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O fiador como a principal garantia de locação pode estar com os dias contados. É que a primeira turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, ao julgar um caso ocorrido em São Paulo, que a casa do fiador não poderia ser penhorada para pagar uma dívida de inquilino, uma vez que era seu único imóvel. Os ministros da instância máxima da Justiça brasileira alegaram que é preciso garantir o direito fundamental à moradia do cidadão.
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A questão trouxe dúvidas e insegurança ao mercado imobiliário. Especialistas e donos de imobiliárias estão preocupados porque, mesmo sendo um caso isolado, a decisão pode abrir jurisprudência para que outras situações semelhantes sejam julgadas da mesma forma. E, assim, o fiador como segurança locatícia – que corresponde a cerca de 60% dos contratos no país – passe a ser uma opção vulnerável nesse tipo de contrato.
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Para a advogada especialista em seguros Rachel Serodio a decisão atingirá toda a cadeia de seguros locatícios. Ela explica que, como não foi uma sentença do plenário do STF, mas sim específica da primeira turma, isso não significa que os juízes devem segui-la obrigatoriamente. Porém, ela acredita que, ainda assim, a sentença deve abrir precedentes:
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– A decisão vai abrir o caminho para outras decisões parecidas. Isso é um retrocesso, pois vai gerar uma insegurança jurídica, principalmente no contrato de fiança. Pode ser que passem a exigir dois imóveis do fiador – diz.
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O professor do MBA em Negócios Imobiliários da FGV Paulo Porto também acredita que a situação vai deixar a figura do fiador cada vez mais frágil e mudar a forma como este tipo de seguro é realizado hoje em dia. Para ele, tornando-se uma jurisprudência, o impacto será grande num primeiro momento. Contudo, Porto acrescenta que locatários e proprietários devem acabar encontrando outras saídas:
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– Se essa mesma decisão de não cobrar o fiador for tomada mais duas ou três vezes, vai fragilizar o seguro por fiança e, nos primeiros meses, o mercado deve desaquecer porque os donos serão mais rigorosos. Apesar disso, proprietários e inquilinos acabarão achando outras soluções, porque a locação não vai parar.
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Amauri Soares, gerente de locação da Cipa, pondera que não há motivo para preocupações, pois outras garantias locatícias já estão crescendo.
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Segundo ele, o principal motivo desta mudança é o processo para a cobrança da dívida do fiador, que é mais demorado e oneroso.
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CRESCE O SEGURO FIANÇA
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Com isso, os proprietários têm aceitado até mesmo reduzir o valor do aluguel ou dividir o seguro fiança – para que não pese no bolso do locatário, mas, ao mesmo tempo, tenha cobertura mais rápida da garantia caso seja necessária. Ele explica que isso acontece porque, na prática, embora o proprietário possa pedir ação de despejo a partir de um mês de atraso no pagamento do aluguel, geralmente se espera até uns seis meses, porque o custo para entrar na Justiça e pedir o pagamento pode chegar ao equivalente a estes meses de atraso.
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– O locador posterga ao máximo a ação de despejo. Se o fiador não pagar a dívida, a Justiça determina a saída dele e se ele não houver outra forma de quitar, por último é que acontece a penhora. Já o seguro-fiança é recebido pelo proprietário após 40 dias sem pagamento. Por isso, num contrato, muitas vezes o dono do imóvel negocia e até paga para receber rápido – explica Soares, destacando que, na Cipa, por exemplo, outras formas de garantia já somam aproximadamente 45% dos contratos.
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Fonte: O Globo, Raphaela Ribas
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