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Atenção: condomínio em reforma

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Obras precisam de acompanhamento técnico para não colocar em risco a segurança de todos

Quem não gosta de mudar a cara do lugar onde mora? Reformar a cozinha ou o banheiro, trocar o piso da sala… Mas e quando o sonho é ainda maior e a obra vai mexer na estrutura do prédio? Construir uma varanda, reformar o terraço para fazer uma área de lazer, colocar uma piscina… Esse tipo de decisão requer muito cuidado, atenção e planejamento. Uma construção feita de forma irregular pode resultar em muitos problemas: abalos na estrutura, surgimento de infiltrações e, ainda pior, o perigo de acidentes. 

Em maio de 2023, 13 sacadas do Edifício Cristo Rei desabaram em Belém, no estado do Pará, Região Norte do Brasil. Por sorte, ninguém ficou ferido. Várias suspeitas foram levantadas, inclusive de que uma obra na cobertura teria ocasionado o acidente. Segundo a Defesa Civil do município, infiltrações teriam provocado a corrosão da estrutura de ferro que sustentava a sacada da cobertura. Mas até o fechamento desta reportagem, a polícia ainda não tinha divulgado o laudo conclusivo. Outro caso inesquecível foi o do Edifício Liberdade, que desabou e ainda levou outros dois prédios vizinhos, no Centro do Rio de Janeiro, no dia 25 de janeiro de 2012. A causa do acidente teria sido uma obra que derrubou uma pilastra vital para a sustentação do imóvel. Vinte e duas pessoas morreram. 

Depois da tragédia, veio a necessidade de se criarem normas mais duras para obras que envolvam a estrutura das edificações, tanto as particulares como as reformas nos condomínios. Estão incluídos: troca de canos e janelas; instalações elétricas e a gás; instalação de aparelhos de ar-condicionado; envidraçamento de varandas, entre outras ações. Isso porque é preciso fazer uma análise para saber as consequências de se mexer nos elementos estruturais do prédio. Portanto, quem for reformar apartamento ou casa tem que contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer o projeto e ser o responsável pela execução dele. A decisão é da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que regulamenta o setor. As normas estabelecidas estão na NBR 16.280.

Em síntese, a Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico, que, para isso, precisa receber do morador duas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART), que devem ser feitas por engenheiros e arquitetos. A primeira ART é do projeto, que detalha o que vai ser feito e como vai ser feito. A segunda é da execução, que o engenheiro assina como responsável pela obra. No caso de obras e reformas em áreas comuns do condomínio, é necessário que o síndico contrate esses especialistas para desenvolver essas anotações, e a obra ou reforma deve ser votada em assembleia.   

Para o engenheiro civil João Monteiro, gestor de Projetos e Contratos da empresa Tel Aviv Engenharia, “a presença desses profissionais traz clareza e segurança quanto à responsabilidade técnica, o que garante o controle e a qualidade dos serviços executados, diminuindo a possibilidade de imprevistos. Além disso, o engenheiro analisa os detalhes e as definições presentes no projeto arquitetônico e entra no processo de regularização da obra na Prefeitura. Também faz o planejamento e o orçamento e desenvolve o cronograma físico-financeiro”.

E quem tenta burlar essas regras pode se dar muito mal. A presença de um profissional qualificado para o trabalho é averiguada pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura do Rio de Janeiro (Crea-RJ), que atua na fiscalização contra infrações em relação à legislação profissional. Em 2021, o Crea-RJ realizou 24.813 ações de fiscalização, lavrou 2.477 autos de infração à legislação profissional e atuou em 1.676 denúncias anônimas e identificadas em todo o estado do Rio de Janeiro. 

Segundo o engenheiro João de Ataíde, gerente de Fiscalização do Crea-RJ, uma das infrações mais comuns é exatamente a falta da ART do responsável técnico habilitado. Outros problemas encontrados nas obras são: ausência da placa do profissional ou da empresa responsável pela obra ou serviço e falta de registro ou visto no Crea-RJ do profissional ou da empresa executora. “Para quem tem alguma dúvida sobre as obrigações a serem cumpridas, no portal do Crea-RJ (novoportal.crea-rj.org.br/), existem diversas áreas para suporte e esclarecimento de informações a cidadãos, profissionais e empresas registradas. Como exemplo, citamos os links que dão dicas sobre a Anotação de Responsabilidade Técnica, a fiscalização do Crea-RJ e os serviços prestados, entre outros”, explica João. 

A Prefeitura também cobra que as obras sejam feitas de forma responsável e dentro da lei. Quem não respeita a legislação pode ter a construção colocada abaixo. De acordo com dados da Secretaria de Ordem Pública do Rio de Janeiro, 2.021 construções irregulares foram demolidas desde 2021, sendo 298 até maio de 2023. A zona oeste é a região que mais tem construções irregulares. 

E o resultado da falta de contratação de uma empresa especializada é quase sempre o mesmo. Profissionais da área de engenharia relatam que é comum serem chamados às pressas para “consertar” obras malfeitas. Para o gestor de Projetos e Contratos da Tel Aviv Engenharia, no mercado da construção civil, é preciso ter cuidado com as pessoas que dizem que sabem fazer de tudo dentro do prédio. “O grande problema de muitos que dizem fazer ‘tudo’ é que essas pessoas se aventuram em trabalhos considerados de risco, sem necessariamente ser aptos e devidamente treinados, o que pode gerar problemas. Costumamos lidar com demandas acarretadas por mau planejamento, erro na execução da obra e no projeto. Recentemente, tivemos que refazer as instalações hidráulicas e a impermeabilização de um edifício que apresentava problemas crônicos de infiltração.”

Outro risco está na falta de manutenção, que também pode afetar a estrutura do imóvel. Renan Gondim é engenheiro civil com especialidade em estrutura pela Faculdade de Berlin, na Alemanha, e é diretor e engenheiro responsável da Deutsch Engenharia. Ele conta que, há alguns anos, a empresa foi contratada para reconstruir a varanda do prédio de um condomínio na zona oeste do Rio. “Uma parte da varanda caiu, desabou mesmo, e a outra ficou pendurada. Nós reconstruímos a varanda e usamos reforço de fibra de carbono; aproveitamos e reforçamos todas as varandas do prédio. O incidente aconteceu por falta de manutenção e, por sorte, não houve vítimas.”

O advogado e professor André Junqueira, consultor da revista da Cipa, que tem mais de 17 anos de experiência no setor de administração de condomínios, afirma que a responsabilidade pelas obras do condomínio é do síndico, porque “ele é o representante legal. Por isso tem o dever de manter conservadas as áreas comuns do prédio. Tudo tem de estar funcionando, e é ele que fica à frente disso. O síndico pode não ser engenheiro, nem arquiteto, e mesmo que ele tenha essas formações, não tem a obrigação de fazer a obra, colocar a mão na massa, mas ele é quem manda fazer”. 

E o síndico ainda enfrenta outro desafio. Moradores fazem obras nos próprios apartamentos sem avisar ao condomínio. Muitas não têm licença. Hilquias Fernandes da Silva é advogado e síndico profissional. Desde 2017, a administração de um dos condomínios que ele cuida está em uma batalha judicial contra o proprietário de uma das coberturas. O prédio é de alvenaria estrutural, um sistema de construção em que as paredes da edificação fazem a função estrutural, de modo que não é necessário o emprego de vigas e pilares. Por isso mesmo as obras precisam ser feitas com todo o cuidado e segurança por especialistas. “Os blocos dão sustentação, assim, não é permitido mudar a configuração, ampliando ou retirando paredes. Tem uma série de particularidades. O morador da cobertura mudou a posição dos cômodos, derrubou paredes divisórias e reconfigurou o apartamento todo. O engenheiro do condomínio entendeu que havia risco para o edifício porque acima da cobertura tem uma caixa-d’água. O morador fez reparo e colocou escoras nas paredes, mas a situação ainda está na Justiça porque queremos que o imóvel seja reconfigurado”, explica o síndico.   

Hilquias conta que o condomínio chegou a conversar com o morador, mas como ele não apresentou toda a documentação, o caso foi parar na Justiça. O advogado André Junqueira afirmou que a administração agiu de maneira correta. “O síndico, com o auxílio de seu corpo jurídico, deve imediatamente notificar o morador para que preste os esclarecimentos e interrompa a obra até que todas as explicações e documentos sejam apresentados. Algumas vezes, a obra que o morador está fazendo é necessária, e aí o condomínio deve consentir, mas isso tem que ser ajustado e combinado. Caso não sejam fornecidas as informações e não haja base jurídica ou técnica, é necessário entrar com uma ação para que a obra seja interrompida, com pedido demolitório.” 

Já para os condôminos que sonham em construir uma varanda no prédio a situação é complexa. São muitas variáveis antes de o projeto sair do papel: saber se o condomínio pode ter mais área construída, se o edifício pode receber essa sobrecarga na estrutura e ainda é necessário a aprovação de 100% dos proprietários para a implantação. O engenheiro João, da Tel Aviv Engenharia, orienta que “no caso da construção de um novo patamar ou varanda, o primeiro passo seria avaliar a integridade e resistência da estrutura do prédio com um engenheiro especializado em dimensionamento estrutural. O especialista faz uma análise minuciosa e indica se há a possibilidade de execução e se há a necessidade ou não de um reforço estrutural. O processo que envolve uma obra desse tipo está muito atrelado à fase de aprovação e regularização na Prefeitura, em que, por mais que seja viável criar uma nova estrutura, não é permitido descaracterizar a estética do edifício”. 

João acrescenta que os moradores devem debater o objetivo dessa obra. Se for para a valorização do imóvel, “deverá ser realizado previamente um estudo regional, para entender quais itens seriam determinantes para agregar valor ao edifício ou apartamento. No geral, obras desse tipo necessitam de mão de obra especializada que, normalmente, não encontramos com tanta facilidade no mercado, o que pode acarretar certa dificuldade para sua execução. Porém, se forem bem executadas, respeitando as normas e os padrões de qualidade, geram benefícios notórios”. 

Paulo Rafael, dono da RJConstrufort, concorda com João e aconselha o síndico a contratar um engenheiro perito para analisar a estrutura para ver se suporta o peso ou não. E contratar sempre uma empresa especializada, que vai fazer a ART e ter um engenheiro responsável pela obra. “Na hora que estamos doentes, procuramos um médico para fazer o tratamento e nos orientar com o medicamento. A mesma lógica prevalece na hora de fazer uma obra: precisamos de um especialista para cuidar do imóvel. Sem respaldo nenhum, podemos ‘adoecer as construções’ e dar o ‘medicamento errado’.” 

A RJConstrufort está no mercado desde 2003. Com experiência no assunto, o dono da empresa explica que outras obras também requerem os mesmos cuidados. “Para tirar ou colocar uma marquise, é necessário contratar uma empresa especializada para fazer o projeto – arquiteto e engenheiro –, que tem que submeter à Prefeitura para ter autorização. Isso porque a reforma vai acabar alterando o valor do IPTU, pois houve aumento do volume do prédio original. Se a obra for construída de forma ilegal, o condomínio vai ser responsabilizado e ainda pode ser multado.” 

Mas é sempre bom lembrar que o síndico deve ter muita atenção na hora de contratar uma empresa. O advogado André Junqueira afirma que “o contrato tem que ser muito bem analisado pelo advogado do condomínio. Verificar cláusulas, garantias e prazos. Além disso, é importante que o condomínio seja acompanhado por um engenheiro de confiança, alguém que não vai executar a obra, mas atuar como assistente técnico, que vai dar dicas, orientações, chamando a atenção para ter a maior segurança possível”. 

O síndico Hilquias Fernandes afirma que, para ele, a contratação de um especialista é vital. “Mais importante ainda é que o engenheiro acompanhe a obra do início ao fim. Cuide dos detalhes, como o descarte de entulhos, para evitar que seja jogado dentro do condomínio. Além disso, a manutenção preventiva tem que estar sempre em dia e feita por um profissional qualificado para não trazer um problema ainda maior ou provocar um acidente.”

E, por isso, o bom diálogo e a boa relação entre a administração do condomínio e os condôminos também precisam ocorrer de forma efetiva. Hilquias afirma que os maiores embates que ele tem com os moradores são por causa de serviços mais simples, mas que também precisam ser notificados, como troca de pisos, instalação de cerâmica nas paredes e de aparelhos de ar-condicionado. “Tem regras para a instalação de split, por exemplo. Tem uma posição certa e não se pode rasgar as paredes. O síndico precisa estar sempre atento ao que os moradores estão fazendo em casa. Nossa última autovistoria contemplou visitas nas unidades. Foi bem complicado porque são muitas unidades, mas, felizmente, não constatamos nenhum problema nas estruturas. 

Para Hilquias, o mais importante para o síndico é a comunicação plena com o morador. Para isso, ele utiliza várias ferramentas digitais da Cipa. Ele é adepto das telas eletrônicas em elevadores, usa sistema de disparo de e-mails e, além disso, cria grupos de WhatsApp com todos os moradores. “Uma coisa que faço nos condomínios que administro é simples. Quando vem um novo inquilino, me apresento e o chamo para conversar. Aí passo para ele as orientações e as regras do condomínio, como as coisas devem ser feitas. Tenho já um kit de boas-vindas pronto. Assim, o morador conhece o funcionamento do prédio, se sente acolhido e sabe que pode contar comigo para tirar todas as dúvidas.”

 

Serviço:

Deutsch Engenharia
deuengenharia.com.br
(21) 99998-9200 (WhatsApp)

 

RJConstrufort
(21) 97531-7459

 

Grupo Tel Aviv
telaviv.com.br
 (21) 3199-0300

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