Por CIPA
Em 23/10/2020
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Tanto a autovistoria como a norma da ABNT devem ser observadas pelos síndicos

 

Paredes descascadas, rebocos caindo da fachada, vergalhões expostos, fios desencapados. Esses problemas vão muito além da estética de um edifício – você pode estar correndo perigo. Por isso mesmo, quando o assunto é manutenção predial, não pode haver negligência. São necessários planejamento e organização. O cuidado com a fachada e com a parte elétrica e hidráulica é fundamental para a segurança não só do morador, mas de todos os que circulam próximo ao condomínio.

Esperar para o problema acontecer pode trazer um grande prejuízo financeiro e, pior ainda, causar acidentes graves. Sendo assim, os síndicos precisam estar atentos e tomar medidas para evitar o desgaste natural dos equipamentos. E isso vale para edifícios novos e antigos. “Como diz a música, ‘quem sabe faz a hora não espera acontecer’.”

É usando a letra da canção de Geraldo Vandré como exemplo que a síndica profissional Dora Beatriz diz tratar do assunto nos mais de dez condomínios (residenciais e comerciais) que administra na zona sul da cidade. Para ela, o síndico precisa prevenir sempre. “Muitas vezes, parece que está bom, mas a gente só sabe mesmo quando um técnico vistoria e consegue ver se tem problema. Além disso, a manutenção preventiva, geralmente, sai mais barata do que aguardar um problema acontecer. É responsabilidade do síndico cuidar da conservação predial.”

E é mesmo. Se acontecer um acidente em um condomínio, de acordo com o Código Civil, artigo 1.347, “da Administração do Condomínio, cabe ao síndico desempenhar os atos necessários à manutenção do edifício e à sua utilidade, segurança e salubridade para os condôminos e ocupantes em geral”. Isso significada que, em caso de acidente, o síndico pode ser responsabilizado cível e até criminalmente.

De acordo com o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon – Rio), as principais causas de acidentes são: obras de fachada com empresas sem registro no Crea; obras com operários sem equipamento de proteção individual (EPIs), sem treinamento para trabalhar em altura e utilizando cadeirinha de madeira suspensa por cordas (o que é proibido); sistemas de combate a incêndio danificados ou inoperantes; marquises sem manutenção e elevadores sem inspeção anual ou com cabos desgastados.

Infelizmente, a manutenção predial ainda é vista por muitas pessoas como um custo, em vez de um investimento a longo prazo. Por isso mesmo, ainda se faz necessária a conscientização da sociedade sobre a importância dessas obras preventivas em seus imóveis.

O engenheiro civil e de segurança do trabalho Stanley Barbosa, diretor-proprietário da Stanley Engenharia, acredita que dois pontos são essenciais para a segurança predial e têm que ser cuidados com muita atenção: a impermeabilização das varandas de apartamentos e coberturas e a fachada dos prédios. E quando o assunto é manutenção estrutural e de fachada, o diretor-proprietário da Stanley Engenharia conhece bem do  assunto. A empresa está no mercado há 40 anos e é especializada nesses serviços. “Todo síndico deveria receber, no primeiro dia no cargo, a Norma 5.674 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e lê-la com a maior atenção. O regulamento explica a importância do cuidado com a manutenção da edificação. Nela consta que toda a ação preventiva deve ser feita de três em três anos na fachada de prédio, por exemplo.” A norma estabelece itens a serem cumpridos para a gestão da manutenção dos edifícios, visando, principalmente, à  preservação das características originais da edificação  e à prevenção contra a perda de desempenho decorrente da degradação de seus elementos e sistemas.

Segundo Stanley, a manutenção predial preventiva é de extrema importância, mas também gera muitas dúvidas. Por isso mesmo, a conscientização de síndicos e moradores é essencial. “A mesma coisa, por exemplo, é você ter um carro e não colocar óleo. O motor vai estourar. Além disso, vale lembrar que estamos no litoral do país, concretos e ferros costumam ser muito atingidos e, por isso, investir em vistorias e reparos pode representar a economia de um grande gasto no futuro e até mesmo a perda do imóvel. Autovistoria é importante, mas não é suficiente. É preciso acompanhar como o edifício está sendo cuidado. Na prática, essa mentalidade tem que mudar.”

Na cidade do Rio de Janeiro existe o Decreto nº 37.426/13 que regulamenta a aplicação da Lei Complementar nº 126/13 e da Lei nº 6.400/13 (Lei da Autovistoria), que obriga a realização de vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos. Os responsáveis pelas edificações precisam avaliar as condições de conservação, estabilidade e segurança da construção e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras. Mas nem sempre a autovistoria garante o bom funcionamento e a manutenção dos imóveis.

O engenheiro Renato Lopes, da Eletrosena, concorda que mais do que prazos, para a segurança e tranquilidade de todos, “é importante entender que todas as áreas da edificação precisam estar com sua manutenção em dia e funcionamento perfeitamente, sobretudo a parte elétrica, porque a vejo como o coração do prédio, é o que o mantém vivo. O mínimo de erro causa outros problemas graves, que podem ser fatais”.

A Eletrosena está no mercado há mais de 20 anos e é especializada em instalações elétricas. Lopes também orienta que “a manutenção seja feita em pequenos espaços de tempo, assim, o síndico vai conseguir realizar o reparo preventivo, com menos custos e de forma menos burocrática. Se optar por demorar mais tempo, há o risco de ser obrigado a fazer uma manutenção corretiva, de emergência, sem planeja mento específico, o que sai mais caro e gera transtorno para os condôminos”.

E para agilizar o processo de vistoria, a tecnologia é uma grande aliada. A empresa Matarangas Engenharia está no mercado de manutenção predial há mais de 25 anos e inovou ao utilizar um drone para fazer uma vistoria de fachada. O equipamento é capaz de ajudar na realização de inspeções mesmo em lugares de difícil acesso, por meio de fotos, filmagens e mapeamento. O diretor-geral da empresa, Eduardo Matarangas, ressalta que existem diversos meios de executar a manutenção predial, mas o importante é agir rápido para que os custos sejam, inclusive, mais baixos. “Para evitar problemas, é necessário,
por exemplo, estar atento à impermeabilização dos reservatórios, das lajes da casa de máquina, das coberturas, verificar se há algum ponto com descontinuidade. As infiltrações dão sinais com algumas manchas.”

Nesse trabalho de prevenção, a ação conjunta de síndicos, moradores e funcionários dos imóveis é essencial. De acordo com Dora, a decisão de fazer a manutenção não tem que ser só por causa da fiscalização, mas porque o prédio precisa estar funcionando perfeitamente. Para conseguir que isso seja efetuado, ela orienta os moradores, se reúne sempre com o conselho dos condomínios – para estudar as melhores possibilidades para a conservação e o funcionamento do imóvel – e pede a ajuda dos funcionários para que estejam atentos a qualquer sinal de problemas. “Tem que haver um jogo de cintura para lidar com todas as situações. Sempre digo que preciso fazer um trabalho diplomático de ouvir para ser ouvida.”

Stanley, da Stanley Engenharia, acredita que os condôminos também podem ajudar nessa prevenção. “Eles têm que ter atenção quando colocarem telas de proteção ou aparelhos de ar-condicionado, por exemplo. O parafuso e o suporte precisam ser de aço inoxidável. O ferro enferruja, oxida e começa a se deteriorar. O volume dele aumenta, faz reboco, granito e mármore se desprenderem da fachada. Esse tipo de instalação não traz segurança para os moradores nem para o condomínio. A possibilidade de um acidente é iminente.”

Os moradores também podem se precaver fazendo a limpeza dos drenos das esquadrias, não deixando os ralos entupidos, evitando vazamentos que podem atingir os apartamentos de baixo, entre outras atitudes preventivas. Coisas simples que significam muito. O diretor-presidente da empresa chegou a ser convidado por uma construtora para participar de assembleias para conversar com os moradores. “Na ata consta o que o condomínio tem que fazer. É fundamental que todos se conscientizem sobre a importância da conservação, que dá uma durabilidade maior para o imóvel. Além disso, proporciona tranquilidade para quem vive no prédio e reduz os riscos de acidentes.”

Na parte elétrica, os maiores vilões são os aparelhos de ar-condicionado, que devem estar bem instalados e com a manutenção em dia. Renato, da Eletrosena, também orienta que os moradores cuidem de seu imóvel. “Cada condômino deve proceder a ações de conservação preventiva anualmente nas instalações, mantendo o imóvel livre de problemas. A fiação, na maioria das vezes, é mantida de forma errada, com pequenos reparos que acabam ficando para sempre.”

Para que isso não aconteça, é importante que a manutenção – de grande porte, para o condomínio todo, ou dentro dos apartamentos – seja feita por empresas especializadas, que não usem nenhum tipo de gambiarra. Renato reforça que é fundamental que os funcionários da empresa contratada sejam treinados e tenham os certificados exigidos por lei em dia. “O técnico especializado está preparado para atuar em locais altos e em locais muito fechados, o que evita acidentes e faz com que eles estejam sempre atentos às novidades que sua profissão oferece no mercado de trabalho, agregando valor ao funcionário, à empresa e aos contratantes.”

Stanley, da Stanley Engenharia, está de acordo com Renato. Para ele, as empresas que fazem tudo acabam não sendo realmente boas em nada. “Tem que ter experiência no segmento. Quando você procura um médico para se tratar, você quer um especialista. No caso da construção civil, deve acontecer o mesmo. Além disso, o síndico tem que apurar se a firma tem todos os certificados necessários, certidões negativas originais e se os profissionais são contratados e qualificados. Ver se a empresa tem uma história. Eu sugiro também visitar umas cinco obras executadas por ela há alguns anos.”

“O contratante deve pedir o CNPJ da empresa e buscar informações sobre ela no site do conselho, dessa forma, é possível verificar se está regular com seu quadro de engenheiros, além disso, ainda dá para verificar as Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) da empresa, ou seja, as descrições das obras que foram executadas por ela”, alerta Matarangas.

O produto usado também deve ser de qualidade. Não dá para economizar. “Nunca busco uma empresa apenas pelo preço. Sempre avalio o custo-benefício e o que ela está oferecendo. Faço o orçamento de, pelo menos, quatro fornecedores especializados no ramo, pego referência das últimas obras, vejo as que estão atuantes no mercado, se os funcionários são registrados…”, explica Dora.

A síndica Dora trabalha com uma equipe de engenheiros que acompanham o funcionamento do condomínio e das obras. Eles percorrem os imóveis de tempos em tempos em uma escala de visitas. “É mais do que administrar o dinheiro das pessoas, é cuidar da vida delas. Por isso, o prédio tem que estar funcionando perfeitamente.”

O diretor da Matarangas Engenharia ressalta que “alguns outros testes e meios de prevenção – como a autovistoria de gás nas unidades; os certificados de potabilidade dos reservatórios; o relatório de inspeção anual dos elevadores; os testes de estanqueidade de lajes, reservatórios e fachadas; a adequação de sinalização da rota de fuga de prevenção a incêndio e pânico; a dedetização e barreira química – também fazem parte da manutenção preventiva dos prédios e não devem ser esquecidos”.

E para ajudar nessa organização de prazos, obras, estoque de material, listas de tarefas etc., a Cipa lançou a funcionalidade Gestor Condomínio, disponível no aplicativo da Cipa  condomínios. Síndicos e administradores podem utilizar a ferramenta para diversas ações de planejamento e execução e, dessa forma, viabilizarem a melhor gestão para o condomínio.

O Gestor Condomínio permite que o síndico delegue, acompanhe, dê baixa em tarefas cumpridas, faça o controle e checklist de ações determinadas no app. Para isso, basta que ele habilite os usuários para utilizar o aplicativo.

Como exemplo prático, podemos citar a necessidade de trocar uma lâmpada. O síndico ou o administrador abre essa ordem de serviço no app e a delega a determinado funcionário. O funcionário é notificado pelo aplicativo, cumpre a tarefa e dá baixa no sistema.

O Gestor Condomínio oferece ainda informações precisas de forma instantânea, reduzindo custos e dando agilidade ao gerenciamento do condomínio.

O diretor Executivo de Negócios Condominiais da Cipa, Cláudio Affonso, dá outro exemplo: “Ao pintar a fachada, por exemplo, o síndico pode delegar o acompanhamento da tarefa para seus funcionários e receber fotos que comprovem a execução do trabalho, além de criar e
acompanhar as etapas de cada projeto.”.

Renato não conhecia esse aplicativo, mas acredita que ele seja de extrema importância para ajudar na organização do condomínio. “Sabemos que alguns síndicos trabalham com mais de um condomínio; outros são moradores e atuam como síndicos, de modo que têm que administrar suas atividades profissionais e pessoais durante o dia. Assim, esse aplicativo pode ajudá-los a se organizar para as próximas tarefas.” Matarangas também vê benefícios no uso do aplicativo: “É de fato um recurso muito interessante, pois deixa informações limpas
e claras para todo o condomínio, dessa forma, todos ficam atentos aos prazos de vistoria, por exemplo, e não são pegos de surpresa quando eles estiverem perto de expirar, bem como à lista de tarefas e ao estoque de materiais.”.

Condomínios não precisam fazer autovistoria durante pandemia

Os condomínios residenciais e comerciais estão dispensados da obrigatoriedade da realização de autovistoria enquanto perdurar o estado de calamidade pública decretado por causa da pandemia pelo novo coronavírus. É o que determina a Lei 9.029/20, de autoria dos deputados Luiz Paulo (sem partido) e Lucinha (PSDB), que foi sancionada pelo governador em exercício, Cláudio Castro, e publicada pelo Diário Oficial do Estado em 1º de outubro de 2020.

Entretanto, a Cipa alerta aos síndicos que a referida suspensão não se aplica às obras de natureza emergencial. Os condomínios que já começaram a autovistoria deverão suspendê-la; os que ainda não a iniciaram deverão realizá-la somente após o fim do estado de calamidade pública. “O grave impacto econômico gerado pela pandemia pelo novo coronavírus causou aumento da inadimplência nos condomínios residenciais e comerciais. Medidas são necessárias para a saída da crise”, declarou Luiz Paulo.

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