a agir muito rápido: “Reformei toldos e duas fachadas do prédio (frontal e fundos), providenciei o Projeto de Com – bate a Incêndio e Pânico (não havia) e fiz vários reparos que não são vistos pelos condôminos”, explica. Ele trocou canos, tubulação, válvulas…. “Já troquei seis válvulas de redução de pressão, fiz limpeza de caixa de gordura (absurdo do jeito que estava!), troquei tubulação de ferro por PVC, realizei desentupimento de canos, limpeza das caixas de águas pluviais, troquei tampas de caixas de água que estavam em situação precária (é a saúde das pessoas!)”, relaciona ele, que não esconde a indignação com a situação das coisas que encontrou.

Como ele mesmo diz, muitas melhorias os moradores nem veem, mas ele faz questão de mostrar: “Fotografei tudo do modo que encontrei e mostro nas assembleias como era e como está ficando. Mostro a evolução, por meio de fotos e relatórios, os serviços realizados. Como as assembleias são tradicionalmente pouco visitadas, coloco também nos elevadores”, explica ele, que já fixou 42 circulares nos elevadores desde seu primeiro mandato, até porque foi reeleito este ano.

O detalhe mais interessante é que, até agora, tudo foi feito sem nenhuma cota extra, nem mesmo para o 13º, que sempre vinha discriminado e separado da cota. “Gestão financeira e renegociação de contrato com fornecedores me permitiram fazer as obras sem onerar ninguém. Evito até a inadimplência as – sim. Ela estava relativamente alta, cerca de R$ 38 mil, e hoje é de R$ 12 mil. Negociei com os devedores, fiz um acompanhamento mais rigoroso dos débitos e enviei notificações de advertência para evitar que atrasos fiquem mais ex – pressivos”, explica.

Outra ação do síndico para minimizar os gastos foi cadastrar o condo – mínio em diversos fornecedores para a compra de material elétrico, hidráulico etc. “Posso comprar pela internet ou na loja. Só eu posso fazer as compras em nome do condomínio e já comprei material até em são Paulo, pois ficava mais barato mesmo com frete. Alguns exemplos são a bomba para a piscina e alguns filtros de bomba e material hidráulico”, explica.

A reforma das fachadas frontal e dos fundos foi feita pela Ferrari Leite, empresa competente e que facilitou o pagamento, favorecendo que a obra não demandasse cotas extras.

Um dos próximos passos agora é levar à assembleia geral extraordinária (AGE) a necessidade de reformar as fachadas laterais: “No fim de 2017, o faxineiro estava varrendo o play e um pedaço grande de reboco caiu perto dele. Interditei o play por não ter certeza de qual era a real situação dessa fachada. Na assembleia, discutiremos se manteremos a interdição ou se partimos para a reforma. Tudo que faço ouço o subsíndico e o conselho. Sei meu limite, o que posso ou não fazer. Obedeço às normas da convenção e do regulamento interno. Questões mais polêmicas são sempre discutidas em assembleia, são sempre decisões colegiadas”, ressalta.

Ebert, mesmo estando aposenta – do, trabalha em home office, portanto, acompanha o dia a dia do condomínio bem de perto: “Uso o WhatsApp para falar com conselheiros e e-mail com a administradora. Mantenho contato direto com o porteiro por meio de walkie-talkie, ele está o tempo todo conectado comigo. Uso todos os recursos eletrônicos possíveis! Acompanho a situação financeira do condomínio pelo site da administradora e tenho tudo sempre documentado. Nós temos pendências para todos os lados, mas estamos tentando colocar tudo em ordem da melhor forma”, conclui.

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Palavra do especialista

Wesley Vieira, diretor comercial da Planet Engenharia, empresa com 10 anos de mercado e especializada em obras de fachada, garagem, telhado, paisagismo, projetos de arquitetura e realização de autovistoria, diz que estabelecer prioridades de obra é uma questão que deve ser vista pelo especialista: “Nem sempre o que o condomínio quer naquele momento é realmente o necessário. Muitas vezes, obras urgentes são negligenciadas, e isso pode colocar as pessoas em risco”, ressalta.

Para evitar que seus clientes passem por situações desagradáveis, a Planet Engenharia costuma facilitar bastante o pagamento. Segundo Vieira, dependendo do serviço, a empresa não cobra nem entrada, nem sinal e a primeira parcela só depois de 60 dias. “Se for uma dinâmica maior, pedimos um sinal ou a primeira parcela, mas só depois de 60 dias que é cobrado o segundo pagamento. De obras menores não cobro nem sinal”, ressalta.

Voltando à questão das prioridades, Vieira diz que o laudo feito pela empresa contratada pelo condomínio deve apontar a urgência das obras necessárias. “Nós seguimos essas orientações, mas sempre achamos outras coisas, pois nem sempre a autovistoria exigida pela lei é bem-feita. Certa vez, num condomínio, mostrei ao síndico que a jardineira de uma varanda estava comprometida por infiltração, mas o laudo não apontava isso. Fizemos o reparo e o teste de percussão em todas as outras. Se isso aumentasse, acabaria afetando as outras unidades e o prejuízo poderia ser muito maior”, detalha.

Quando a Planet Engenharia faz a autovistoria nenhum detalhe passa despercebido, mas, muitas vezes, a empresa de Vieira é chamada para re – alizar as obras identificadas por outros profissionais, por isso ele não facilita: observa tudo, mesmo que não esteja no laudo. “Na hora de escolher uma prestadora de serviços, o síndico deve verificar se ela tem CREA e procurar referências com outros condomínios que já fizeram obras com ela”, recomenda.

As obras da Planet Engenharia têm alguns diferenciais: “Além de eu visitá – -las duas vezes por semana, mantenho um técnico de segurança do trabalho em todas as obras para garantir o uso do equipamento de proteção individual (EPIs), para isolar as áreas que estão sendo trabalhadas… Isso garante segurança para todos e tranquilidade para o síndico”, finaliza.

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