Paulo Braga faz parte do “time” de síndicos que não toleram “maquiar” problemas e partem para a solução!

Não tem jeito: chega um momento em que não há mais como fazer reparos, consertos de qualquer espécie, emendas grandes ou pequenas. A deterioração de equipamentos e da própria estrutura do condomínio, com as instalações desgastadas pelo uso e pelo tempo, demanda atitudes nem sempre populares – como a implantação de cotas extras para suprir gastos com melhorias –, porém urgentes. Quem vai esperar um elevador despencar com um morador em seu interior para trocá-lo? Ou ser alvo de uma descarga elétrica – que provoca danos em eletroeletrônicos e até a morte – porque “esqueceu” ou adiou arcar com os custos de um para-raios?

Esses são apenas exemplos do quanto é melhor mesmo prevenir que remediar. Afinal, não é recomendável “maquiar” um condomínio com o famoso “jeitinho brasileiro”, dando menos importância a problemas urgentes. Síndicos comprometidos com a boa administração fazem a diferença nesses momentos, e não é necessário ser especialista, basta ter bom senso. É o caso de Paulo Braga, há apenas oito meses na gestão do Condomínio 380 Sernambetiba, um flat com 130 unidades residenciais e dez lojas comerciais, sendo três viradas para a rua e as demais alugadas internamente para estabelecimentos de pequeno porte.

A falta de manutenção regular e, sob alguns aspectos, o extremo abandono, conforme Paulo Braga, exigiram a tomada de decisões urgentes para um síndico que estava apenas começando, mas trouxera na bagagem de novato uma lista de urgências e a disposição para pôr a mão na massa. A primeira delas foi a troca dos elevadores.

“A primeira obra foi a do elevador, de R$ 154 mil, com cota extra para custeá-la. Quando falo em elevador estou falando da máquina, não da cabine, não é ‘maquiagem’. Estamos instalando um elevador inteligente, agradável de andar. Tem comando eletrônico, velocidade mais adequada, sem ser brusca. Temos dois elevadores sociais e um de serviço, e dois vão até a garagem do subsolo. Os moradores sabem qual deles vai se aproximar. Dependendo da posição no andar, o elevador acionado vai saber se a pessoa quer subir ou descer. Um está em funcionamento, o segundo está sem andamento. É uma obra de substituição que demora de três a quatro meses cada elevador. Em algum momento antes da troca houve elevador indo parar no poço por falta de controle, de freio, de comando, com morador dentro”, afirma o síndico.

Ainda no quesito segurança, Lei da Autovistoria e para-raios em dia. “Peguei o condomínio quando a Lei da Autovistoria prévia entrou em vigor e já a concluí no primeiro prazo, em dezembro do ano passado. É que boa parte do laudo eu já vinha executando porque já havia detectado uma série de falhas, como nas casas de máquinas de elevadores, de bomba, quadro elétrico e para-raio.”

A lista de prioridades apresentada quando propôs a candidatura também tinha como foco o lazer. O playground, que apresentava problemas de conservação, em especial na piscina, cuja infiltração atingia o andar abaixo, era um desses alvos também pelo gasto que representava com quadro de pessoal ocioso: “Antes tínhamos um empregado do condomínio para cuidar da piscina; agora o serviço na piscina está terceirizado. Entrou o inverno, quase ninguém vai à piscina. Agora um profissional terceirizado cuida da área aos sábados, domingos e feriados. Com empregado, com ou sem uso de piscina, ele estava aqui, tendo que receber o salário.”

A reavaliação do custo-benefício em relação aos serviços oferecidos pelo flat atingiu outras áreas, como a arrumação de quarto, e novos cortes são acenados em reajuste às reais necessidades de todos os moradores. “A expectativa é o condomínio se manter equilibrado e com alguma redução de custos, porque a mão de obra ainda será reduzida. Ainda há três ou quatro pessoas que podem ser retiradas do grupo. Não é ação de terrorismo, mas 25 empregados para 130 moradores é demais! Por exemplo, temos camareira diariamente. Normalmente, o serviço é feito duas vezes por semana e a terceira vez é cobrada à parte. Minha visão é enxugar esse serviço, porque é um conforto que tem custo, e será que todos estão a fim de pagar esse custo?Diria que de 35% a 40% usam camareira. Então, onero 130 moradores por causa do capricho de alguns”, afirma.

Outro grande “ganho” foi a revitalização da academia de ginástica, até então desativada por conta de equipamentos obsoletos e em desuso. “Compramos novos equipamentos, vendemos os velhos e contratamos uma empresa terceirizada que nos fornece personal trainer. Partimos do zero, de aparelhos velhos e academia fechada para um sistema de funcionamento das 7h às 10h e das 19h às 22h, de segunda a sexta-feira. Tenho hoje 50% do prédio participando ativamente da academia. O prédio tem uns 350 moradores mais ou menos”, conta.

Se por um lado estabeleceu-se cota extra para garantir o andamento dos reparos necessários ao condomínio, por outro evitou-se dinheiro que ia pelo ralo com ações simples de administração em contraponto ao mais básico dos desperdícios: o de água.

“Colocamos bloqueador de ar na tubulação para economizar água e relógios internos nas lojas, porque há restaurante e padaria grandes embaixo do prédio. Antes era um registro só da Cedae, era um rateio à bangu: acho que aquele gasta isso e aquele gasta x + y. Coloquei hidrômetros internos para uma cobrança eficaz. A Cedae até me procurou para me dizer que meu consumo caiu muito! Ou seja, por conta do bloqueador de ar, de uma ação de vistoria interna, de conserto espontâneo feito pelo próprio condomínio nas unidades que apresentavam vazamento, conseguimos uma economia da ordem de 20%!”, comemora.

Planos? Além da terceirização de mão de obra – que passaria dos atuais 25 para 15 ou 16 trabalhadores –, a ideia é manter o fundo de reserva em caixa: “No meu prédio deixou de ser fundo de reserva, serve para pagar o ‘arroz e feijão’ do mês inteiro, quando o correto seria estar depositado em uma poupança. Aliás, é mal crônico de quase todos os condomínios. Para isso, preciso que entendam que os 10% de fundo de reserva não pode entrar para pagar água, despesas. Significa dizer que o condomínio tem que aumentar 10%. Aí, perguntam se vai aumentar de novo”, explica.

Para os novos síndicos, lembra que “o condomínio, para ser saudável em longo prazo, precisa ter um bolso do tamanho da necessidade básica”, o que, segundo Paulo Braga, ainda não ocorre no 380 Sernambetiba. “A grande percepção do morador é passar na portaria e achar que está bonitinho, mas ele não olha o ‘coração’ do prédio. Não é mesmo para olhar, ele tem mais é que usufruir do serviço, mas o administrador tem de olhar o ‘coração’ e, às vezes, obra que fica embaixo da terra não dá voto. A que dá voto é a que aparece. O condomínio, infelizmente, estava muito abandonado. Acho que até março a gente chega a 95% do ideal”, aposta confiante.

Idade é documento, sim!

Dizem as más línguas que idade não é documento. Pois depende. Elevadores em imóveis antigos tendem a acompanhar a idade desses condomínios. Não é raro ver por aí muitos com 30 anos, como no caso do 380 Sernambetiba, 50 e até mais. No entanto, é importante haver a atualização tecnológica a cada 20 anos, tempo considerado “razoável” pelo diretor comercial da TB Rio Elevadores, Marco Antônio Nogueira Nascif, para que um comando fique obsoleto.

“A atualização tecnológica ou modernização técnica é a troca do quadro de comando eletromecânico por outro microprocessado com variador de frequência, juntamente com nova fiação, limites, cabos de manobra e botoeiras de chamada e sinalização. Normalmente aproveitamos o maquinário antigo que, na maioria dos casos, é robusto e de melhor qualidade do que os atuais. Percebemos claramente o momento certo de efetuar a modernização técnica, pois os gastos com as peças de reposição aumentam consideravelmente com suas paralisações e com o aumento dos gastos com energia elétrica”, explica o especialista. Segundo ele, o elevador não precisará de reformas radicais em intervalos inferiores a 20 anos, desde que uma manutenção preventiva correta seja feita mensalmente, corrigindo-se os defeitos e substituindo, quando necessário, as peças danificadas ou gastas de forma preventiva.

Marco Antônio também alerta que outra forma de se prevenirem problemas em elevadores seria com a ajuda do próprio condomínio, ou seja, adotar algumas regras de utilização que são fundamentais e devem ser seguidas para preservar a segurança, como: manter-se afastado da porta quando estiver na cabine; não permitir que crianças trafeguem desacompanhadas nos elevadores; não pular, balançar ou brincar dentro do elevador; não forçar a abertura da porta ou acionar os botões desnecessariamente.

Para Fábio Aranha, da Infolev, com o passar dos anos, é preciso investir um pouco mais do que só em estética: “É fundamental cuidar da ‘saúde’ do elevador. Como esse equipamento tem vida útil longa, a grande vantagem é que podemos modernizá-lo tecnicamente, para que se atualize. Substituindo o ‘cérebro’ do elevador (quadro de comando) por sistemas eletrônicos mais modernos, teremos um funcionamento melhor, mais seguro e mais eficiente com grande redução do consumo de energia elétrica.” Falando em segurança, Fábio ressalta que quadros de comando de elevadores modernizados oferecem viagens mais seguras e nivelamento mais preciso, o que evita a formação de degraus que, inclusive, são a causa de vários acidentes. O especialista da Infolev conclui: “É importante priorizar o cuidado com o elevador, pois, quando você entra e aperta um botão, nada mais pode ser feito, a não ser contar com bom funcionamento e boa manutenção.” Por essas e outras é que o síndico deve estar atento à contratação de uma empresa extremamente responsável pelo que faz.

Segurança que vem do alto

É importante que os síndicos saibam que todos os edifícios residenciais com mais de 20 metros de altura, contados a partir da soleira, devem possuir para-raios. O sistema minimiza os estragos causados pela queda de descargas elétricas, pois as encaminha para o solo, evitando que a estrutura da edificação absorva toda a energia contida no raio, o que poderia causar danos materiais e pessoais incalculáveis. O alerta é de Fabrício Santiago, diretor- presidente da Astra Fire Engenharia, empresa especializada no ramo. Segundo ele, os para raios devem seguir a NBR 5419, que normatiza o sistema, por exemplo, regulando a altura do mastro, o número de descidas conforme o grau de risco da edificação e a resistência ôhmica mínima (10 ohmns) para o aterramento. Essa NBR é como um guia que define como deve ser instalada e feita a manutenção do sistema, normatizando padrões de execução e material empregado, entre outros itens.

Fabrício Santiago também faz um alerta aos síndicos: “A manutenção deve ser anual e feita por empresa com registro no Conselho Regional e Engenharia e Arquitetura (Crea). O síndico também deve saber que ele é solidário civil e penalmente, caso haja um sinistro com raios e o sistema não esteja em dia com a manutenção, isto é, os condôminos poderão demandar na Justiça diretamente contra ele pela omissão ou inexistência do para-raios. Portanto, é sempre bom deixar o sistema em boas condições de manutenção, sendo cuidado por empresas registradas no Crea, e jamais permitir que ‘autônomos’ prestem serviços nesse sistema.” Se você pensou que um raio não cai no mesmo lugar duas vezes, como supõe a crendice popular, enganou-se. É muito mais provável que um raio caia duas vezes no mesmo lugar do que em lugares diferentes. “O raio procura sempre o lugar de mais baixa resistência em seu caminho para o solo; se um dia um raio bateu num lugar, significa que ao redor esse era o lugar de mais baixa resistência. Sendo assim, é provável que as mesmas condições propiciem a queda continuadas vezes.” Também não confie no sistema de para-raios próximo: “Há outra ‘lenda’ que diz que se um prédio vizinho possui para-raios, esse sistema protegerá outros prédios. Costumo dizer que para-raios ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) é como capacete para quem viaja de motocicleta, só protege quem está usando.”