Com a chegada das altas temperaturas, o calendário de manutenção dos condomínios entra em sua fase mais crítica. As tempestades desse período são marcadas pelo grande volume de água em curto espaço de tempo e descargas atmosféricas intensas, que testam a resiliência da infraestrutura predial. O que separa um incidente contornável de um desastre estrutural é o planejamento preventivo realizado meses antes de a primeira nuvem carregada aparecer no horizonte.

Para garantir a segurança dos moradores e a preservação do patrimônio, elencamos os três principais pontos de atenção para seu condomínio e sua gestão passarem ilesos pelo verão: escoamento, proteção elétrica e blindagem jurídica.

Drenagem e escoamento no combate à inundação

O erro mais comum e custoso é negligenciar os sistemas de drenagem. Folhas, resíduos e poeira acumulados durante os meses secos podem obstruir calhas e ralos, transformando o telhado em uma piscina improvisada ou inundando garagens no subsolo. 

“Calhas, ralos e caixas de passagem são itens simples, mas críticos para a segurança da edificação”, orienta Eduardo Papa, CEO da Mantep Manutenção.

O executivo também alerta para o fato de que a limpeza desses itens deve ser acompanhada de inspeção de caimento, trincas e obstruções internas. “Retirar folhas não basta se a tubulação estiver parcialmente obstruída. O cronograma recomendado para a limpeza de calhas e condutores é trimestral ou mensal em áreas arborizadas. Já para ralos de piso de garagens e áreas externas, a indicação é mensal; em caixas de passagem, a inspeção é semestral”, pontua Papa.

Para evitar transtornos, é preciso contar com profissionais especializados que tenham experiência e utilizem ferramentas adequadas para a execução dos serviços de limpeza e desobstrução. A frequência varia conforme a região, mas recomenda-se uma limpeza completa a cada seis meses, momento em que todo o excesso de resíduos acumulados no período deve ser removido.

“Idealmente, o sistema deve ser inspecionado na primavera e no outono, com o monitoramento da queda de folhas e sementes e a verificação de possíveis entupimentos nos bocais de captação. Além disso, também é preciso ficar de olho nas calhas durante as estações chuvosas, verificando bocais, condutores e conexões”, diz Ricardo Faulin, gerente de produtos da Amanco Wavin.

O especialista afirma ainda que “em áreas em que há maior concentração de árvores, também é recomendado que se crie uma rotina para verificar um possível acúmulo de folhas nos perfis das calhas e nos condutores”. Essa rotina é importante também em regiões onde existe grande concentração de poeira, que se acumula nos telhados e é transportada para os perfis durante as chuvas. A tendência é que essas partículas se acumulem no fundo dos perfis das calhas e, com o passar do tempo, tornem-se obstáculo ao escoamento da água da chuva.

“Mantenho as calhas limpas e faço uma vistoria ao redor da área a cada 15 dias. Acima do meu condomínio há três calhas e, por isso, pagamos um profissional para fazer a limpeza periódica delas”, compartilha o síndico profissional Márcio Barbalat.

Além disso, a impermeabilização das áreas externas, como lajes, floreiras e piscinas, deve estar com a manutenção em dia. Uma infiltração silenciosa pode comprometer a armadura de ferro do concreto, gerando problemas estruturais graves a longo prazo que custarão dez vezes mais do que a prevenção. “A maioria dos acidentes de desprendimento de telhas e desplacamento de revestimentos de fachadas é por conta da falta de manutenção preventiva”, aponta Paulo Rafael, sócio-fundador da RJ Construfor, especializada em manutenção predial.

O empresário também alerta que, para evitar esses acidentes, é necessário realizar uma análise da vedação dos pontos vulneráveis do telhado, do chumbamento das telhas e da fixação dos parafusos. “O mesmo vale para as fachadas, com teste de percussão a cada cinco anos e avaliação da ancoragem dos revestimentos e de danos invisíveis”, complementa.

Proteção contra raios e surtos elétricos

As tempestades de verão são frequentemente acompanhadas de raios e oscilações severas na rede de energia. O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), popularmente conhecido como para-raios, deve ser submetido a uma medição ôhmica anual realizada por um engenheiro eletricista habilitado.

“O para-raios deve ser inspecionado por profissional habilitado pelo menos uma vez por ano e imediatamente se houve a suspeita de que tenha ocorrido uma queda de raio no condomínio ou nos edifícios vizinhos”, pontua Rosely Schwartz, autora do livro Revolucionando o condomínio e especialista em gestão condominial.

Além do SPDA, o condomínio deve investir em Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) para blindar os sistemas de segurança, as câmeras, a portaria eletrônica e, principalmente, as placas eletrônicas dos elevadores, que são itens caros e sensíveis a variações de tensão.

O papel do zelador

Ele é a figura fundamental da manutenção condominial, pois é responsável por supervisionar o funcionamento de toda a infraestrutura. “Ele zela pelas áreas comuns do prédio e gerencia as atividades de outros prestadores de serviço”, afirma Renato Casella, gerente de Desenvolvimento Organizacional do Grupo GR. Para isso, é importante que o síndico elabore um checklist diário para o zelador. A lista deve incluir a verificação de itens críticos, como a limpeza dos ralos; o funcionamento do gerador e do sistema de luzes de emergência e o modo de operação das bombas de drenagem (que deve estar no automático). Essa rotina assegura a manutenção preventiva do sistema.

Segurança jurídica e seguro condominial

Muitos síndicos e gestores ainda acreditam que o seguro obrigatório do condomínio, com cobertura básica, protege de qualquer intempérie. “É um erro perigoso”, alerta Marlon Rosalvos, gerente da Cipa Corretora de Seguros, empresa que há mais de 60 anos atua no mercado imobiliário fluminense. “A cobertura básica foca em incêndio, queda de raio no terreno e explosão. Eventos típicos do nosso verão, como vendavais, granizo e alagamentos, são coberturas adicionais que precisam ser contratadas à parte”, explica. Por isso, é importante que o síndico verifique se há cláusulas específicas para danos causados por eventos climáticos.

Outra atitude preventiva é manter um histórico de notas fiscais e laudos de manutenção como provas de que os cuidados estavam em dia em caso de sinistro.

Pontos críticos para serem vistoriados periodicamente

• Telhados e calhas: limpeza completa e verificação de telhas soltas.
• Bombas de recalque: teste de funcionamento e limpeza dos poços de acumulação.
• SPDA (para-raios): emissão de laudo técnico de conformidade.
• Áreas verdes: poda de árvores para evitar queda de galhos sobre fiação ou veículos.
• Geradores: revisão dos níveis de combustível e bateria.
• Seguro: conferência das cláusulas de cobertura contra fenômenos naturais.

A negligência na manutenção ou a má gestão da apólice pode custar caro ao síndico. “Conforme o Código Civil, ele pode ser responsabilizado pessoalmente se ficar provado que omitiu limpezas necessárias ou se contratou coberturas com valores (LMG – Limite Máximo de Garantia) muito baixos para economizar na cotação”, orienta o gerente da Cipa Corretora de Seguros.