Autor: Alessandra Saad

O Projeto de Lei Federal nº 04/2025, ainda em trâmite no Senado Federal, propõe diversas mudanças que impactam diretamente a vida nos condomínios, promovendo atualizações significativas no Código Civil de 2002, mas que ainda estão sendo discutidas.

As mais impactantes mudanças são:

1. Hospedagem atípica, aluguel por diárias por meio de plataformas digitais ou qualquer outro meio de divulgação – possibilidade de o condomínio proibir, com expressa vedação na convenção condominial ou por deliberação assemblear com quórum de dois terços, a utilização da unidade para fins de hospedagem atípica, aluguel por diárias, por meio de plataformas digitais ou quaisquer outras modalidades. 

Concomitante a essas mudanças, existe um projeto de lei municipal – o PL Municipal nº 327/2025 –, que se encontra em trâmite na Câmara dos Vereadores do Município do Rio de Janeiro, que visa regulamentar e estabelecer critérios para o referido aluguel, chamado short rental, que propõe: 

• Obrigação de cadastro na Prefeitura e no Ministério do Turismo;
• Obtenção de alvarás para funcionamento; 
• Cadastramento de locadores; 
• Licenças sanitárias; 
• Penalidades em caso de descumprimento da norma;
• Pagamento de ISS; 
• Autorização assemblear, entre outros. 

2. Expulsão do condômino antissocial – possibilidade de expulsão do condômino antissocial. Caso seja verificado que a sanção pecuniária – primeira tentativa de conter o proprietário – não se mostrou eficaz, os condôminos poderão deliberar em assembleia, com quórum de dois terços – outra modificação com relação ao quórum, antes de três quartos –,  pela expulsão do condômino antissocial, resolução que deverá ser confirmada por meio de decisão judicial.

3. Reajuste da multa por inadimplência – a multa por inadimplência condominial poderá ser majorada de 2% para até 10% ao mês.

4. Vedação de descontos – a concessão de descontos em razão da antecipação do pagamento das cotas condominiais está vedada, ainda que a prática já venha sendo condenada pela jurisprudência.

5. Multa ao devedor contumaz – prevê-se a possibilidade de aplicação de multa específica ao condômino que reiteradamente deixa de cumprir suas obrigações financeiras, prejudicando a saúde financeira do condomínio (o projeto deve detalhar melhor a condição do condômino contumaz), momento oportuno para se discutir também, na esfera tributária, a situação dos devedores contumazes.

6. Cobrança das dívidas condominiais daqueles que não estejam registrados no RGI – o promitente comprador, o possuidor do imóvel por concessão ou autorização do proprietário ou os titulares de direitos reais sobre a coisa alheia poderão ser cobrados pelas dívidas condominiais e estão sujeitos aos mesmos deveres e direitos do proprietário se ficar provado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação. Outra importante alteração, já que caberá ao vendedor notificar o condomínio da venda do imóvel para se eximir da cobrança.

7. Exercício exclusivo de posse sobre pequenos espaços comuns – a assembleia poderá, por maioria de votos dos condôminos em assembleia, autorizar a cessão, em caráter precário, oneroso ou gratuito, da posse de um espaço comum.

8. Eficácia da convenção condominial sem registro no competente RGI – independentemente de seu registro, a convenção condominial é capaz de produzir efeitos e regular as relações entre os condôminos, sendo exigido o registro apenas para sua oponibilidade contra terceiros.

9. Personalidade jurídica ao condomínio – o projeto de lei faculta expressamente a personalidade jurídica dos condomínios, reforçando um entendimento já pacificado nos tribunais.

10. Quórum para alteração do regimento interno – o novo texto permite que o quórum para alteração do regimento interno seja livremente definido pela convenção. 

11. Atribuições adicionais ao síndico – outras atribuições, além daquelas previstas em lei, poderão ser conferidas ao síndico, desde que expressamente previstas na convenção condominial.

12. Limitação do número de procurações – a convenção condominial poderá limitar o número de procurações válidas, por pessoa, nas assembleias condominiais, evitando, assim, abusos.

13. Votação e participação do condômino inadimplente – para ratificar o que já vem sendo praticado e abandonar as dúvidas, o condômino que não estiver adimplente com as cotas condominiais e os demais deveres com o condomínio não poderá votar nas assembleias, mas dela poderá participar.

14. Restrições adicionais ao direito de voto – em complemento à regra acima, a convenção poderá prever que o condômino inadimplente com despesas ordinárias, extraordinárias, multas ou valores devidos ao condomínio fique impedido de votar nas assembleias. 

15. Deveres dos condôminos – além da proibição já existente, com relação à alteração da forma e da cor da fachada, foi incluída a proibição de fixação de objetos permanentes na janela.

16. Exclusão do termo “bons costumes” – diante da subjetividade e da falta de definição expressa do conceito de “bons costumes”, principalmente nos dias atuais, o termo foi abolido da lei. 

17. Obrigação de comunicação de venda do imóvel – caberá ao proprietário informar a venda do imóvel ao condomínio. Caso contrário, permanecerá responsável pelo pagamento das cotas condominiais até que a comunicação seja formalizada. Essa mudança poderá impactar as obrigações de pagamento das cotas condominiais após o leilão do imóvel.