Varandas podem ser o paraíso. Ou não.

Quando as varandas dão problema, só Jesus na causa, como diz o ditado popular. Nesse caso, deixemos Jesus fora disso e vamos invocar, ou melhor, contratar uma empresa especializada. 

Muitos vazamentos deixam condôminos e síndicos de cabelo em pé e sem saber o que fazer. Em alguns casos é preciso reforçar apenas o rejuntamento do ralo, em outros a situação pode ser mais grave e a necessidade da impermeabilização pode ser a única solução. A falta ou deficiência da impermeabilização pode ser responsável por 50% dos problemas patológicos nas edificações, e sobre o que fazer para sanar definitivamente o problema só o especialista para avaliar com responsabilidade. 

A Construtora Cernigoi, empresa com 68 anos de atuação – de construtora a engenharia de manutenção predial – e com mais de 500 obras registradas no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (Crea-RJ) em toda a sua história, está mais do que acostumada a realizar reformas de fachada, recuperação estrutural, impermeabilização, recuperação de telhados, reformas hidráulica e elétrica, projetos de engenharia e paisagismo. O diretor e engenheiro responsável da empresa, Luiz Eduardo Cernigoi, afirma que, quando um prédio vai reformar sua fachada, deve vistoriar as varandas também. “No caso de haver problemas pontuais nas unidades, em 90% dos casos que atendemos, o condomínio assume a obra. Varandas fazem parte da fachada. Em casos isolados, o proprietário assume, pois estamos falando de unidades privativas.” 

A Cernigoi acaba de realizar a recuperação do Condomínio Residence Paradiso, no qual em algumas varandas foram detectados problemas. “Recuperamos a parte que precisava de argamassa e pintura, usamos a mesma cor do prédio”, diz ele, ressaltando que oferece financiamento próprio com personalização total de pagamento para os condomínios. “Nossas obras são garantidas e seguradas pelas seguradoras Zurich e Mapfre, além de serem acompanhadas diariamente por engenheiros especializados em manutenção predial.”

Para ajudar a identificar problemas em varandas ainda não há milagre. Segundo Cernigoi, o velho e bom teste de estanqueidade é o mais indicado: “Se houver questionamentos entre vizinhos, a melhor técnica é fechar o ralo e encher a varanda de água por 72 horas para ver se vaza embaixo.”. Ele ressalta também que rejuntamento e impermeabilização são coisas bem diferentes. “Rejuntamento é um acabamento, um preenchimento que se dá numa junta. E ele não segura a água se a impermeabilização estiver comprometida. A manta asfáltica é que segura a infiltração.”

Colocando a mão na massa

O síndico do Condomínio Edifício Residence Paradiso, Nelson Pradal Maia, conta que a última reforma na fachada do empreendimento foi feita em 2010. O prédio, que é de 1997, não reservava nenhuma surpresa a ser descoberta nas varandas na reforma feita pela Cernigoi. “Todas as varandas foram checadas e as únicas intervenções foram em reboco, revestimento e pintura.”

Como as paredes das varandas são extensão da fachada, o condomínio fez a reforma em todas as unidades. O síndico assumiu o prédio de 15 andares com 102 unidades em janeiro de 2020, e para arcar com as obras, iniciadas em janeiro de 2020, o condomínio determinou cotas extras.  “Em função da pandemia, paramos por três semanas, mas como se tratava de uma obra externa, negociamos com os moradores a execução da pintura da fachada para que não houvesse muito atraso. Quando o isolamento social foi abrandado fizemos nova negociação com os moradores, que então permitiram em 99% que as pinturas em suas varandas fossem realizadas”, lembra o síndico. 

A escolha da Cernigoi foi algo natural, pois a empresa já atua no condomínio há pelo menos dois anos. “Começamos por reformar dois arcos superiores que compõem as fachadas leste e oeste do condomínio. Estavam com severas infiltrações e com as placas de granito se desprendendo. Não chegaram a cair, mas a rapidez com que a obra foi finalizada, a qualidade da mão de obra e dos materiais empregados e a atenção dos profissionais da obra quanto a evitar acidentes com quedas de lajota de granito nos surpreendeu. Na sequência, contratamos a Cernigoi para a execução da pintura das quatro fachadas do condomínio e das 102 varandas. Paralelamente, a Cernigoi também fez a fixação das placas de granito que compõem as testeiras das marquises e da guarita de segurança. Por fim, havia a necessidade de recompor pontos determinados de desgaste de lajes das garagens do condomínio, trabalho igualmente realizado pela empresa”, explica ele, lembrando que o acompanhamento das obras foi feito pelo próprio engenheiro Luiz Eduardo Cernigoi e pelos outros responsáveis pela empresa, Caio e Hugo Cernigoi: “Eles, diariamente, compareciam ao condomínio para verificar as etapas dos serviços, fazendo da interface com a administração do condomínio – síndico e gerência – algo bastante proveitoso.”.

Pradal lembra que o condomínio já enfrentou problemas de infiltração nas varandas e, quando isso aconteceu, os danos eram provenientes de ralos com o fundo ressecado ou quebrado. O morador responsável pelo problema é que arcou com a despesa. 

Identificando contratempos

Marcello Valle, sócio proprietário e engenheiro civil responsável da Zaimer Engenharia, empresa fundada em 2010 especializada em construção civil e reformas prediais que atua principalmente com fachadas e impermeabilização, diz que oferece facilidade no pagamento em até 60 parcelas para condomínios. “Fazemos também a manutenção diária do Diário de Obra, com todas as atividades executadas pela empresa e atendimento 24
horas, pelo WhatsApp, para emergências.”

O engenheiro faz um alerta aos síndicos: “Quando o teto da varanda do pavimento inferior estiver com pontos amarelados e bolor e/ou quando as superfícies da beirada das
varandas estiverem em processo de deterioração por estufamento e ruptura
de emboço, revestimentos e concreto, com certeza, é em virtude de infiltração e é necessário checar com um profissional competente.”.

Ainda no quesito da atribuição de responsabilidades, o engenheiro ressalta: “Cada proprietário é responsável pela manutenção do piso e do teto de sua varanda, a não ser que o reparo seja ligado a um vazamento que se originou do encanamento vertical, caso em que a responsabilidade será do condomínio. Quanto às partes externas da varanda, são consideradas partes da fachada, e as obras de fachada devem ser custeadas pelo condomínio (pintura, acabamento, recolocação ou substituição de pastilhas). Se por algum motivo a falta de manutenção ou deterioração dela causar danos às unidades (em consequência de infiltração ou umidade, por exemplo), o custo da reparação também será atribuído ao condomínio. Por outro lado, se as infiltrações tiverem origem nas janelas (falta de manutenção das esquadrias, instalação incorreta de aparelho de ar-condicionado), a responsabilidade pela infiltração é do condômino.”.

Valle faz um importante alerta sobre a necessidade de um prédio ter as varandas vistoriadas antes de iniciar uma obra: “Embora não seja condição sine qua non para a execução de serviços em fachadas, a inspeção das varandas é de suma importância, sobretudo porque problemas de infiltração nos pisos das varandas podem danificar elementos das fachadas.”.

Justamente por esse cuidado em vistoriar as varandas, há pouco tempo, numa obra da Zaimer Engenharia foi detectado que os guarda-corpos das varandas precisavam ser trocados. “Tratamos e substituímos todos os guarda–corpos das varandas, pois os pontaletes de fixação desses elementos nas bases do piso das varandas estavam se deteriorando pela oxidação
demasiada e pelas infiltração da água da chuva. A responsabilidade desse serviço foi assumida pelo condomínio.”

Para detectar problemas em varandas, a Zaimer tem alguns procedimentos: “A própria inspeção visual é a primeira medida. Temos outros mecanismos de medição e detecção, como o teste com fenolftaleína para a análise do pH concreto (se estiver em adiantado estado de deterioração), análise de trincas com medidor de trincas e fissuras, teste de estanqueidade com corante e percussão nas superfícies tanto do piso das varandas quanto das fachadas”, explica o engenheiro. 

Para ele, o maior causador de infiltrações em varandas é a falta de manutenção e substituição nos rejuntes dos pisos das varandas. “Os moradores têm que ser mais cuidadosos também ao instalar elementos contundentes nas varandas e precisam ter cuidado ao optar por mobiliários pesados, como grandes vasos de plantas”, alerta ele, concluindo que uma impermeabilização benfeita e correta manutenção podem durar até 10 anos. 

Serviço

Construtora Cernigoi
(21) 98592-1916/2502-9007 (WhatsApp)
www.construtoracernigoi.com.br
@cernigoi_construtora

Zaimer Engenharia
(21) 2236-4913
www.zaimer.com.br