Por CIPA
Em 19/05/2020
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Conheça os tipos de vazamento, saiba identificá-los e como a manutenção preventiva especializada se torna essencial para todos os condomínios

Um dos pesadelos de todo o síndico, e que, obviamente, acaba por afetar os moradores, é o problema causado pelo vazamento de água. Ou os problemas, no plural, quando a situação fica fora de controle. Um bom exemplo é dado por Izabel Peres Sampaio, síndica do Condomínio Mestre Donga, administrado pela Cipa e que tem 30 unidades, na zona norte do Rio de Janeiro. Ela enfrentou um problema de vazamento na bomba de incêndio do condomínio.
“Percebemos que a pressurização da bomba na casa das máquinas estava baixando. E quem notou o problema primeiro foi o sr. Freitas, porteiro do condomínio, que teve muita dedicação e profissionalismo. Ele tem uma noção muito boa dessa questão”, conta ela que, em seguida, acionou a equipe de manutenção responsável, que identificou a
existência do vazamento.

E o dano estava somente começando: segundo a empresa de manutenção, só haveria a possibilidade de identificar o local exato do vazamento caso fosse realizada uma obra. “Eles disseram que só teria como ver isso se quebrássemos tudo! Por sorte, um dos moradores do prédio é engenheiro naval especializado justamente nessa área de tubulação.
Assim, nos reunimos para estudar o vazamento e verificar o que poderia ser feito para solucionar o problema. Chamamos a equipe que fez a instalação de nossos extintores, apresentamos a situação e eles nos ajudaram a resolver com a opção de fazermos uma instalação. Do contrário, seria necessário quebrar todo o piso da portaria, o que tornaria a obra cara e demorada”, conta ela, acrescentando que a nova instalação das bombas de incêndio ficou perfeita. “Isso fez com que acabasse nossa dor de cabeça, além de diminuir muito o valor da conta de água”,
comemora a síndica.

O fato relatado anteriormente deixa claro que todos os detalhes devem ser observados pelo síndico, que deve saber que tipo de vazamento pode acometer um condomínio. Segundo Rodrigo Haubrichs, da Comando Engenharia, existem os seguintes tipos: “O vazamento oriundo de chuva, que ocorre por causa da deterioração nos mecanismos do sistema de coleta da água da chuva (telhas mal encaixadas, perfuradas ou quebradas, sistema de calha ineficiente etc.); vazamento por conta da invasão da água da chuva nos revestimentos das paredes das edificações, por meio de rachaduras, fissuras ou microfissuras; vazamento oriundo do sistema hidrossanitário, que ocorre por conta da execução do sistema, por deterioração e/ou perfuração na tubulação; vazamento provocado por falta ou desgaste
da proteção mecânica (impermeabilização) dos reservatórios como cisternas, caixas-d’água e piscinas, nos quais existe uma grande quantidade de água que força as paredes do compartimento e infiltra pelos poros mal impermeabilizados”, diz o engenheiro, atentando para o vazamento também causado pelas pequenas falhas no rejuntamento do revestimento de banheiros, cozinhas ou fachada, que, muitas vezes, provocam patologias que, se não forem sanadas, acarretam grande prejuízo.

Portanto, o síndico deve estar atento a qualquer indício de infiltração e ao consumo de água, bem como às vistorias e manutenção periódica da estrutura e dos revestimentos das fachadas, testeiras das varandas e impermeabilização. “É
essencial fazer verificação nos registros e nas bombas de recalque e de incêndio e prestar atenção a lugares que não são muito transitados, a fim de descobrir precocemente qualquer vestígio de vazamento, não apenas quando vier a conta de água. Pois, cada dia que passa, o vazamento não gera apenas prejuízo financeiro, pode oferecer risco à saúde e à estrutura da edificação, além de muito aborrecimento”, ressalta Rodrigo.

Outro ponto observado, dessa vez por Luiz Eduardo Cernigoi, da Construtora Cernigoi, são vazamentos e infiltrações crônicos negligenciados que podem causar muitos problemas. “Esses tipos de dano podem acabar permeando a parte estrutural da construção e ocasionar a oxidação dos ferros estruturais, muito comum em lajes e vigas. As consequências dessa falta de manutenção poderão causar a condenação da estrutura da edificação, botando em risco a estabilidade do prédio, nos casos extremos”, explica ele, que destaca ainda a importância de reparar também possíveis vazamentos que podem ocorrer nas pilastras: “A pilastra é formada por concreto armado e não possui tubulação de água/esgoto, a não ser as ‘bonecas’, que são pilastras falsas adjacentes aos pilares estruturais, estes, sim, possuem passagem de tubulação de água pluvial ou esgoto. Caso ocorra um vazamento nela, poderá trazer
danos à estrutura de concreto armado do pilar. Isso é perigoso se for crônico, podendo ter consequências sérias para a edificação”, observa.

Rodrigo concorda. Segundo ele, nas edificações condominiais, normalmente, ocorre vazamento na rede vertical e horizontal do sistema hidrossanitário quando ela é interligada nas pilastras e vigas de sustentação, o que ocasiona, a princípio, um aspecto umedecido na pintura, manchas, bolhas e mofo, desencadeando deterioração do revestimento e consequentes patologias estruturais. “Isso é perigoso, sim, pois sabemos que os elementos estruturais são formados por metais que, em contato com a água, se oxidam, gerando danos na pintura, eflorescências em razão da lixiviação, carbonatação do concreto, corrosão da armadura, fissuras e mofo. Ou seja, pode danificar a armadura e a estrutura como um todo, que fica comprometida, perde resistência, prejudica a compressão do concreto e a tração das armaduras, o que causa sérios riscos se o problema não for resolvido por profissionais devidamente qualificados.”

Vazamento silencioso: o inimigo invisível

Um dos perigos para o condomínio é o vazamento silencioso, como relatado anteriormente pela síndica Izabel. “O vazamento silencioso sempre deixa rastros, seja com o aparecimento de patologias nos revestimentos, como bolor e mofo, seja com a mudança no sabor e na coloração da água, fluxo de água fraco em vários locais, aumento da média de consumo em relação a meses anteriores, além de componentes hidráulicos descoloridos e odor de esgoto”,
explica Rodrigo.

Já Luiz diz que esses perfis de vazamento são muito comuns em tubulação de incêndio, que, geralmente, está enterrada no nível térreo. “Outro exemplo é a tubulação da água da Cedae para a cisterna e vazamento da própria cisterna”, ensina ele, acrescentando que nas fachadas é mais fácil perceber quando o vazamento existe: “Esse tipo de vazamento ocorre por falta de rejuntamento das pedras de mármore/granito/pastilhas, o que acaba ocasionando a
infiltração da água pluvial nas juntas sem rejuntamento e a degradação da argamassa de assentamento da pedra. Por isso, revestimentos como azulejo, pedra, pastilha e cerâmica são os mais resistentes e escondem mais o efeito da umidade, quando comparados com a pintura convencional”, observa.

Portanto, a manutenção deve estar em dia. Rodrigo argumenta que é recomendado que se realizem inspeções de rotina a cada três meses pelos próprios funcionários do condomínio e se contrate uma empresa especializada
para inspeções anuais ou semestrais. “Além disso, a manutenção deve ser feita por meio de alguns procedimentos: desentupimento de esgoto; reparação do rejunte dos boxes; rejuntamento do piso das varandas abertas; rejuntamento na bancada da pia da cozinha e demais áreas molhadas. Coberturas, fachadas, empenas e prismas de ventilação devem receber atenção especial, com manutenção anual do rejuntamento, do emboço, da calafetação em
pontos de elétrica e de revestimentos que se desprendem com a ação da umidade. É importante a conscientização do morador da unidade condominial para a revisão das condições do rejunte dos revestimentos das áreas molhadas, como paredes e piso de banheiros, cozinhas e áreas de serviço, e do rejuntamento do piso das varandas flutuantes e os silicones nos vértices das janelas, de modo que vazamentos não acarretem aborrecimento, prejuízo e desvalorização do condomínio.”

Além de a manutenção estar em dia, as peças recondicionadas devem ser evitadas. “Elas já vêm com desgaste, o que pode causar problemas no curto prazo para a edificação. Muitas vezes, o custo de mão de obra para a utilização de peças recondicionadas não compensa, não tem custo-benefício interessante”, opina Luiz.

Por conta do prejuízo que teve, a síndica Izabel diz observar diariamente os pilares e as colunas do prédio. “Todos os dias, o sr. Freitas, nosso porteiro, mede o hidrômetro para verificar alguma possível irregularidade. Quando passa do
limite diário, a gente começa a investigar. Acredito que a prevenção de vazamentos precisa ser diária. Sempre procuro falar com os moradores, ligo perguntando se identificaram algum vazamento, pois é imprescindível estar sempre presente e atenta para essa questão, porque, além de minimizar os custos, a prevenção é fundamental para nossa segurança”, conclui.

 

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