A manutenção mensal é obrigação legal, e a medida preventiva custa 50% menos 

O elevador concentra, ao mesmo tempo, o maior custo fixo de manutenção do condomínio, o maior risco de acidentes e a menor tolerância dos moradores. Quando funciona, ninguém percebe. Quando para, o síndico é acionado em minutos, por telefone, pelo grupo do prédio e pessoalmente no corredor.

Por trás dessa rotina existe uma norma técnica que poucos síndicos leram e uma responsabilidade legal que muitos desconhecem até o dia em que ela é cobrada.

O que a norma exige

A ABNT NBR 16083 estabelece os requisitos para as instruções de manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes. Ela determina que a manutenção preventiva seja executada por profissional habilitado, com frequência mínima mensal, e define o que deve constar do contrato firmado entre o condomínio e a empresa conservadora.

Na prática, essa visita mensal é mais complexa do que o síndico costuma imaginar. “Nossos técnicos verificam as condições de funcionamento dos principais componentes do equipamento, incluindo sistemas de segurança, portas e nivelamento, além de realizar os procedimentos de limpeza, lubrificação e ajustes previstos no plano de manutenção”, explica Thiago Garritano, gerente-geral de filial da Atlas Schindler.

Há um detalhe que gera confusão frequente. “Não significa que todos os componentes sejam avaliados da mesma forma em uma única visita. Existe um plano periódico que determina o que deve ser acompanhado ao longo do ciclo de manutenção”, diz Garritano. Ou seja, o técnico que aparece em março não repete exatamente o que fez em fevereiro. O ciclo se completa ao longo do ano.

Fora do escopo, ficam os danos provocados por mau uso, vandalismo ou eventos externos, além de determinadas substituições de componentes, que dependem do que cada contrato prevê. É nessa fronteira que nasce boa parte dos desentendimentos entre o síndico e a mantenedora.

A tecnologia mudou parte dessa rotina. “Além da manutenção presencial, hoje temos equipamentos conectados à internet, com monitoramento remoto 24 horas por dia e acompanhamento de desempenho, o que ajuda a identificar situações que precisam de atenção e torna a manutenção mais planejada”, afirma o executivo.

Além da norma técnica, o síndico precisa observar a legislação municipal, que varia de cidade para cidade. No Rio de Janeiro, a Lei Municipal nº 2.743/1999 regulamenta a instalação e conservação de aparelhos de transporte. O licenciamento desses equipamentos, um serviço da Prefeitura, engloba os procedimentos de, vistoria e manutenção.

A responsabilidade que recai sobre o síndico

O síndico responde legalmente pela contratação da empresa habilitada. Em caso de acidente sem contrato de manutenção ativo e regular, há risco de responsabilização civil e, dependendo da gravidade, criminal.

Isso muda a natureza da decisão. Escolher a empresa de elevador não é escolher um fornecedor. É escolher a quem delegar uma responsabilidade que continua sendo do condomínio e, em última instância, de quem assina o contrato.

Uma prática recomendada por especialistas em transporte vertical é contratar um engenheiro mecânico autônomo, sem vínculo com a empresa mantenedora, para verificar as condições reais dos equipamentos e conferir se o contrato está sendo cumprido. O profissional independente costuma identificar serviços não executados e componentes trocados antes da hora.

A revisão que a manutenção mensal não faz

Manutenção preventiva e inspeção de segurança são coisas diferentes, e a confusão entre as duas é comum. Garritano recorre a uma analogia para explicar: “Quando temos um carro, realizamos cuidados frequentes para manter seu bom funcionamento no dia a dia. Abastecer em postos de confiança, calibrar os pneus, verificar o nível de óleo. Mas, além desses cuidados rotineiros, também é necessária uma revisão periódica feita por profissionais especializados para avaliar o estado geral do carro, fazer trocas preventivas e verificar a necessidade de substituição de componentes.”

Com o elevador, funciona da mesma forma. “A manutenção preventiva é responsável pelos ajustes e verificações que garantem o funcionamento seguro no dia a dia. Já a Inspeção Periódica de Segurança realiza testes e avaliações mais aprofundados dos sistemas de segurança, proporcionando uma camada adicional de controle e confiabilidade.”

Segundo Garritano, a Atlas Schindler inclui essa inspeção no próprio contrato, sem custo adicional para o cliente. Cabe ao síndico verificar, ao comparar propostas, se a inspeção de segurança está contemplada ou se será cobrada à parte mais adiante.

O que fazer quando o elevador para

Morador preso é a situação que mais gera decisões erradas sob pressão. O impulso de quem está do lado de fora é tentar abrir a porta. A orientação técnica é categórica no sentido contrário.

“A primeira regra é que ninguém sem habilitação deve tentar fazer o resgate. Zelador, porteiro ou morador não devem abrir a porta nem tentar retirar a pessoa da cabine”, afirma Garritano. “O ideal é manter a calma, orientar o passageiro a permanecer dentro da cabine, acionar o alarme ou interfone e chamar a empresa de manutenção.”

O ponto que costuma tranquilizar quem está do lado de fora é técnico. “Apesar de a situação gerar ansiedade, a cabine do elevador é projetada para oferecer total segurança e ventilação ao passageiro até a chegada de profissionais preparados.”

O resgate deve ser feito por um técnico habilitado ou pelo Corpo de Bombeiros Militar, seguindo procedimentos de segurança. A própria Atlas Schindler capacita equipes do Corpo de Bombeiros para atuação em ocorrências com elevadores.

Onde está a economia de verdade

O contrato de elevador é uma das maiores despesas fixas do condomínio, e é natural que apareça na mira sempre que a assembleia discute corte de custos. O problema é que a comparação costuma ser feita apenas pelo valor mensal.

Duas propostas com valores muito distintos raramente cobrem o mesmo escopo. A diferença aparece na frequência real das visitas, na qualificação dos técnicos, no prazo de atendimento em caso de pane, na origem das peças e no que está ou não incluído. Um contrato barato que não cobre reposição de componentes vira aditivo três meses depois.

Quando modernizar passa a ser mais barato?

Todo elevador chega a um ponto em que manter custa mais do que trocar. Identificar esse momento antes que ele se imponha sozinho é uma das decisões mais estratégicas da gestão condominial.

Não existe sinal único, segundo Garritano. “É uma decisão de ciclo de vida. É preciso olhar para a idade do elevador, a frequência de falhas, os custos de manutenção, a disponibilidade de peças, o desempenho e a necessidade de incorporar novas tecnologias. Um equipamento antigo pode continuar funcionando bem com a manutenção adequada.”

O alerta vem quando o padrão muda. “Quando começam a aparecer falhas recorrentes, aumento do tempo de parada, dificuldade de encontrar componentes ou tecnologias obsoletas, a modernização passa a ser uma alternativa importante.”

E modernizar não significa necessariamente trocar tudo. “Pode significar recuperar a confiabilidade, melhorar a eficiência energética, aumentar a disponibilidade e preparar o equipamento para novas tecnologias e formas de gestão.” Dependendo da solução adotada e das características da instalação, a modernização pode reduzir o consumo de energia em até 40%.

A pergunta que Garritano sugere ao síndico inverte a lógica habitual da assembleia: “A pergunta não deveria ser apenas quanto custa modernizar, mas quanto custa manter um ativo envelhecido sem planejamento.”

O QUE O SÍNDICO PRECISA SABER

• Manutenção preventiva mensal realizada por empresa habilitada é obrigação legal, não escolha de orçamento.

• Nem todos os componentes são verificados na mesma visita. Existe um plano periódico que se completa ao longo do ciclo.

• Zelador não faz resgate de passageiro preso. A cabine é projetada para manter o passageiro seguro e ventilado até a chegada do técnico.

• Ao comparar propostas, verifique se a Inspeção Periódica de Segurança está incluída no contrato ou será cobrada à parte.