Fachada é cartão de visitas dos prédios e proteção das estruturas

No dia 8 de março de 2025, a fachada de um casarão desabou na Avenida Mem de Sá, na Lapa, na região central do Rio de Janeiro. Por sorte, um motociclista que passava pelo local sofreu apenas escoriações. Mas a tragédia poderia ser maior. Aos domingos, por exemplo, o trecho da rua onde fica o imóvel é fechado para área de lazer, e crianças utilizavam o espaço para brincar, mesmo com muitos vizinhos reclamando que era comum o desprendimento de pedaços do reboco. 

Sabemos que ali se tratava de um casarão abandonado, mas em condomínios estruturados, uma fachada malconservada também pode colocar todos em risco. Em janeiro, um pedaço da estrutura desabou de um prédio no bairro de Santa Cecília, no Centro de São Paulo, e atingiu o aposentado Manuel Pereira Ramos, de 62 anos, que morreu no local. Ele estava com um grupo de amigos na calçada. Além dele, outro homem ficou ferido.

Para não correr esse risco, o síndico precisa estar atento a alguns sinais que podem indicar um perigo iminente. “Manchas pretas e tinta descascada são sinais visíveis de alerta. É um sinal amarelo para você já tomar as providências a curto prazo. Agora, o sinal vermelho, geralmente acontece quando você já vê estufamento e rachaduras. O síndico tem que tomar providências rapidamente. Se cai um embolso ou alguma coisa, machuca alguém que está passando na rua, ele vai responder civil e criminalmente”, orienta Jean Castello Branco, CEO da empresa Castello Branco Arquitetura e Engenharia.

Eventos climáticos extremos, como ondas de calor e grandes tempestades, provavelmente se tornarão mais intensos a cada ano. Mas aí você pode pensar: o que isso tem a ver com a reforma e a manutenção das fachadas dos condomínios? Tem tudo a ver. A parte externa dos edifícios é a primeira barreira contra os elementos naturais, como vento, chuva e calor, e por isso mesmo, precisa estar em boas condições para cumprir essa função. 

Em períodos de chuva forte é mais frequente observarmos problemas de infiltração, mofo e o aumento de corrosão e desgaste, principalmente em cidade onde há uma concentração maior de poluição, somada aos impactos causados pela maresia, como é o caso do Rio de Janeiro. O engenheiro de estruturas Stanley Barbosa Filho, diretor da Stanley Engenharia, destaca ainda o perigo de um risco maior se “tiver um ponto frágil, mínimo que seja, que permita que entre água da chuva. Essa água vai ter contato com a ferragem, vai oxidar, vai expandir e começar a expulsar o revestimento. É necessário ficar atento”.  

O CEO da Castello Branco Arquitetura e Engenharia ainda analisa que “os andares mais altos são os que sofrem maior impacto. São os que recebem mais tempo de sol, vento e chuva, e, com isso, se danifica com mais rapidez. Tanto que se você reparar, geralmente, a fachada está mais castigada no alto do que nos primeiros andares. E fachadas que possuem pastilhas se danificam mais rapidamente, porque as pastilhas são coladas e, consequentemente, com tanta chuva, vento e sol intenso, vão se estufando e começam a cair”.

Para não ter dor de cabeça e manter a segurança de todos, é imprescindível que seja feita a inspeção da fachada. Muitos síndicos não conseguem fazer as reformas indispensáveis porque encontram muita resistência de proprietários em investir em obras de manutenção. Algumas vezes, isso acontece mesmo quando há necessidade emergencial. Mas segundo especialistas, essa é uma prática que causa mais gastos para o condomínio, ainda mais quando o trabalho é feito por pessoas desqualificadas.

A tecnologia é fundamental em muitos aspectos da nossa vida, e as inspeções de fachada não são exceção. Engenheiros habilitados conseguem obter informações importantes do edifício antes da obra – por exemplo, se a construção já sofreu algum reparo estrutural, quais materiais foram utilizados etc. –, o que permite descobrir problemas potenciais. Equipamentos especializados, como câmeras de alta resolução e drones, podem fornecer imagens detalhadas em alta definição e dados cruciais sobre a situação da fachada, permitindo a identificação de pequenas rachaduras ou danos que poderiam passar despercebidos. 

Paulo César Lima Fernandes, diretor da Engeplan Revestimentos e Instalações Ltda., destaca que o teste de percussão é essencial para isso, porque identifica os problemas, além de mapear descolamentos em partes do revestimento, seja ele placa, seja reboco. “O teste de percussão na fachada é fundamental para identificar as partes soltas e danificadas dos revestimentos. Na minha opinião, é mais importante ainda que a empresa contratada pelo síndico para fazer o teste seja, obrigatoriamente, a mesma que vai fazer a obra ou a manutenção da fachada. Isso porque o teste de percussão é parte integrante de todas as especificações das empresas no geral. Portanto, quem vai dar a garantia dos serviços também deve se responsabilizar pela percussão. Eu mesmo já tive problemas em fazer obras num prédio em que outra empresa tinha feito o teste de percussão.”

O diretor da Stanley Engenharia acrescenta ainda que é importante observar o tempo de mercado da empresa, as obras que ela já fez e sua qualidade técnica. “E sempre checar se os funcionários têm carteira assinada e se têm treinamento e registro para trabalho em altura.”  

A síndica Tânia Cristina Rebello Fernandes e a gerente Letícia Andrade estão sempre atentas a todos esses detalhes. Elas trabalham no Condomínio Terra Vita, na zona oeste do Rio de Janeiro, e estão realizando uma reforma total da fachada. Um trabalho árduo que exige muita organização, planejamento e dedicação. “Temos reunião com os moradores semanalmente para passar o cronograma da obra. Vamos informando todo o passo a passo, avisando sobre o que vai acontecer. Isso ajuda tanto a empresa a realizar o serviço quanto os moradores, que podem se planejar”, afirma Letícia. O trabalho está sendo muito minucioso, já que as pastilhas vão ser reaproveitadas e, por isso, passam por manutenção.

O condomínio tem apenas um bloco, mas o prédio é alto. Tem 21 andares e 252 apartamentos. Tem pouco mais de 20 anos e já foi projetado para facilitar a instalação de aparelhos de ar-condicionado. Mas essa situação não é igual para todos os síndicos. Nos edifícios mais antigos, muitos administradores entram em batalhas com moradores que insistem em colocar tela de proteção sem o devido cuidado ou então, por causa do calorão, instalam ar-condicionado de qualquer maneira na fachada do prédio. 

As ondas de calor que fizeram a temperatura ultrapassar os 40 graus e a sensação térmica beirar os 60 graus tornaram o ar-condicionado um dos objetos mais cobiçados e fizeram com que isso se tornasse uma guerra nos bastidores de muitos condomínios. Isso porque, para instalar o ar-condicionado, é necessário colocar um condensador, aparelho responsável pela troca de calor do equipamento, na área comum do prédio. E qualquer alteração na fachada do edifício deve seguir o estatuto do condomínio. Além disso, fazer qualquer tipo de instalação sem o apoio de uma empresa que entenda de fachada pode causar sérios prejuízos para o condomínio, assim, moradores precisam estar atentos.

Jean, CEO da Castello Branco Arquitetura e Engenharia, afirma que essas condições de mudança na fachada dependem muito da convenção. “Geralmente, modificações na fachada, de revestimento ou para instalar qualquer tipo de grade para ar-condicionado exigem a aprovação de uma maioria absoluta para serem executadas ou, no mínimo, uns dois terços dos condôminos.”

Além de seguir as regras da convenção, muitos síndicos optam por produtos mais resistentes e equipamentos modernos, para garantir maior durabilidade e causar menos impacto na rotina dos moradores. A Stanley Engenharia, por exemplo, tem optado pelo uso de uma plataforma elevatória. Eles passaram a usar a máquina em 2024 e estão satisfeitos com a resposta dos clientes. “Andaime suspenso é a forma mais tradicional, mas precisa ter acesso à cobertura e fazer a ancoragem do andaime. Isso leva um dia ou dois de montagem. Essas plataformas elevatórias dispensam a necessidade de montagem na cobertura. É como se fosse um carrinho, muito simples de operar. Os técnicos posicionam o equipamento onde querem trabalhar, bem próximo à fachada, e o elevam até os andares que desejam alcançar. No fim do dia, recolhem a plataforma e a guardam na garagem do prédio”, explica Stanley Filho.

“Nós fizemos uma reforma, há poucos meses, na Avenida Ataulfo de Paiva, no Leblon, e foi um sucesso. O equipamento tem todas as medidas de segurança, tanto para o operário, quanto para quem está passando na rua. Outro benefício é a agilidade. Durante uma ventania, por exemplo, é mais fácil resolver qualquer emergência, porque o funcionário aperta um botão e desce rapidamente. Mas não é em todos os prédios que podemos usar essa máquina”, completa o diretor da Stanley Engenharia.  

Já o CEO da Castello Branco Arquitetura e Engenharia afirma que muitos síndicos preferem investir em novidades para a pintura do prédio. “Existe uma tinta emborrachada, impermeabilizante, que serve exatamente para a fachada. O problema é que o valor desse material é mais alto do que os tradicionais, gerando um custo extra para o condomínio. Mas a qualidade é bem superior, já que, quando a chuva bate, a água escorre e não penetra na alvenaria.”

Todas essas questões devem ser analisadas e decididas no planejamento da obra, com uma empresa especializada. Quando Tânia assumiu o condomínio, precisou se preocupar com várias obras emergenciais, como do quadro elétrico, obras na piscina etc. O resultado das reformas foi a valorização do imóvel. Agora ela está no quarto mandato e realiza, pela segunda vez, uma obra na fachada. “Na primeira vez, a fachada estava muito ruim, e o trabalho foi mais difícil. Agora, a mesma empresa está realizando o serviço, e ficou bem mais fácil, porque ela já conhece o imóvel. Além disso, por ser uma empresa grande, podemos negociar as parcelas e não fica pesado no bolso do proprietário”, afirma a síndica.   

No Rio de Janeiro, a Lei da Autovistoria obriga os responsáveis pelas edificações a realizarem autovistoria periódica, com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança. Mas muitos moradores não entendem a necessidade desse cuidado. Tânia acrescenta ainda que, por ser mulher em posição de liderança, conseguir realizar as benfeitorias é um desafio quase que constante. “A todo momento, preciso explicar o óbvio, simplesmente por acharem que uma mulher não seria capaz de resolver. Hoje, faço parte da minoria de síndicas mulheres no setor e tento sempre ouvir, atender e acolher todo e qualquer morador. Os meus 35 anos de experiência como gestora na Fiocruz me ajudam. Além disso, sempre me cerco de empresas com funcionários qualificados.” 

O diretor da Stanley Engenharia explica ainda que, além da Lei de Autovistoria, existe uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que diz que toda fachada precisa, de cinco em cinco anos, passar por uma revisão. “Isso é importante porque muitas fachadas, a olho nu, parecem que estão boas, mas quando vai fazer o teste de percussão, vai ver in loco, identifica que é preciso tratar, que não está tudo ok. Já fizemos teste de percussão em condomínios com cerâmica na fachada que parecia estar em ordem, mas, no teste, vimos que havia risco de cair.” 

Para o diretor da Engeplan Revestimentos e Instalações Ltda., a autovistoria veio para ajudar bastante, porque serviu de alerta para fazer essa revisão. Mas não pode ser a única opinião. “O ideal é fazer a revisão da fachada sempre com uma empresa especializada no assunto. Outro fator que deve ser observado é o uso de materiais de primeira qualidade, além de quem vai executar o serviço, que deve ser feito por empresas idôneas. Concordo que o trabalho de autovistoria pode ser analisado e somado ao realizado pela empresa contratada para a obra”. 

Então, as dicas para os síndicos são: não deixar o problema acontecer para aí, sim, procurar uma empresae fazer sempre a manutenção, que vai gerar mais economia para o condomínio. Para o CEO da Castello Branco Arquitetura e Engenharia, “o que o síndico nunca deve fazer é deixar passar muito tempo, deixar a fachada ficar muito detonada, já que acaba gerando um custo maior para o condomínio, porque, quanto mais pontos de recuperação você precisar refazer, pior é, porque acaba tendo um custo maior com cimento, com massa, enfim, com uma série de fatores. Além da mão de obra, que acaba encarecendo”. 

Jean Castello Branco acrescenta ainda que o síndico nunca deve deixar de fazer o seguro. “Não só deve, como é obrigado, uma das maiores proteções que uma empresa e os condomínios podem ter é um seguro. Porque garante, no mínimo, uma tranquilidade na execução do trabalho. Então o seguro é indispensável, principalmente, contra o risco de danos materiais e danos pessoais, seguro para funcionários. O seguro tem que ser bem amplo para atender às necessidades do trabalho que vai ser executado.”

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Serviço:

Castello Branco Arquitetura e Engenharia
castellob.com.br
(21) 98111-0742/99572-8926 

Engeplan Revestimentos e Instalações Ltda.
https://engeplanrj.com.br
(21) 99538-8331

Stanley Engenharia
https://www.stanleyengenharia.com.br/
(21) 98556-7567

Cipa Corretora
cipacorretora.com.br
(21) 2196-5115