Por CIPA
Em 18/07/2016
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Especialistas dão dicas de como estar com o condomínio preparado para este período do ano

Como naquela famosa música “Vem chegando o verão” e, ao contrário de ter “calor no coração”, os síndicos têm muitas preocupações na cabeça. Administrar um condomínio requer muita organização para não perder o tempo certo de fazer cada tarefa. Atualmente, já existem programas e aplicativos que buscam facilitar a vida dos síndicos, informando quando é necessário fazer cada tipo de serviço de que o condomínio precisa, mas nem todo mundo tem e, mesmo quem tem, precisa estar atento a cada necessidade para aguardar o verão sem problemas.

Piscinas, playgrounds, parquinhos, limpeza, economia de água, economia de energia, elevadores, enfim, são muitos detalhes, e uma agenda anual organizada pode ajudar na administração das tarefas, pois, com os avisos das necessidades, é possível planejar com antecedência as obras e a conservação necessária, avaliando vários orçamentos e checando qual é a proposta mais adequada para seu condomínio. O verão é a época do ano em que as áreas comuns são mais utilizadas,
principalmente por conta das férias escolares, por isso, é importante que a manutenção preventiva já tenha sido feita, pois assim não é necessário interromper o conforto dos condôminos, além do quê, o custo com a prevenção é menor do que o de obras corretivas.

Sullivan Rodrigues, há três anos síndico do Condomínio Life, localizado na zona oeste do Rio, conta que se prepara durante todo o ano para esperar o verão com tudo em dia, principalmente por conta do tamanho do condomínio que administra, composto por 12 blocos, 624 unidades e uma média de 3.200 moradores. “Temos um plano diretor no qual colocamos todas as nossas ações necessárias para cada ocasião. Quando pensamos no verão, existem diversas atitudes a serem tomadas ao mesmo tempo, como revisão da grade de atividades; manutenção de todo o imobiliário da piscina; capacitação dos funcionários para executar os procedimentos no clube etc. Se não houver planejamento, não conseguimos ter a execução esperada”, explica.

O Condomínio Residencial Jardim, na zona oeste, que optou por um síndico da CIPA em seu condomínio, fala sobre a necessidade de investimento em prevenção. Marcos Vinícius, que assumiu essa sindicatura, afirma: “Na verdade, a preparação é uma constante para que, quando o verão chegar, todos os equipamentos e espaços de lazer estejam em perfeito estado de funcionamento e prontos para uso. Procuramos investir muito na manutenção preventiva”, diz Marcus, à frente desse condomínio, que tem oito blocos, oito prédios, 1.292 unidades e cerca de 6 mil moradores.

Piscinas – a grande diversão do verão

É no verão que as piscinas dos condomínios ficam lotadas, mas são necessários muitos cuidados para que não haja problemas nessa área tão importante de lazer. Segundo Ronaldo Barros, diretor comercial da Pool Rescue, empresa especializada nos serviços de instalação de equipamento, manutenção e indicação de guardiões de piscina, no verão, é necessário que se faça um check-up das condições de bombas e filtros das piscinas com uma empresa especializada, em que será verificada, entre outras coisas, a necessidade da troca da areia. Esses equipamentos são essenciais para que o tratamento químico seja eficiente. Depois da certeza de que esses itens estão em perfeitas condições, deve-se realizar o tratamento da água diariamente, sobretudo para as piscinas de uso coletivo. “São muitos os problemas de saúde que podem ser adquiridos com uma piscina mal cuidada. Uma pessoa pode pegar otite, conjuntivite e até mesmo hepatite, por isso,é extremamente importante ter cuidado com a água da piscina, razão pela qual o uso do cloro é fundamental. Onde não há cloro, há a presença de contaminantes. A quantidade de cloro varia de acordo com o volume de água, a frequência da piscina, as condições do tempo, se a piscina é aquecida etc. É por isso que existe a necessidade do tratamento diário, pois o tratador deve fazer ajustes frequentemente”, explica.

Ainda segundo Ronaldo Barros, é fundamental ter mão de obra especializada para esses serviços e alerta para algumas leis: “É importante que o profissional seja realmente experiente e que tenha o conhecimento necessário para realizar o tratamento para manter a qualidade da água. O custo da manutenção da piscina também envolve orientação técnica, pois há soluções em produtos e equipamentos modernos que geram economia. Além do tratamento da água, devemos observar se as piscinas estão com todos os dispositivos de segurança instalados e funcionando adequadamente. A Lei 3.728, de 2001, versa sobre a obrigatoriedade da presença do guardião nas piscinas de uso coletivo. Já a Lei 6.772, de 2014, torna obrigatória a colocação de um dispositivo que interrompe o processo de sucção das bombas e seu não cumprimento acarretará multa ao infrator de até 4.000 UFIRs-RJ. Na verdade, não existem exigências exclusivas para o verão. As determinações são para qualquer época do ano, porém, aconselhamos aos administradores para que se tenha maior cuidado com as normas de segurança, pois com o aumento da frequência do uso, os riscos se elevam consideravelmente”, diz.

O síndico Sullivan Rodrigues afirma que segue um calendário rigoroso de manutenção das piscinas. “Fazemos a limpeza dos filtros das bombas das piscinas; manutenção semanal; limpeza do mobiliário; inspeção elétrica da iluminação interna da piscina etc.”, diz. Já o síndico Marcus Vinícius conta que a verificação é feita diariamente, tanto nas piscinas quanto nas outras áreas comuns. “Os apontamentos de cuidado preventivo ou emergencial são verificados e programados para ser realizados o mais rápido possível, dentro do cronograma de ação da equipe de manutenção”, diz.

Elevadores sempre em ordem

O elevador é, sem dúvida, um dos equipamentos mais utilizados nos condomínios, e ficar sem ele pode ser quase uma tragédia, principalmente se o prédio tiver muitos andares, por isso, sua conservação constante é extremamente importante para evitar imprevistos. Segundo Marco Nascif, diretor comercial da TBRio Elevadores, empresa que atua no Rio de Janeiro desde 1981 efetuando manutenção e modernização tecnológica de elevadores, é preciso muita atenção a esses equipamentos. “Com a chegada do verão, a temperatura nas casas de máquinas fica bem mais alta. Junte a isso as férias escolares, ou seja, o fluxo de passageiros nos elevadores aumenta consideravelmente, acarretando maior chance de paralisação do equipamento. Para minimizar essas ocorrências, algumas ações preventivas podem ser feitas tanto pelas empresas responsáveis pelos equipamentos como pela administração do próprio condomínio. Por parte da empresa, se faz necessária, nesses meses, conservação preventiva mensal com atuação maior nas regulagens de portas, que são os maiores causadores de defeitos nos elevadores. Nos prédios em que existe alta rotatividade de passageiros, aconselho até
a refrigeração da casa de máquinas por parte do cliente, para maior proteção dos comandos eletrônicos, o que tem dado bons resultados. Por parte do sindico, é importante escolher uma empresa que esteja com a documentação em dia, seja habilitada pela Prefeitura do Rio, exerça manutenção de qualidade e, de preferência, faça parte do Sindicato das Empresas de Manutenção e Conservação do Estado do Rio de Janeiro (SECMIERJ). Outro fator importante é verificar as condições das casas de máquina no que se refere à proteção do contato de água de chuvas de verão nos quadros de comando e não permitir que crianças brinquem nos elevadores. Com essas medidas, acredito que deverá haver significativa diminuição da paralisação dos elevadores durante o verão”, diz.

O síndico Sullivan Rodrigues parece ter descoberto a solução para os problemas com os elevadores. “Temos um contrato com inclusão de peças, o que acaba com problemas ou surpresas ao longo do ano. Normalmente, tínhamos elevador parando e com peças quebradas do dia para a noite e, com a contratação de uma empresa que cobre todas as peças, nossos problemas de custo realmente se resolveram. Hoje temos uma inspeção mensal e, sempre que necessário, acionamos a empresa contratada para prestar o devido suporte”, conta. Já para Marcus Vinícius, a solução foi contratar um funcionário exclusivamente para esses casos. “No empreendimento, temos o total de 42 elevadores e, por conta da necessidade de manutenção preventiva constante, deixamos um técnico residente que trabalha 44 horas semanais. A rotina é implementada de acordo com a avaliação desse técnico e executada diariamente. Não obstante esse fato, o contrato de manutenção com a empresa fabricante dos elevadores nos garante atendimento 24 horas, todos os dias do ano”, explica.

É importante que o síndico tenha em mente que, segundo a norma da ABNT, crianças menores de 12 anos desacompanhadas de adultos não podem utilizar os elevadores, entretanto, na Cidade Maravilhosa, existe uma lei municipal mais rígida ainda. A Lei no 2.546/97 proíbe que menores de 10 anos desacompanhados utilizem os elevadores, sob pena de multa ao condomínio. Por isso, caso crianças menores de 10 anos insistam em utilizar os elevadores sozinhas, os pais devem ser notificados por escrito, para isentar o condomínio de qualquer responsabilidade caso haja algum problema futuramente. Marcus Vinícius diz que conta com a colaboração dos responsáveis. “Para o cumprimento dessa lei, dependemos muito do envolvimento e da conscientização dos pais e responsáveis; nesse sentido, massificamos o envio de correspondências para eles, por meio do site do condomínio, lembrando a importância de se observar essa norma. Ainda nesse sentido, promovemos treinamento com a equipe de segurança e com os operadores do circuito interno de TV do prédio, para, uma vez identificadas crianças menores nos elevadores, nos informarem para que entremos em contato com a unidade responsável”, diz. Já no condomínio de Sullivan, “em nossas carteirinhas, procuramos colocar a data de nascimento dos menores justamente para a recepção doclube poder exigir a presença dos pais. Hoje não deixamos crianças menores de 12 anos sem o devido acompanhamento dos responsáveis”, explica.

A importância de economizar água e energia elétrica

Alguns problemas que o verão traz são a falta de água e os apagões. Por isso é importante reduzir o consumo de energia elétrica e de água, para sofrermos menos com essas interrupções. Os síndicos podem, e devem, investir muito na economia desses itens. Segundo Luiz Alberto Carvalho e Cláudio Carvalho, sócios-diretores da Hidroluz, empresa de assistência técnica em bombas d’água, medição individualizada de água, pressurização, manutenção preventiva em sistemas de bombas com plantão 24 horas, conservação hidráulica (tubulações, barriletes, colunas) e painéis de comando elétrico, que atende em todo o Grande Rio e Niterói, economizar água é uma tarefa muito difícil para os síndicos, pois esbarra nos hábitos de consumo dos condôminos, no desperdício e nos vazamentos. “Há vários procedimentos indicados para economizar água em condomínios, como captação de água de chuva; sistema de reaproveitamento de água com tratamento; instalação de sistema de medição individualizada de água com hidrômetros para cada unidade. Dependendo do caso, uma ou outra e até mesmo a combinação de mais de uma dessas soluções podem ser indicadas. Executamos todas essas soluções, porém, a medição individualizada de água com a instalação de hidrômetros para cada unidade é a solução que mais tem sido implantada e a que tem tido melhores resultados, gerando uma economia comprovada de até 60% no valor da conta de água do condomínio. A economia individual dos apartamentos pode ser ainda maior em condôminos conscientes e econômicos. Os sistemas que implantamos são de leitura por telemetria de última geração e permitem que cada condômino saiba, por meio de relatórios e um portal na internet, quanto consome no mês, se está dentro de sua média, se há ou houve vazamentos e até saber o consumo diário, com total segurança de inviolabilidade dos dados. Com o hidrômetro individual, cada condômino pagará exatamente pelo que consome de água, gerando consciência do próprio consumo e, com isso, controle e economia. E a boa notícia é que é possível instalar em prédios novos e antigos, residenciais e comerciais”, explica Luiz Alberto Carvalho.

Cláudio Carvalho recomenda que sejam feitas inspeções mensais nos equipamentos e na tubulação dos sistemas de abastecimento e pressurização, a fim de prevenir e corrigir eventuais vazamentos e perdas causados pelo funcionamento ineficiente do sistema: “Nos sistemas de pressurização, a regulagem e parametrização periódica do sistema são de grande importância para manter a pressão adequada e constante e, assim, evitar rompimento e pressão excessiva que causam o aumento do consumo de água.”

Sérgio Velloso, diretor de Projetos da Ecobrasil Energia, empresa que oferece os serviços retrofit de iluminação LED; reenquadramento tarifário (contas de energia); recuperação de cobranças indevidas da concessionária de energia quando houver; análise de energia e eliminação do desperdício no consumo de água, em todo o Rio de Janeiro, diz que é necessário avaliar caso a caso e adotar algumas medidas e aplicações para a redução do consumo de energia elétrica nos condomínios. “Alguns bons exemplos são a modernização do sistema de iluminação e a substituição para a iluminação LED; o uso de luminárias com fotocélula em postes; a aplicação de epóxi no piso das garagens e a manutenção das paredes com pintura atualizada e em cores claras (preferencialmente branca), o que aumenta a refletância no ambiente com menos luminárias/lâmpadas. Equipamentos em geral (máquinas de lavar; ar-condicionado; freezers e geladeira) devem ter o selo do Inmetro classificação A. No caso de ar-condicionado do tipo Split, utilizar os modelos INVERTER, pois podem obter uma redução de até 40% no consumo de energia. Também é importante verificar os motores, como as bombas hidráulicas, que devem ser trocadas para modelos mais modernos (alta eficiência, performance e rendimento hidráulico) e mais eficientes. Bombas antigas que foram apenas recuperadas/retificadas podem gastar muita energia. Com relação a um calendário de manutenção da parte elétrica, o ideal seria que o condomínio realizasse, a cada seis meses, a análise de energia para ter os status atualizados de sua rede”, explica.

O síndico Sullivan Rodrigues implementou algumas mudanças fundamentais em seu condomínio: “Conseguimos um resultado excelente na conta de luz com a troca de toda a iluminação para LED. Apenas com a substituição da iluminação de quatro quadras de tênis para o modelo LED conseguimos uma economia de 27k para 17k na conta de luz. Para a conta de água, estamos realizando uma inspeção de vazamento para detectar possíveis perdas.Com relação à economia de água, temos um sistema de reaproveitamento de água da chuva, o que é bom, pois é com essa água que molhamos as plantas do condomínio”, conta.

No condomínio de Marcus Vinícius também já são visíveis os resultados provenientes da economia que realiza: “Todas as unidades possuem hidrômetros individuais e a empresa responsável pela medição eletrônica deles disponibiliza, em seu site,o histórico de consumo e várias dicas de economia, além do suporte da administração do condomínio no sentido de explicar

ao morador como funciona a cobrança nos boletos dos condomínios. Com relação à energia elétrica, recentemente, aprovamos um estudo de viabilidade para executar a troca das lâmpadas comuns por LEDs. Somado ao projeto, temos o estudo de recuperar todo o investimento, já com a economia mensal a ser obtida, em algo próximo de oito meses. Nosso condomínio também tem por projeto a utilização de água de retardo do lençol freático e águas de reúso, oriundas das chuvas. Toda a capacidade de armazenamento é utilizada para lavagem, de forma geral, no condomínio”, diz.

Parquinho e playground fazem a alegria da criança

O parquinho e/ou o playground dos condomínios atendem, geralmente, às crianças menores, que ainda se divertem na caixa de areia e nos brinquedos mais simples, mas, para que não haja problema, é preciso que o síndico esteja muito atento à manutenção necessária desses espaços, pois qualquer deslize pode fazer com que as crianças se machuquem seriamente.

Maria da Luz Pinheiro, diretora da Multimeios Brinquedos, empresa que fabrica e faz manutenção de brinquedos para área de playground, diz que é muito importante um olhar atento para essas áreas. “Onde os brinquedos estiverem instalados, as superfícies devem ter um piso que absorva o impacto embaixo e, ao redor dos brinquedos, importante que sejam regulares, por grama sintética, grama natural ou piso emborrachado. Os parques devem ter fechamento com tela e portão com chave; deve conter uma placa com as normas de uso dos brinquedos e possuir identificação que determine a qual faixa etária é destinado cada brinquedo. Também é importante que a iluminação seja externa, evitando fios próximo aos brinquedos, e que haja uma rotina de cuidados nessas áreas, como limpeza e fiscalização diária para verificar qualquer tipo de dano causado no brinquedo que possa vir a machucar uma criança. Por isso, é importante contratar uma empresa especializada, pois ela já tem conhecimento das normas de segurança e sabe o que pode e o que não pode ser colocado em uma área de lazer. Para manter o padrão de qualidade e porque temos peças de reposição em estoque, optamos por fazer manutenção apenas nos brinquedos que instalamos, mas, em alguns casos, avaliados por nossos especialistas, podemos também reformar brinquedos de outras empresas”, explica. O síndico Sullivan Rodrigues tem uma grande preocupação com essas áreas de seu condomínio. “Procuramos realizar a manutenção dos equipamentos periodicamente. No próximo ano, estamos programados para trocar a grama sintética, pintar todo o parquinho e sinalizar os moradores com as regras de utilização. Durante as férias escolares, disponibilizamos um zelador para esses espaços, assim, podemos garantir mais segurança para os moradores”, diz. Marcus Vinícius conta que também tem um funcionário destinado exclusivamente a essas áreas durante o verão. “A verificação diária dos supervisores do condomínio nos aponta a necessidade de manutenção e, com isso, conseguimos programá-la. Pelo fato de termos um agente de segurança patrimonial que executa rondas somente nessas áreas, quaisquer irregularidades são prontamente identificadas e levadas ao conhecimento dos responsáveis pelas crianças”, explica.

Limpeza da área Comum

O condomínio tem diversos ambientes e, para mantê-los sempre limpos, são necessários equipe de profissionais interessados e planejamento eficiente. Segundo Júlio César Souza, sócio-diretor da Biolimp Conservação e Limpeza, empresa que oferece mão de obra de profissionais como auxiliar de limpeza; auxiliar de serviços gerais; faxineiro; servente; copeira; porteiro; vigia; contínuo; telefonista; almoxarife; jardineiro; auxiliar de portaria e auxiliar administrativo, entre outros, os síndicos precisam adotar algumas atitudes para manter o condomínio limpo. “É preciso estar atento às necessidades a curto, médio e longo prazos do condomínio, entre elas contratar pessoas qualificadas para cuidar de tarefas impactantes, como limpeza e conservação do ambiente de acesso dos moradores, uma vez que higiene adequada reduz a probabilidade de manutenção antecipada. Ao contratar uma empresa qualificada para fazer esse serviço, o síndico reduz os gastos a longo prazo; proporciona a reposição imediata de colaboradores que não se enquadram no perfil do condomínio, o que permite a tranquilidade de não se preocupar se os postos de trabalho estarão completos, pois a empresa possui supervisores que atuam para que todas as funções sejam preenchidas. A terceirização poupa os condomínios de trans – tornos com colaboradores que venham a faltar o plantão ou, no final do ano, da necessidade de providenciar o 13° salário, além de ministrar treinamento adequado para atividades específicas como tratamento de pisos e cuidados com a piscina e os jardins. Ao centralizar esses serviços, o síndico precisará apenas cobrar da empresa uma atividade satisfatória, o que o pouparia de muitos transtornos e até gastos”, explica.

 

Segundo dicas de especialistas e síndicos, esperar o verão com tudo organizado não é tão difícil. Com planejamento detalhado e profissionais competentes é possível alcançar as metas estipuladas não só para o verão, mas para todo o ano. Marcus Vinícius complementa e diz que aposta em sua equipe: “Ainda no sentido de buscar economia diária para o condomínio, temos a prática de reunir toda a equipe administrativa e operacional para ouvir sugestões e tirar dúvidas de diversos processos e procedimentos. Dessa forma, procuramos atuar proativamente na busca por soluções, e não de forma reativa, quando algum morador reclama”, finaliza.

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