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Assembleias condominiais em 2021

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Autor: Gabriel Saad, advogado

 

A Lei no 14.010, promulgada em junho de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de direito privado na pandemia, trouxe poucos, mas alguns aspectos importantes, como os artigos 12 e 13, para os condomínios edilícios.

A referida lei autorizou, em caráter emergencial, a promoção de assembleias por meios virtuais até o dia 30 de outubro de 2020, data prevista pelo legislador em que estaríamos livres da pandemia.

E não sendo possível a realização da assembleia por meio virtual, os mandatos dos síndicos vencidos em março de 2020 ficariam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Dessa forma, após a referida data, os condomínios edilícios deveriam marcar a Assembleia Geral Ordinária (AGO) para a eleição de síndico, subsíndico e gestores, assim como para a prestação de contas.

Com a pandemia, vários aspectos vieram à tona, e um deles é a inadimplência que assolou muitas famílias, impossibilitando-as de arcarem com o pagamento das cotas condominiais em dia, o que prejudica a prestação de contas para o período. Por isso, é imprescindível a realização da AGO para um reequilíbrio econômico-financeiro dos condomínios.

Alguns condomínios optaram por realizar suas assembleias de modo virtual ou híbrido, sendo certo que a Cipa, na vanguarda da administração condominial, disponibilizou ferramenta tecnológica hábil e idônea para o pleno exercício desse direito, obedecendo a todos os ritos de convocação, prazos, registro e contagem de votos.

Sendo assim, dependendo do perfil de cada condomínio, optou-se pela realização de assembleias virtuais ou híbridas, deixando cada condômino à vontade para participar presencialmente das assembleias virtuais, com todos os protocolos de segurança, ou por meio totalmente virtual, de modo a ofertar aos moradores participação nas decisões que envolvem o condomínio.

Obviamente em todo processo existem vantagens e desvantagens, mas acreditamos que as assembleias virtuais trouxeram mais vantagens que desvantagens que ficarão como legado: maior adesão/inclusão, menor número de procurações, uma vez que os proprietários têm mais interesse em participar das assembleias virtuais, mais objetividade, praticidade e comodidade, sustentabilidade e possibilidade de auditoria (transparência).

Muito se questionou sobre a não prorrogação da Lei no 14.010/2020 e a possibilidade de continuação das assembleias virtuais. O escritório Saad Advogados Associados, que trata das questões jurídicas da Cipa, explica: “Apesar de ser um assunto novo no Judiciário, acreditamos que não teremos problemas quanto a sua validação, tendo em vista que as assembleias condominiais são um negócio jurídico, e para que um negócio jurídico seja válido, três requisitos devem estar presentes – deve haver agentes capazes, o objeto deve ser lícito, possível, e a forma deve ser prescrita ou não proibida por lei. Estando presentes tais requisitos, o negócio jurídico se torna válido, não podendo sofrer anulações.”

Com efeito, é importante destacar que a falta de realização da Assembleia Geral Ordinária e o término do mandato do síndico trazem inúmeros problemas: falta de representatividade perante os órgãos bancários, com restrição do acesso daquele que não figura como síndico, dificuldades na renovação do certificado digital, falta de representatividade nas audiências cíveis e trabalhistas, entre outras. Na impossibilidade de nova eleição de síndico, algumas opções se asseveram: o síndico continua no exercício da função até a próxima eleição, fazendo, para isso, uma prorrogação do seu mandato, ou transfere para o subsíndico ou qualquer membro do conselho fiscal tal exercício. 

Opções não faltam para que o condomínio possa continuar a cumprir sua gestão de forma satisfatória, seja com a realização de assembleias virtuais e/ou hibridas ou até mesmo totalmente presenciais, seja com a prorrogação do mandato do síndico, o importante é que o condomínio não fique parado diante de tantas mudanças.

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