Autor: André Luiz Junqueira 

• Sócio titular da Coelho, Junqueira e Roque Advogados. Autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB-RJ e consultor da Revista Condomínio etc.

Fugindo um pouco da abordagem científica que costumo utilizar em meus textos, farei algumas considerações e um breve histórico sobre o assunto, mas sem abandonar a técnica jurídica, que é pertinente.

No ano de 2007, publiquei meu primeiro artigo sobre o tema, sob o nome de “Possibilidade de exclusão de condômino antissocial” (o artigo pode ser encontrado facilmente em periódicos jurídicos da época e na internet). Inspirado pelos professores Martinho Miranda (coordenador e professor da pós-graduação de direito imobiliário da Abadi) e, principalmente, pelo hoje desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo sustentei que: (1) antissocial é todo condômino ou ocupante que desrespeita alguma norma do condomínio; (2) nem todo antissocial gera incompatibilidade de convivência; (3) se o comportamento nocivo do antissocial for tamanho, ele poderá ser removido do convívio do condomínio, permanecendo seu direito de alugar ou vender seu imóvel se for proprietário; (4) a lei não adotou o provérbio “os incomodados que se mudem”, pelo contrário, o direito de vizinhança, sob determinados aspectos, tem mais força do que o direito de propriedade ou de alguns de seus poderes inerentes (especialmente o uso). Tese que repeti no meu livro, publicado em 2013.

O artigo que publiquei foi útil para, pelo menos, dois casos de expulsão de condôminos no país: um casal que se agredia mutuamente em São Paulo, em 2009 (TJSP – processo cautelar nº 583.00.2009.174935-9) e um proprietário que escravizava e abusava de mulheres em seu apartamento no Paraná, em 2012 (TJPR – AC – 957743-1).

Em uma rápida análise, é possível indicar dois motivos principais para que não sejam tão comuns termos decisões judiciais que determinem a exclusão de determinado morador de seu condomínio. O primeiro é a falta de convicção dos juízes de que há possibilidade jurídica de um pedido que culmine na remoção do indivíduo do condomínio – algo totalmente natural e compreensível, pois nossa legislação não é clara o suficiente. O segundo motivo, e mais lamentável, é a falta de critério na propositura de ações que visam a tal exclusão, tanto por erro de julgamento do condomínio quanto pela ausência de avaliação rigorosa do advogado do condomínio.

Como dizia o saudoso advogado Sobral Pinto: “O primeiro e mais fundamental dever do advogado é ser o juiz inicial da causa que lhe levam para patrocinar. Incumbe-lhe, antes de tudo, examinar minuciosamente a hipótese para ver se ela é realmente defensável em face dos preceitos da Justiça. Só depois de que eu me convenço de que a Justiça está com a parte que me procura é que me ponho à sua disposição.”.

Uma das responsabilidades do advogado do condomínio é ser o primeiro a questionar o direito alegado pelo condomínio, colocando-o à prova, como se fosse o juiz da causa. Apesar de o advogado ser contratado e remunerado pelo seu cliente, seu compromisso principal é para com a Justiça.

Ao longo de quase 15 anos de advocacia, foram apenas três as ações que propus representando condomínios que tinham interesse em excluir moradores da edificação. Casos tão sérios que, se não fossem combatidos, obrigaria os demais moradores a mudarem de domicílio, pois não aguentavam mais viver no mesmo condomínio que o antissocial.

O primeiro caso que julguei ser digno de um pedido judicial de exclusão foi em um condomínio no bairro do Flamengo, Rio de Janeiro. O proprietário do imóvel e seus visitantes faziam algazarras praticamente diárias e graves. Contudo, a ação foi extinta sem julgamento do mérito, pois o condômino faleceu antes da sentença, vítima de sua vida complicada, que lhe era tão nociva ou mais do que para os vizinhos.

Outra situação ocorreu em um condomínio no Humaitá, também no Rio de Janeiro. O proprietário antissocial agrediu dois porteiros noturnos com spray de gengibre nos olhos, bem como ameaçava frequentemente outros condôminos. Apesar de liminar concedida a favor do condomínio para que ele não frequentasse mais nenhuma área comum (assembleias, inclusive) e não se dirigisse a ninguém, a ação também foi extinta sem julgamento do mérito, pois o condômino tirou a própria vida antes do término da ação. Maior prova do perigo que esse morador representava para ele ou os demais não há.

Por fim, em novembro de 2019, em um condomínio em Ipanema, Rio de Janeiro, houve sentença para determinar o afastamento do proprietário antissocial do condomínio (TJRJ – 0183751-55.2018.8.19.0001), tendo em vista as ameaças e perturbações que causava aos demais moradores.

Nas situações mencionadas, sequer houve tentativa de se aplicar multa ou convocar assembleia para julgar a conduta nociva do indivíduo, ante o justificado receio de agressão, caso tentassem tomar uma medida extrajudicial. A saída foi criar um abaixo-assinado para demonstrar a reprovação dos demais e produzir provas (vídeos e fotos, pois ninguém testemunharia com tal risco) para convencer o juiz da justiça da medida solicitada.

Pela experiência que tive, todas as ações tiveram efeitos positivos para, pelo menos, reduzir os distúrbios causados pelo antissocial, pois, assim que propostas, o morador passou a não mais importunar os demais – com o temor de ser condenado pelo juiz. No entanto, em todos os casos, o Poder Judiciário poderia ter sido mais veloz nas decisões definitivas, algo que ainda é um grande desafio, diante da quantidade impressionante de ações que são propostas todos os dias.

Infelizmente, viver ou trabalhar em condomínio pode se tornar complicado e perigoso. No entanto, se o comportamento de determinado morador, seja proprietário ou não, gerar incompatibilidade de convivência grave, dependendo da intensidade, da repetição e das provas das transgressões, o condomínio pode e deve avaliar medidas para sua exclusão.