Entenda como a questão pode e deve ser tratada

Para entender melhor o assunto, é importante saber o que é taxa condominial. Ela corresponde ao valor que cada condômino paga para cobrir os custos do condomínio, como despesas, salários de funcionários, manutenção, impostos e melhorias. Esses valores são divididos entre todos os condôminos, de acordo com as regras de rateio contidas na convenção condominial. É importante lembrar que o condomínio não visa a fins lucrativos ou enriquecimento de qualquer das partes envolvidas. 

De acordo com o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção, cabendo ao sindico, de acordo com o art. 1.348, inciso VII, do Código Civil, cobrar dos condôminos as contribuições mensais.

Dessa forma, caso o condômino não arque com o pagamento mensal das cotas condominiais no vencimento, dispõe o parágrafo primeiro do art. 1.336 do Código Civil, ele ficará sujeito aos juros moratórios convencionados. Caso não sejam previstos, aos juros de acordo com o art. 406 do Código Civil e à multa no percentual de 2% do débito.

Sendo assim, o síndico não pode, por conta própria, conceder descontos ou anistia aos condôminos inadimplentes. Isso porque o valor arrecadado pertence a todos os moradores, e não somente a ele. Ao oferecer abatimentos ou anistias sem autorização da assembleia geral, o síndico pode ser responsabilizado judicialmente e até condenado a ressarcir o condomínio pelo valor que deixou de ser cobrado.

É importante destacar também que oferecer descontos, abatimentos ou anistias pode incentivar a inadimplência condominial. Isso porque o morador pode acabar dando prioridade a outras despesas ou até vir a investir o dinheiro, acreditando que, mais tarde, o síndico vai oferecer algum desconto. Essa situação é injusta com os condôminos que pagam em dia suas contribuições mensais e se esforçam para manter suas obrigações em dia.

O fato de o síndico não poder oferecer descontos por conta própria não significa que ele esteja impedido de negociar dívidas com condôminos inadimplentes. Caso haja interesse em fazer um acordo extrajudicial com a concessão de desconto ou parcelamento, o ideal é que isso seja feito com o apoio de um advogado especializado em direito condominial. Esse profissional poderá orientar o síndico a convocar uma assembleia com o item específico na pauta, para que os condôminos discutam e deliberem sobre a proposta de pagamento. Nessa reunião, também pode ser aprovado um plano de negociação válido para todos os inadimplentes, sendo uma liberalidade, e não um direito do condômino.

Nesse contexto, recomendo aos síndicos que contratem uma administradora séria, com um sistema de cobrança eficiente, como é o caso da Cipa, uma vez que ela realiza cobranças extrajudiciais por meio de parceiros jurídicos especializados e utiliza ferramentas tecnológicas capazes de identificar rapidamente os inadimplentes e definir a melhor forma de cobrança. A cobrança extrajudicial, quando bem-feita, é a melhor solução, pois, além de mais rápida, é menos custosa. 

No entanto, se a cobrança extrajudicial não for exitosa, não caberá outra opção ao síndico senão a de contratar um advogado especializado em direito condominial para interpor uma ação de cobrança ou de execução para a cobrança da dívida.