Nas próximas linhas, faremos uma retrospectiva dos principais temas, legislações e resoluções que marcaram o debate no direito condominial ao longo de 2025, com reflexos diretos na gestão dos condomínios e na atuação dos síndicos.

Locação por curta temporada (short stay)

Sem dúvida, a locação por curta temporada – também conhecida como short stay – foi o tema mais discutido no cenário condominial em 2025, gerando intensos debates e divergências de entendimento.

Embora ainda não exista uma lei federal específica que regulamente essa modalidade de aluguel, a jurisprudência vem se consolidando no sentido de que condomínios exclusivamente residenciais podem proibir ou impor restrições à prática. Isso porque os tribunais têm entendido que o short stay se assemelha mais a uma forma de hospedagem atípica, com ocupação por diárias, do que à locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Diante da crescente popularidade desse tipo de locação e da necessidade de maior segurança jurídica, tramitam atualmente projetos de lei em âmbito municipal e federal com o objetivo de regulamentar a atividade.

No plano municipal, o Projeto de Lei nº 107/25 busca disciplinar os serviços de agenciamento e intermediação de locações por curta temporada. Entre as exigências previstas estão: o cadastramento do imóvel no Ministério do Turismo, o registro dos hóspedes na Prefeitura, a obtenção de alvará de licença e de licenças sanitárias, entre outras obrigações. O projeto encontra-se em tramitação na Câmara dos Vereadores.

Já no âmbito federal, o Projeto de Lei nº 04/2025, que trata da proposta do novo Código Civil e atualmente tramita no Senado Federal, prevê expressamente a possibilidade de proibição da locação por curta temporada em condomínios estritamente residenciais, desde que aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Outro avanço relevante no âmbito condominial foi a promulgação da Lei Municipal nº 8.913/25, que instituiu a obrigatoriedade de síndicos e administradores de condomínios comunicarem às autoridades competentes a ocorrência ou mesmo a suspeita de violência doméstica, principalmente em tempos de muitos crimes cometidos contra as mulheres. A norma determina que devem ser informados à autoridade policial os casos envolvendo mulheres, idosos, crianças e animais ocorridos tanto em áreas privativas quanto em áreas comuns do condomínio. A medida reforça o papel social do condomínio como espaço de convivência e proteção, atribuindo aos gestores condominiais um dever legal de colaboração na prevenção e no enfrentamento da violência doméstica. Os síndicos e administradores devem ter atenção redobrada e internamente adotar procedimentos claros, a fim de garantir o cumprimento da obrigação legal e resguardar os envolvidos.

Outro tema de grande relevância em 2025 diz respeito à atuação dos síndicos profissionais e dos administradores condominiais, especialmente diante da tramitação do Projeto de Lei Federal nº 4.739/2024, que tem como objetivo disciplinar o exercício dessas atividades. O projeto encontra-se em fase de debates e deverá ser objeto de audiência pública em breve justamente por envolver matéria de relevante interesse constitucional, com impactos diretos na organização e na gestão dos condomínios.

No âmbito da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), o ponto que tem suscitado maior atenção refere-se à exigência de graduação e de formação profissional específica para o exercício da função de síndico. Esse aspecto tem gerado discussões aprofundadas, uma vez que demanda reflexão sobre temas sensíveis, como o livre exercício da atividade profissional, a autonomia dos condomínios para escolher seus gestores e a necessária segurança jurídica das relações condominiais, portanto, é um debate que merece acompanhamento atento por parte dos síndicos, pois eventual aprovação poderá impactar diretamente os critérios de escolha e atuação dos gestores condominiais.

Outro assunto que gerou impactos significativos nos condomínios que possuem piscinas em áreas comuns foi a Resolução nº 332/2024 do Conselho Federal de Química (CFQ), aplicada no âmbito do estado do Rio de Janeiro. A norma passou a exigir que toda piscina de uso coletivo conte com a habilitação de um responsável técnico, devidamente registrado no Conselho Regional de Química (CRQ), para a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). O objetivo da medida é assegurar que as piscinas atendam a parâmetros sanitários adequados, especialmente no que diz respeito ao tratamento e ao controle da qualidade da água, visando à proteção e à saúde dos frequentadores. 

O descumprimento da resolução pode acarretar aplicação de multa, cuja fiscalização e autuação ficam a cargo do próprio Conselho Regional de Química. Apesar da resolução já estar em vigor, o tema trouxe à tona relevantes questionamentos jurídicos quanto à competência de um conselho profissional, por meio de resolução – um ato infralegal e sem status de lei –, impor obrigações e custos adicionais aos condomínios. A discussão divide opiniões, com argumentos jurídicos consistentes de ambos os lados. Contudo, independentemente dos debates, a resolução está em vigor e produzindo efeitos.

Atualização da NR-1 

A Norma Regulamentadora nº 1 (NR-1) define os parâmetros gerais no âmbito da saúde e segurança do trabalho, uma vez que estabelece diretrizes e obrigações relacionadas com o Gerenciamento de Riscos Ocupacionais (GRO) e o Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR), aplicáveis aos trabalhadores celetistas. 

Em maio de 2025, a referida norma passou por importantes atualizações que ampliaram seu alcance para abranger fatores que impactam diretamente o bem-estar emocional, mental e social dos trabalhadores. Com sua atualização, situações como metas inalcançáveis, assédio moral e sexual e sobrecarga de trabalho, entre outras formas de risco psicossocial, passaram a receber tratamento mais específico no contexto da gestão de riscos. 

O objetivo da NR-1 é garantir a promoção de ambientes de trabalho mais saudáveis, prevenir acidentes e doenças ocupacionais e promover a saúde mental dos trabalhadores, fortalecendo a cultura da prevenção, inclusive por meio da exigência de treinamentos obrigatórios.

Para os síndicos, a atualização da NR-1 reforça a necessidade de atenção à gestão de pessoas, à adequação dos procedimentos internos e ao cumprimento das normas de segurança e saúde do trabalho, sob pena de responsabilização administrativa e trabalhista.

Decreto Municipal nº 56.867 – entregadores de aplicativos

O Decreto Municipal nº 56.867 trouxe importantes diretrizes relacionadas com a atuação dos entregadores de aplicativos, sejam eles vinculados a empresas ou que atuem de forma autônoma, com impactos diretos na rotina dos condomínios. A norma dispensa esses trabalhadores de ingressarem nas áreas internas dos condomínios para a realização das entregas, medida que visa reforçar a segurança tanto dos moradores quanto dos próprios entregadores. De acordo com o decreto, as entregas devem ocorrer no primeiro ponto físico do condomínio, como portaria, guarita, recepção ou outro local previamente definido pela administração condominial.

Nesse contexto, o decreto veda expressamente que síndicos ou moradores exijam o ingresso dos entregadores nas áreas internas do condomínio para a finalização do serviço, respeitando o limite estabelecido pela norma. Contudo, a regulamentação prevê tratamento diferenciado em situações específicas, como nos casos de moradores idosos e pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida. Nessas hipóteses, é admitida a entrada do entregador nas dependências do condomínio para a conclusão da entrega, sendo observados os critérios de segurança definidos pela administração.

Normas para instalação de carregadores elétricos de bicicletas e veículos

A instalação de carregadores elétricos para bicicletas e veículos tornou-se um tema recorrente ao longo de 2025, sobretudo em razão do aumento de incidentes e acidentes envolvendo baterias e equipamentos de recarga, o que acendeu um alerta importante para a gestão condominial. Embora ainda não exista legislação federal específica que regule o tema, há normas técnicas e diretrizes que vêm sendo utilizadas como parâmetro de segurança. Dentre elas, destacam-se a ABNT NBR 17.019/2022 e a Diretriz Nacional sobre Ocupações Destinadas a Garagens e Locais com Sistema de Alimentação de Veículos, emitida pela Ligabom. Essas normas estabelecem requisitos de segurança contra incêndio e orientações técnicas para o carregamento de veículos elétricos em edificações.

Apesar dessas referências normativas, persistem muitas dúvidas práticas sobre a aplicação dessas regras no ambiente condominial. Nesse cenário, a boa comunicação, aliada à escuta ativa e assertiva, mostra-se essencial para uma gestão responsável. Assim, recomenda-se que os síndicos, antes de qualquer deliberação ou autorização, contratem empresas ou profissional especializado para realizar verificação no local e emitir um parecer de viabilidade técnica para a instalação dos carregadores.

O profissional responsável deverá analisar, entre outros aspectos, a capacidade e a estrutura da rede elétrica, os mecanismos de segurança, o sistema de detecção e combate a incêndio, bem como a ventilação do ambiente. Ao ser confirmada a viabilidade técnica, o próximo passo é a deliberação em assembleia, cuja aprovação dependerá do enquadramento jurídico adotado:

• maioria absoluta para aqueles que entendem tratar-se de benfeitoria ou
• quórum de dois terços para os que consideram a instalação acréscimo às áreas comuns já existentes.

Por fim, um ponto de extrema relevância refere-se ao seguro obrigatório do condomínio. A seguradora deve ser previamente consultada para avaliar os riscos decorrentes da instalação dos carregadores e promover os ajustes necessários na apólice, que poderá sofrer reajustes. Eventual aumento do prêmio deverá ser rateado entre todos os condôminos, independentemente de serem ou não proprietários de veículos elétricos.

E para encerrar a retrospectiva de 2025, destaca-se o Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe o tão aguardado Novo Código Civil. A expectativa é que a norma seja sancionada pelo presidente da República em 2026, trazendo impactos significativos para as relações condominiais em todo o país.

O novo código promete atualizar dispositivos antigos e consolidar entendimentos jurídicos, afetando diretamente temas como direitos e deveres dos condôminos, responsabilidade de síndicos e administradores e quóruns para deliberações. Os síndicos devem se preparar para as eventuais mudanças na gestão condominial e na tomada de decisões em assembleias.

Anteriormente, teci algumas linhas sobre as locações por temporada, iniciando o primeiro item das mudanças no Novo Código Civil, mas as alterações não param por aí, assim, vamos citar mais algumas abaixo:

Expulsão do condômino antissocial – possibilidade de expulsar o condômino antissocial, caso seja verificado que a sanção pecuniária, primeira tentativa de conter o proprietário, não se mostrou eficaz; os condôminos poderão deliberar em assembleia, com quórum de dois terços, pela expulsão do condômino antissocial, decisão que deverá ser confirmada por meio de decisão judicial.

Reajuste da multa por inadimplência – a multa por inadimplência condominial poderá ser majorada de 2% para até 10% ao mês.

Vedação de descontos – a concessão de descontos em razão da antecipação do pagamento das cotas condominiais está vedada, ainda que a prática já venha sendo condenada pela jurisprudência.

Multa ao devedor contumaz – prevê-se a possibilidade de aplicação de multa específica ao condômino que, de forma reiterada, deixar de cumprir suas obrigações financeiras, prejudicando a saúde econômica do condomínio. É necessário, no entanto, que o texto detalhe melhor os critérios que caracterizam a condição de “condômino contumaz”. 

Personalidade jurídica ao condomínio – o projeto de lei faculta expressamente a personalidade jurídica dos condomínios, reforçando um entendimento já pacificado nos tribunais.