Por CIPA
Em 22/01/2020
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As fundações dos prédios merecem atenção especial mesmo que não esteja em época de autovistoria 

Bem que nós tentamos não falar constantemente do tema, mas não tem jeito. Volta e meia um acontecimento – muitas vezes fatal – nos faz voltar ao assunto das autovistorias prediais. Previstas por lei, elas ainda são negligenciadas e vidas são perdidas em meio ao pó do descaso.

A Lei nº 6.400 (5 de março de 2013) determina a realização periódica de autovistoria nos prédios públicos, residenciais, comerciais etc. e cria o Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) no estado do Rio de Janeiro.

A queda do Edifício Andrea, recentemente, em Fortaleza, ligou o alerta para muita gente que antes não achava que prédios fora de comunidades pudessem desabar. Não que isso não tenha acontecido antes, quem não se lembra do Palace II, na Barra da Tijuca?

No Andrea, a perícia ainda não foi concluída. O fato é que a tragédia matou nove pessoas e sete foram resgatadas com vida. A Perícia Forense do Estado do Ceará (Pefoce), por meio do Núcleo de Perícia e Engenharia Legal e Meio Ambiente (Nupelm), revelou que “ainda não é possível estabelecer um prazo para a conclusão do laudo”, que deve apontar os motivos da queda.

A edificação tinha sete andares e desabou no dia 15 de outubro de 2019. O prédio, onde residiam 11 famílias, tinha começado a passar por reparos estruturais um dia antes da queda, segundo moradores relataram em depoimento à Polícia Civil. Um sobrevivente, inclusive, disse que a construção teria chacoalhado três vezes antes de cair.

Já o Palace II começou muito mal, não tinha nem habite-se. Foi erigido pela construtora Sersan, de Sérgio Naya, em 1990, e desabou em 1998, matando oito pessoas.

A estrutura de um prédio não é brincadeira, pelo contrário, é coisa muito séria e deve ser encarada como tal por síndicos, moradores e empresas de engenharia. O síndico deve estar mais atento do que todos, pois ele é o responsável legal pelo condomínio – qualquer negligência de sua parte pode acarretar até responsabilidade criminal para ele.

Já a empresa de engenharia deve cumprir sua missão de deixar o prédio seguro, qualquer que seja a questão que o envolva. E por que moradores devem levar a sério? Simplesmente porque, muitas vezes, não querem dar o aval para se investir em reformas dispendiosas e não dão seu parecer favorável na hora de aprovar um orçamento em assembleia.

A síndica Clarisse Motta está à frente do Condomínio do Edifício Barbacena, localizado na zona sul do Rio, que é composto por 96 unidades e tem cerca de 300 moradores. Poucas síndicas são tão dedicadas e atentas como ela, que faz questão de verificar pessoalmente cada detalhe do Barbacena. Sua maior aliada ali, além da subsíndica Marília Barreiros, é a CIPA, que oferece todo o suporte necessário para uma boa administração.

Clarisse passou por uma experiência recente que envolveu reforma de pilares e nos conta: “Iniciamos um reparo no playground
com uma empresa muito séria, a SCM Engenharia, que logo apontou que havia algo errado num pilar. Como a obra era para impermeabilizar a laje, o contrapiso estava sendo todo removido. Entretanto, ao tirar a parte junto ao pilar, foi detectado que ele estava comprometido”, lembra ela, que acionou rapidamente o engenheiro civil André Bokel, que acompanha o prédio e sempre fica à frente das autovistorias do Barbacena.

André Bokel, como ele mesmo diz, é o “clínico geral” da edificação. Segundo ele, a entrada de umidade no concreto, que geralmente se dá por pequenas fissuras ou mesmo rachaduras, pode enferrujar e oxidar o aço. Daí ele se expande e rompe o concreto, o que pode comprometer a estrutura do prédio. “É preciso estar atento e sempre observar pilares, vigas e lajes. Eles têm que estar bem conservados”, alerta ele, explicando que em nenhum momento o Barbacena esteve em risco de desabar. “Nós detectamos o início de uma deterioração e agimos rápido. Chamei o especialista para esse tipo de caso, o engenheiro calculista Leonardo César.”

Leonardo César verificou todos os pilares do Barbacena e atestou a necessidade de uma restauração maior em dois deles; os outros cinco receberiam uma manutenção menos incisiva. Laudo pronto, restava à síndica pedir orçamentos a empresas especializadas no serviço. Não foi fácil, afinal, a obra não seria algo barato, e nem sempre os moradores percebem sua real necessidade.

Clarisse lembra que, em seguida, o prédio de Fortaleza desabou. “Foi um choque para todos. Embora nossa situação não tivesse absolutamente nada a ver com o que ocorreu lá, certamente, muitos moradores que estavam relutantes em aprovar uma obra desse porte mudaram a forma de pensar rapidamente”, recorda ela.

Orçamento aprovado, lá estava nosso clínico geral acompanhando tudo, dia após dia, orientando e verificando todos os passos da obra. “Eu ajudo o síndico a fazer um contrato seguro e fiscalizo a obra até o final. É importante que nada seja negligenciado, pois um erro que envolva estrutura pode ceifar muitas vidas”, avalia ele, lembrando que no Barbacena não houve afundamento do imóvel, o que poderia indicar desestabilização do solo ou mesmo problemas na fundação. “Quando, num prédio, as portas passam a não fechar ou rachaduras aparecem nas paredes de alvenaria estrutural pode ser sinal de perigo”, avisa.

 

Manutenção de revestimento

A manutenção dos revestimentos das fachadas e a pintura devem estar sempre em dia, pois contribui para minimizar a entrada de umidade nas estruturas da edificação.

A Modal Construções, empresa especializada em manutenção predial e fundada em 1992, oferece serviço como impermeabilização, recuperação estrutural, restauração de fachadas e telhados, além de realizar a autovistoria propriamente dita. A empresa está apta a executar todo o conjunto de intervenções que visam ao restabelecimento total de uma edificação,
em prol da segurança e da valorização das edificações.

O diretor da Modal, o engenheiro civil Wagner Montoro Jr., diz que “vigas e pilares, em conjunto com lajes, sapatas e outros itens, fazem parte dos elementos que compõem os projetos estruturais das construções, sendo responsáveis pelo suporte delas. Por isso, alterações nos projetos estruturais devem ser evitadas, uma vez que podem causar graves consequências na estabilidade da edificação. Ademais, obras internas nas unidades do condomínio que possam interferir na estrutura do prédio deverão ser prévia e obrigatoriamente licenciadas e informadas ao responsável pelo prédio, com a identificação do responsável técnico por sua execução. Na autovistoria predial, tais alterações devem ser verificadas”, afirma.

É bom tocar nesse assunto, já que algumas empresas contratadas para fazer a autovistoria quinquenal, obrigatória por lei, sequer entram nas unidades autônomas para verificar eventuais alterações na estrutura do prédio. “Sem dúvida, o acesso às unidades torna o laudo técnico mais abrangente e criterioso, razão pela qual o síndico, sempre que possível, deve buscar a inclusão dessas áreas na hora de fazer a autovistoria”, afirma o diretor da Modal.

Em relação ao que não pode deixar de ser vistoriado, Montoro considera que “isso deve ser definido pelo responsável contratado. Ele, como profissional qualificado e legalmente habilitado, saberá definir o que terá de vistoriar para atestar as condições da edificação no que diz respeito à conservação, estabilidade e segurança”, finaliza ele, que costuma praticar preços acessíveis e parcelamentos em até 24 meses, de forma a causar o menor impacto possível no fluxo de caixa dos recursos dos condomínios.

José Carneiro de Vasconcelos Neto, engenheiro civil responsável pela Eldorado Engenharia e Construções, empresa com mais de 50 anos de experiência em construção civil em geral e que executa serviços como recuperação e pintura; troca
de pastilhas e revestimentos; impermeabilização; laudos técnicos e recuperação estrutural, entre outras coisas, não acompanhou de perto a queda do prédio em Fortaleza, mas observa: “Até onde sei, por leitura de jornais, a recuperação estrutural do prédio estava sendo feita. Seus executores começaram a melhoria dos pilares todos de uma só vez, sem nenhum escoramento da estrutura do prédio. Meu professor de estrutura dizia que em pilar não se mexe nem com agulha. Os pilares
(colunas) são as ‘pernas’ do prédio. Se quebrássemos uma perna, logo iríamos ao chão. A ordem de importância, na estrutura de um prédio, é, além das fundações, pilar, viga e laje. No caso específico, deveriam ter escorado todo o local de trabalho, feito cada recuperação por vez, e, somente após o término, retirado o escoramento, pois, em algumas fotos de jornal, os pilares estavam com sua seção comprometida.”.

Para evitar problemas de grandes proporções, o engenheiro recomenda: “É preciso fazer, com frequência, vistorias para detecção de anomalias e prevenção ou conserto do que estiver com problemas existentes ou em vias de acontecer. Há danos visíveis a olho nu, outros são sorrateiros e escondidos – como vazamentos de caixas de esgoto e águas pluviais –, que, às vezes, apresentam carreamento dos materiais finos (como areia), descalçamento dos alicerces (as fundações) do prédio e desprendimento de revestimento de fachadas, que podem causar sérios acidentes, inclusive a morte de pessoas, como tem acontecido comumente. No caso das estruturas, elas vão se mostrando, sobretudo, por meio dos descascamentos do revestimento e do aparecimento das ferragens. Esse descascamento se dá pela oxidação do ferro, que, ao descamar, começa a expulsar o revestimento em volta dele que, consequentemente, entra em contato com o ar e a água, aumentando, assim, sua oxidação e perda de seção (bitola do ferro).”.

Para o engenheiro da Modal, a autovistoria pode ser comparada com uma ida ao médico: “É como fazer um check-up. É preciso verificar coração, pulmões, fígado etc. O profissional que executa uma autovistoria tem que analisar tudo no prédio, inclusive, as partes dinâmicas (elétrica, hidráulica, itens de prevenção de incêndio) e, principalmente, a estrutural. Alerto que, para isso,
o profissional tem que ser atuante, isto é, tem que exercer a profissão, para ter conhecimento do que faz e como faz. Lamentavelmente, alguns profissionais leem a literatura existente e a colocam nos laudos, o que não é suficiente. É como um cirurgião que nunca fez uma cirurgia. Aproveito para relatar um fato curioso. Meu pai, além de engenheiro, era fazendeiro e possuía algumas fazendas. Um dia, uma vaca de pedigree foi picada por uma cobra e estava convalescendo. Como ela estava prenhe, resolvemos tentar salvar o bezerro. Quando o veterinário que nos foi indicado abriu o animal, ficou muito surpreso e disse que a vaca não estava prenhe, pois não estava vendo o bezerro, que estava escondido atrás das vísceras e dos órgãos
do animal. O vaqueiro, acostumado a ver aquilo, afastou os órgãos e pegou o bezerro, o que causou um grande espanto no dito veterinário, que, na realidade, nunca tinha visto um animal por dentro”, compara.

Vasconcelos já passou por situações inusitadas ao alertar síndicos sobre problemas iminentes e que precisavam de solução imediata em seus condomínios. “Alguns acham que você está querendo criar serviço onde não há necessidade. Na maioria das vezes, os síndicos acatam, mas alguns ficam em dúvida porque foram orientados por maus profissionais que querem arrumar serviço ou desconhecem o problema”, diz ele, afirmando que “além de tudo, em vários condomínios, existe um morador que é engenheiro, para confundir ainda mais a cabeça dos condôminos”, o que acaba por acarretar mais dúvidas do que acertos.

O diretor da Eldorado finaliza aconselhando os síndicos que precisam de algum serviço de engenharia: “Procurem empresas/profissionais gabaritados, pois engenharia é uma ciência exata, e não admite achismos, ou é, ou não é. E digo mais, muitas vezes, o muito barato pode sair caro, por isso, é recomendável, ao fazer a concorrência, dar uma olhada na média dos preços, pois não existe milagre.”.

 

 

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