Com o endurecimento das normas técnicas e a maior conscientização dos proprietários, o síndico deixou de ser apenas um administrador de contas para se tornar um gestor estratégico de ativos. Com isso, os cuidados preventivos com a fachada deixaram de ser um custo e se tornaram um investimento para a valorização desse patrimônio e a segurança da comunidade condominial, evitando acidentes decorrentes de danos à infraestrutura causados pela chuva, mofo, poluição e infiltrações. 

“A primeira impressão é a que fica. Essa máxima vale muito para os imóveis, especialmente os apartamentos. O investimento na fachada é essencial para quem busca ver seu patrimônio valorizado e garantir a longevidade e a boa conservação da estrutura”, destaca Henrique Rusca, CEO da Condolivre.

Síndico como gestor de risco 

A publicação da norma NBR 15575/2013, também conhecida como Norma de Desempenho, mudou drasticamente o cenário da sindicatura no Brasil. Para Thales Fanurio, diretor da MLTX, especializada em manutenção de fachadas prediais, desde a sua implementação, há 13 anos, vinculou-se o desempenho e a durabilidade da edificação – também chamado Vida Útil de Projeto (VUP) – ao cumprimento rigoroso de um programa de manutenção periódica. 

“O síndico passou a ser gestor de risco do ativo, pois precisa garantir que o condomínio cumpra o programa de manutenção, registre ações e contrate tecnicamente, caso contrário, o prédio degrada mais rápido e o condomínio assume os riscos e danos por omissão ou negligência”, pontua Fanurio.

Para edificações mais novas, a rastreabilidade das manutenções, baseada nas normas NBR 5674 e NBR 14037, serve como o principal instrumento de defesa técnica e jurídica em eventuais disputas de garantia.

Manutenção para além da estética 

O diretor da MLTX alerta que um dos maiores erros em assembleias de condomínios é acreditar que, se a pintura parece bonita, a fachada está saudável, desconsiderando sinais invisíveis perigosos, como, por exemplo, a radiação UV, que degrada as resinas da tinta, reduzindo a elasticidade da película e criando microfissuras imperceptíveis a olho nu.

E quando essa proteção falha, a água da chuva penetra no revestimento, iniciando processos químicos destrutivos:

• Lixiviação e eflorescência – manchas esbranquiçadas que indicam a saída de sais do cimento.
• Carbonatação – o concreto perde a alcalinidade e deixa de proteger a armadura de aço.
• Corrosão da armadura – o aço expande ao enferrujar, gerando pressões internas que podem causar o descolamento de placas inteiras de revestimento.

O síndico deve orientar o zelador e todo o time de limpeza para ficar atento a esses pontos de corrosão silenciosos, geralmente situados em cantos, pingadeiras e encontros de laje, além das manchas de umidade interna que aparecem e somem conforme o clima.

Desafios climáticos 

Grande parte dos imóveis localizados nas cidades litorâneas do Rio de Janeiro sofrem com a combinação de sol intenso, poluição e maresia. Para combater esses agentes e manter a fachada do seu condomínio segura, a escolha da tinta não pode ser baseada apenas no preço por galão e, sim, na resistência a esses elementos. E, hoje, há uma série de tecnologias que oferecem soluções específicas, como:

• Tintas elastoméricas – também conhecidas como tintas emborrachadas, elas possuem alta capacidade de acompanhar a movimentação térmica do prédio, funcionando como uma ponte sobre fissuras recorrentes.
• Tintas superpremium – elas seguem as normas da NBR 11702 e oferecem desempenho superior em cobertura, resistência a fungos, mofo e abrasão, garantindo uma vida útil muito mais longa.

Entretanto, Thales ressalta: “Tinta de alto desempenho aplicada sobre base mal preparada vira maquiagem cara. O sucesso e a durabilidade da pintura da fachada estão diretamente ligados à preparação do substrato, conforme a NBR 13245:2011.

Protocolo técnico de execução

Um erro comum em obras de fachada é a pressa para ver a cor nova, que é a última fase do projeto. Por isso, é importante que o síndico e a empresa contratada sigam um cronograma técnico sério, respeitando a ordem cronológica de cada etapa, como o sugerido a seguir: 

1. Diagnóstico inicial – mapeamento de fissuras; som cavo para avaliar o descolamento e os pontos de infiltração.
2. Lavagem técnica – hidrojateamento controlado para remover fuligem, fungos e partes soltas sem danificar o prédio.
3. Tratamento de base – é a etapa mais crítica; inclui o tratamento de trincas, a recomposição do emboço e a correção de umidades internas.
4. Fundo e selador – aplicação de produtos específicos para uniformizar a absorção da parede antes da tinta final.
5. Acabamento – demãos com rigoroso respeito aos tempos de secagem e às condições climáticas.

Pular qualquer uma dessas fases compromete a aderência e antecipa o surgimento de novas patologias.

Jornada da aprovação 

Como aprovar uma obra de alto custo em um condomínio habitado? Para Fabiane Tamanqueira, síndica profissional e engenheira civil, o segredo está na estratégia de comunicação. Em sua gestão no BarraBella, localizado na Barra da Tijuca, zona sudoeste do Rio de Janeiro, ela estruturou a conscientização em três pilares fundamentais:

• Transparência técnica – traduzir os laudos complexos para uma linguagem por meio da qual o morador entenda o risco real de comprometimento.
• Responsabilidade legal – fundamentar a necessidade na NBR 5674 para mostrar que não é um luxo, mas um dever de manutenção predial.
• Visão financeira – provar que o custo da omissão, deixando os problemas estruturais se agravarem, será muito maior no futuro.

Na assembleia, a síndica do BarraBella recomenda apresentar relatórios fotográficos com imagens reais dos problemas e simulações do impacto financeiro por unidade, focando sempre a projeção da valorização imobiliária.

Logística, segurança e controle na obra 

Uma obra de fachada altera a rotina de todos os moradores. Por isso, a gestão deve ser rigorosa. Fabiane implementou um plano de segurança que inclui:

• Isolamento físico e sinalização adequada para evitar acidentes com pedestres e veículos;
• Controle rigoroso de acesso e uso obrigatório de EPIs pela equipe externa;
• Comunicação semanal por meio de app ou comunicados sobre o cronograma, evitando ruídos e reclamações.

Essa organização transmite profissionalismo e reduz drasticamente os conflitos internos durante o período de intervenção.

Checklist para contratar sem erros 

Para evitar prejuízos estruturais e empresas aventureiras, o síndico deve adotar medidas rígidas de seleção:

• Habilitação profissional – verifique se a empresa e os engenheiros possuem registro ativo no Crea e exija a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) detalhada.
• Memorial descritivo – não aceite orçamentos de uma linha. O documento deve detalhar a metodologia, os produtos e a sequência das normas técnicas seguidas.
• Saúde financeira e referências – visite obras anteriores da empresa para verificar a qualidade do acabamento e o comportamento da equipe no canteiro.

Valorização além da cor 

Manutenção predial bem conduzida não é apenas conservação, é também uma estratégia de valorização patrimonial e mitigação de riscos. No final de uma obra de pintura bem executada, o condomínio ganha em três frentes: aumento imediato do valor das unidades para venda ou aluguel, uma imagem institucional de boa administração e, principalmente, a confiança dos moradores na gestão.

Como resume Thales Fanurio: “Mais do que contratar uma pintura, o condomínio precisa contratar desempenho técnico e responsabilidade executiva.” A fachada protegida é o seguro de vida da estrutura do seu condomínio.